價格松動尚不明顯 　　“國十條”出臺被業(yè)界普遍看做樓市調(diào)控的標(biāo)志性時點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年4月70個大中城市房價同比上漲12.8%，創(chuàng)下該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)工作開展以來的歷史新高。而“國十條”出臺后，先前的房價上漲預(yù)期逐步減弱，去年12月70個大中城市房價漲幅回落到6.4%。 　　國家統(tǒng)計(jì)局今年啟動了房價統(tǒng)計(jì)改革，不再公布國內(nèi)房價同比綜合漲幅。但從已掌握的數(shù)據(jù)仍可觀察出，目前全國房價仍然呈現(xiàn)小幅平穩(wěn)上漲的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，今年2月，70個大中城市中有8個城市新建住宅環(huán)比價格下降，持平的有6個，其余56個城市仍然出現(xiàn)一定上漲。 　　“國十條出臺已近一周年了，對公司來說較明顯的變化自然是銷售環(huán)境的惡劣，但這并不是一刀切的現(xiàn)象，有的項(xiàng)目仍然取得良好銷售。”一大型房地產(chǎn)企業(yè)人士對中國證券報記者表示。 　　樓市滯銷乃至價格松動的現(xiàn)象，目前有所增多。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與1月相比，2月70個大中城市中新建住宅環(huán)比價格下降的城市個數(shù)增加了5個。2月環(huán)比漲幅超過1.0%的城市有7個，比1月減少了12個；環(huán)比價格漲幅比1月縮小的城市有44個。 　　另據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月北京商品住房成交均價為19679元/平米，是2009年9月以來頭次同比下降。而成交量方面，北京樓市并未出現(xiàn)旺季反彈的情況，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，環(huán)比下降41.5%。 　　3月份北京房價的回落能否成為持續(xù)性現(xiàn)象？對此，有分析人士認(rèn)為，2009年秋季以及2010年5月，不少城市房價也曾出現(xiàn)短暫回落的態(tài)勢，隨后又恢復(fù)上漲。況且月度價格數(shù)據(jù)可能更多受成交項(xiàng)目區(qū)域的影響，目前尚不能得出房價“拐點(diǎn)”已經(jīng)提前到來的判斷。 　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志認(rèn)為，目前北京房價“穩(wěn)中有降”的趨勢已經(jīng)形成。樓市的投資投機(jī)資金已經(jīng)退出，市場中的購房者基本都是剛需。開發(fā)商為了把房子賣出去，必須考慮這一市場變化。 　　距去年4月17日“國十條”調(diào)控政策出臺已近一年，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前大多數(shù)城市房價并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。但樓市已出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性變化，如投資投機(jī)性購房比例大大降低，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量有所增多。風(fēng)起于清萍之末，房價“堅(jiān)冰”會隨著調(diào)控的深入而逐步被打破嗎？ 業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控的使命仍未結(jié)束，如果未來房價再度出現(xiàn)較快上漲趨勢，調(diào)控仍有不少“后手”可以祭出。 　　調(diào)控仍將持續(xù)深化 　　“國十條”出臺以來的樓市調(diào)控大致可以分為三個階段。階段是去年4月份“國十條”的出臺，重要政策是提高頭套和二套房頭付比例、暫停發(fā)放部分城市三套房貸、建立考核問責(zé)機(jī)制、大力建設(shè)保障性住房等。階段則是9月份的“國五條”，主要措施包括全面暫停三套房貸、調(diào)整住房交易契稅和所得稅優(yōu)惠政策、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。第三階段則是今年1月份的“新國八條”，主要措施包括要求各城市從嚴(yán)制定住房限購措施，確定年度新建住房價格控制目標(biāo)等。 　　幾番調(diào)控后，對于后續(xù)政策走勢，分析人士認(rèn)為，這需要看房地產(chǎn)市場價格和成交的具體走勢。為達(dá)到使房價回到合理區(qū)間的調(diào)控目標(biāo)，不排除未來在具體措施上繼續(xù)強(qiáng)化的可能。 　　對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)何時在其他城市推廣，一位接近宏觀部門的人士表示，房產(chǎn)稅今年在上海、重慶試點(diǎn)后，較終將要逐步擴(kuò)大到全國范圍。