至少6億人抱怨高房?jī)r(jià) 中國(guó)房地產(chǎn)面臨衰退 　　在《中國(guó)有多少人抱怨高房?jī)r(jià)？》一文中，筆者探討了住房私有率（私有住宅面積占比）和住房自有率（擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅的家庭戶數(shù)占比）的差異，并粗略估算過去10年累計(jì)有至少6億中國(guó)人抱怨高房?jī)r(jià)。 　　要說明的是，“抱怨”相當(dāng)于潛在需求，并不意味著所有抱怨的家庭或人都一定要擁有自有產(chǎn)權(quán)的房子，從國(guó)際上看，住房自有率在60%-70%之間就已經(jīng)是較高的水平。但對(duì)于中國(guó)來說，渴望擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的比例恐怕要更高，一是因?yàn)椤熬诱哂衅湮荨钡膫鹘y(tǒng)觀念；二是因?yàn)橥顿Y渠道有限，再加上房?jī)r(jià)連年上漲，投資或投機(jī)需求較為旺盛；三是因?yàn)槭杖敕峙洳还?，促使中低收入更渴望擁有住房這個(gè)的家庭資產(chǎn)，以備不時(shí)之需。 　　但無論是什么需求，背后都是人，人口年齡結(jié)構(gòu)和人口流動(dòng)性等因素會(huì)顯著影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求。而且，人口變遷也將直接影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來的增長(zhǎng)潛力，從而間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，要知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是以中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為依托的，而不是相反。 　　人口年齡結(jié)構(gòu)來看，大致的結(jié)論是，10-15年后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求將顯著放緩。從“幾零后”分類來看，中國(guó)50后-00后分別有2.03億、2.4億、2.17億、2.22億、2.09億和1.63億人，其中50后、60后和80后都經(jīng)歷了人口高速增長(zhǎng)階段。過去10年間，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下，人數(shù)較多的60后正值事業(yè)高峰期，盡管他們趕上了福利分房時(shí)代，但改善型需求和投資需求十分旺盛；沒有趕上福利分房的部分70后也不得不被迫進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)頭次置業(yè)；而人數(shù)相對(duì)較多的80后相繼進(jìn)入婚齡，他們大多要從原來的家庭中分立出來重新組建家庭，這也帶來了巨大的潛在需求。這幾重疊加之下，導(dǎo)致過去十年房地產(chǎn)潛在需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。 　　當(dāng)然，大部分85后因?yàn)槟挲g還小在過去10年可能還無法參與購(gòu)房，我們?cè)僦匦录?xì)化一下分類。1975-1984年的出生人口約有1.94億，1985年-1994年的出生人口有2.3億，而1995年-2004年的出生人口只有1.82億人?？梢钥闯?，1985-1994年出生的人口較多，因?yàn)樯鲜兰o(jì)80年代末90年代初中國(guó)經(jīng)歷了一波生育高峰（1987年較高），這部分人口將在2010年開始進(jìn)入婚齡。相比之前的一輩，他們當(dāng)中的城鎮(zhèn)人口更多，即使是農(nóng)村人口也更向往城市生活，這群更龐大的潛在住房需求將在未來10-15年內(nèi)釋放（之所以說10-15年內(nèi)，是考慮到目前房?jī)r(jià)過高，頭次置業(yè)年齡可能要推遲一些）。但到2025年以后，由于下一波進(jìn)入婚齡的人口驟減（減少了約5000萬），再加上人數(shù)眾多的50后、60后可能開始面臨死亡的威脅并導(dǎo)致住房閑置增多，這樣供求兩方面都決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)可能風(fēng)光不再。 　　有人會(huì)說，那時(shí)不是還會(huì)有改善型需求和投資需求嗎？這就需要考慮到人口老齡化的威脅。按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，一國(guó)65歲以上的老年人口超過該國(guó)總?cè)丝诘?%，就進(jìn)入了老齡化社會(huì)，中國(guó)在2000年左右就已經(jīng)踏入了老齡化社會(huì)，2009年這一指標(biāo)達(dá)到了8.5%。到了2025年會(huì)是什么樣子呢？根據(jù)聯(lián)合國(guó)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年，中國(guó)65歲以上人口將占13.4%，這是1970年的德國(guó)、1990年的日本和2010年的美國(guó)的水平，值得一提的是，印度到2050年才會(huì)達(dá)到這一水平。 當(dāng)然，盡管過去10年人口老齡化已經(jīng)加速，但由于出生率連續(xù)20多年走低，中國(guó)的總撫養(yǎng)比依然在下降，相應(yīng)的15-64歲勞動(dòng)人口比重還在上升，也就是說人口紅利似乎還在繼續(xù)。但根據(jù)聯(lián)合國(guó)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，2010年左右就將面臨轉(zhuǎn)折（印度要到2045年左右才會(huì)出現(xiàn)這一轉(zhuǎn)折），人口紅利將逐漸消失，到2025年左右將下降到全球平均水平。從總?cè)丝趤砜?，中?guó)2030年也將達(dá)到峰值。 　　人口老齡化是一個(gè)全球現(xiàn)象，老齡化與資產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)，理論上，年輕時(shí)借錢消費(fèi)和購(gòu)資產(chǎn)防老，老了就要賣資產(chǎn)消費(fèi)和還債。