對于推廣進(jìn)程，則要看兩個試點(diǎn)城市的具體征收情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后再作出進(jìn)一步的部署，而這可能需要一段時間。 　　限購政策方面，目前國內(nèi)各省會城市以及部分房價上漲較快的三線城市，均已經(jīng)出臺了明確的限購措施，政策實(shí)施時間至少要持續(xù)到今年年底。有分析人士指出，限購政策屬于較為短期的政策，如果未來房價形勢好轉(zhuǎn)，不排除大多數(shù)城市逐步調(diào)整政策。 　　而也有專家認(rèn)為，對于北京、上海等投機(jī)性需求密集的城市，一定程度的限購政策可能在未來長期存在。而如果未來房價再度出現(xiàn)明顯上漲跡象，除了限購之外，不排除政府出臺商品房限價等更嚴(yán)厲的政策。 　　值得注意的是，加息雖然不是針對房地產(chǎn)業(yè)的政策，但累積加息的影響正在逐步顯現(xiàn)。住建部政策研究副主任秦虹認(rèn)為，今年貨幣政策會趨緊，房價的調(diào)整有一個滯后期，成交量下降一段時間之后才會影響到價格，房價在預(yù)期下降之后才會隨之下降。（韓曉東） 　　多數(shù)上市房企頭季業(yè)績大增 　　盡管遭到了一系列嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，但多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)一季度銷售業(yè)績依然大幅增長，而在銷售面積、銷售金額增長的同時，銷售均價也繼續(xù)維持在高位。有專家指出，調(diào)控政策對一線城市銷售影響較大，一季度銷售業(yè)績增長明顯的上市房企大多是在二三線城市布局較早、項(xiàng)目較多的公司。 多數(shù)房企業(yè)績大增 　　多家上市房企一季度銷售報告顯示，雖然與之前幾個月相比銷售有所放緩，但與去年同期相比銷售金額和銷售面積都出現(xiàn)大幅增長。 　　萬科一季度銷售業(yè)績繼續(xù)領(lǐng)跑。一季度萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積303.8萬平方米，銷售金額355.1億元，銷售面積和銷售金額同比分別大增145%和135%。其中，1月銷售金額突破200億元；2月雖然環(huán)比大幅下滑，銷售面積為54.9萬平方米，銷售金額為60.8億元，但與2010年同期相比，增長幅度分別高達(dá)159.8%和141.8%。3月完成銷售面積83.5萬平方米，銷售金額93.3億元，分別同比增長64.5%和47.8%。 　　保利地產(chǎn)(600048,股吧)一季度銷售額同比增幅雖低于萬科，但在調(diào)控背景下仍可堪稱熱賣。保利一季度簽約銷售面積132.03萬平方米，簽約金額140.15億元，同比分別增長30%和72.39%。 　　金地集團(tuán)(600383,股吧)一季度實(shí)現(xiàn)簽約面積26.8萬平方米，同比增長44.6%；累計(jì)簽約金額37.2億元，同比增長82.4%。 　　多數(shù)在境外上市的內(nèi)地房企銷售報告也顯示，今年一季度銷售情況并未遭到市場想象中的下滑。中海地產(chǎn)表示，一季度實(shí)現(xiàn)銷售金額接近200億港元，同比增幅超過四成。僅3月份中海地產(chǎn)就實(shí)現(xiàn)銷售額77.6億港元，環(huán)比大增83%，同比增長13.2%。碧桂園一季度共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約93億元人民幣，銷售面積約144萬平方米，同比分別增長約45%及26%。 　　銷售均價維持漲勢 　　有專家指出，調(diào)控政策對一線城市銷售影響較大。一季度銷售業(yè)績增長的房企大多在二三線城市項(xiàng)目布局較早、較多。如萬科、保利、碧桂園等全國布局的大型房企。 　　集中在一線城市發(fā)展項(xiàng)目的富力地產(chǎn)一季度出現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的雙雙下降，銷售收入約59.44億元，銷售面積約36.58萬平方米，同比分別下降20%和42%。一季度，富力400億年度銷售目標(biāo)僅完成了15%。 　　一邊是嚴(yán)厲的政策調(diào)控，另一邊是高位盤整的銷售均價，有些房企銷售均價甚至大幅上漲。以一季度的銷售金額和銷售面積計(jì)算，富力地產(chǎn)一季度銷售均價為16249.32元/平方米，而去年一季度銷售均價只有11789.92元/平方米，均價提升幅度高達(dá)37.82%。保利地產(chǎn)的銷售均價同比漲幅超過30%。 金地集團(tuán)今年一季度銷售均價為13881元/平方米，較去年四季度的13532元/平方米也有所上漲。萬科一季度的銷售均價相比去年四季度略有下降，今年一季度銷售均價為11689元/平方米，去年四季度銷售均價為12384元/平方米。 　　萬科等多家房企預(yù)計(jì)，隨著未來供應(yīng)量的增加，行業(yè)的存貨水平會有所上升。業(yè)內(nèi)人士也指出，一季度大量樓盤推遲入市，但不可能拖延太久，預(yù)計(jì)五六月會有大量新盤入市，屆時市場走勢才能清晰。（萬晶） 　　專家認(rèn)為 調(diào)房價重在控貨幣 嚴(yán)防資產(chǎn)泡沫破裂 　　時值本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將近一周年，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任王玨林與中國社會科學(xué)院金融研究所研究員、金融市場研究室副主任尹中立在接受中國證券報記者采訪時認(rèn)為，貨幣信貸增速過快助推房地產(chǎn)市場過熱，是推動房價走高的重要因素。 　　防范資產(chǎn)泡沫破裂 　　中國證券報：從我國人口結(jié)構(gòu)變化情況的角度看，未來房地產(chǎn)市場的供求狀況如何？ 　　王玨林：目前我國正處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過程中，農(nóng)村富余勞動力正大量向城市轉(zhuǎn)移，小城市人口向大城市集中。一方面，在這個發(fā)展階段房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展和解決就業(yè)中確實(shí)發(fā)揮了一定的作用；另一方面，我國的住房供需矛盾也顯現(xiàn)出來。 　　我國住房改革若要取得成功，促使我國的房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展，就必須防止房地產(chǎn)市場過熱帶來的危害，應(yīng)該通過調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、增加供應(yīng)關(guān)系使其緩解市場供需矛盾。我認(rèn)為，按照目前國家針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路，堅(jiān)持走下去，就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)需求“大爆發(fā)”的情況。 　　尹中立：從人口結(jié)構(gòu)分析看，中國人口高峰導(dǎo)致的住房需求“大爆發(fā)”即將成為歷史。而且，上世紀(jì)六十年代初至七十年代初是中國的生育高峰，這些人口在2000年后進(jìn)入了結(jié)婚年齡，住房需求大幅度增加。但年輕人結(jié)婚需要房子并不必然導(dǎo)致住房需求的大幅度增加，經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的“需求”是指有購購力的需求，因?yàn)榻Y(jié)婚的人大量增加只能導(dǎo)致“潛在需求”的增加，潛在需求要轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨筮€需要具備購購力的條件。 　　中國證券報：“十二五”期間房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)如何持續(xù)健康發(fā)展？ 　　王玨林：我國房地產(chǎn)市場目前仍處于初級發(fā)展階段，市場機(jī)制的建立還不夠全面和完善，房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)也不夠合理，同時缺少法制管理市場的手段，這些都是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展和研究的，也是影響我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因。 尹中立：毫無疑問，房地產(chǎn)行業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是極其重要的。之前有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重僅在5%左右，所以中國房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的發(fā)展空間。但是刨除歷史因素，按照國際上的核算方法，中國房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重，其實(shí)和美國一樣高達(dá)15%。必須注意的是，全球所有的金融危機(jī)幾乎都是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的，因此“十二五”期間，我們較迫切的是，把前幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱帶來的負(fù)面影響程度降到較低，防止資產(chǎn)泡沫忽然破裂。 　　控制貨幣信貸高速增長 　　中國證券報：大城市房價增速放緩，但二三線城市呈高速增長的趨勢，其中的原因是什么？未來會否引發(fā)國家對于二三線城市房價的調(diào)控？ 　　王玨林：目前我國的房價上漲應(yīng)該說是全面的，相關(guān)監(jiān)管部門尤其應(yīng)該對二三城市多關(guān)

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