國(guó)際清算銀行2010年8月發(fā)布了一份報(bào)告，研究了22個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家1970-2009年之間的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，其結(jié)論是老齡化的確會(huì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生負(fù)面影響，但并不必然會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格崩盤。不管怎樣，對(duì)于中國(guó)來說，老齡化是一個(gè)逃不開的魔咒，到2025之后，房地產(chǎn)改善型需求和投機(jī)需求也將因?yàn)槔淆g化減少。 　　從人口流動(dòng)性來看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2009年中國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)1.8億，2005-2009年間增長(zhǎng)了約30%，同時(shí)2009年外出農(nóng)民工在1.45億，粗略估算有3500萬左右有城鎮(zhèn)戶籍的流動(dòng)人口。雖然難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來10-15年流動(dòng)人口的變化，但由于過去幾年農(nóng)村勞動(dòng)力的快速轉(zhuǎn)移以及新農(nóng)村建設(shè)、中小城鎮(zhèn)建設(shè)等相繼開展，未來10年流動(dòng)人口的增量會(huì)呈現(xiàn)逐漸遞減之勢(shì)。由于中國(guó)官方稱還有1億農(nóng)民需要轉(zhuǎn)移，其中約有一半外出打工，因此，到2020年，外出農(nóng)民工總量應(yīng)該在2億左右；按過去四年的增長(zhǎng)水平，城鎮(zhèn)戶籍的流動(dòng)人口將在6000萬左右。這樣總的流動(dòng)人口將在2.6億左右，其中非婚齡流動(dòng)人口約在1億左右。 　　盡管這1億左右的非婚齡流動(dòng)人口也許在農(nóng)村或其他城市有住房，但既然他們背井離鄉(xiāng)甚至舉家外遷，客觀上需要在居住地購(gòu)房落腳，但現(xiàn)實(shí)卻讓他們的需求一直受到壓抑。這里面涉及兩個(gè)重要的制度，一個(gè)是農(nóng)村的土地制度，一個(gè)是戶籍管制制度。土地是農(nóng)民的命根子，農(nóng)民工即使外出恐怕也不愿意放棄手中的土地，除非能夠得到市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償，這樣他們才會(huì)在城鎮(zhèn)有購(gòu)房的本錢，如果農(nóng)村土地不能有效且合理地流轉(zhuǎn)，那么農(nóng)民工恐怕難以在城鎮(zhèn)購(gòu)房。而對(duì)于城鎮(zhèn)戶籍流動(dòng)人口來說，戶籍管制意味著即使他們?cè)诰幼〉刭?gòu)房，也將面臨子女教育、社會(huì)保障等諸方面的限制，也許用不著限購(gòu)，他們就會(huì)逐漸厭惡這片令人傷心的居住地。這也意味著未來10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，流動(dòng)人口的潛在住房需求將會(huì)削弱，因?yàn)槿绻@兩個(gè)制度依然長(zhǎng)期壓在頭頂，他們中的大多數(shù)可能就會(huì)從希望變成絕望了，從而不愿意“流動(dòng)”了。 　　綜合來看，未來10-15年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然相對(duì)比較樂觀，從人口結(jié)構(gòu)來看，龐大的85后群體建立新家庭存在購(gòu)房需求；從人口流動(dòng)來看，流動(dòng)人口一直受壓抑的潛在購(gòu)房需求也很大，當(dāng)然，需要政府在土地和戶籍制度方面作出讓步。但不管怎樣，到2025年之后，隨著老齡化的加劇和人口流動(dòng)的衰減，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)殡S中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期。（本文作者崔宇是《華爾街日?qǐng)?bào)》中文網(wǎng)專欄撰稿人。文中所述僅代表他的個(gè)人觀點(diǎn)。） 至少6億人抱怨高房?jī)r(jià) 中國(guó)房地產(chǎn)面臨衰退 　　在《中國(guó)有多少人抱怨高房?jī)r(jià)？》一文中，筆者探討了住房私有率（私有住宅面積占比）和住房自有率（擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅的家庭戶數(shù)占比）的差異，并粗略估算過去10年累計(jì)有至少6億中國(guó)人抱怨高房?jī)r(jià)。 　　要說明的是，“抱怨”相當(dāng)于潛在需求，并不意味著所有抱怨的家庭或人都一定要擁有自有產(chǎn)權(quán)的房子，從國(guó)際上看，住房自有率在60%-70%之間就已經(jīng)是較高的水平。但對(duì)于中國(guó)來說，渴望擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的比例恐怕要更高，一是因?yàn)椤熬诱哂衅湮荨钡膫鹘y(tǒng)觀念；二是因?yàn)橥顿Y渠道有限，再加上房?jī)r(jià)連年上漲，投資或投機(jī)需求較為旺盛；三是因?yàn)槭杖敕峙洳还?，促使中低收入更渴望擁有住房這個(gè)的家庭資產(chǎn)，以備不時(shí)之需。 　　但無論是什么需求，背后都是人，人口年齡結(jié)構(gòu)和人口流動(dòng)性等因素會(huì)顯著影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求。而且，人口變遷也將直接影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來的增長(zhǎng)潛力，從而間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，要知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是以中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為依托的，而不是相反。 　　人口年齡結(jié)構(gòu)來看，大致的結(jié)論是，10-15年后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求將顯著放緩。從“幾零后”分類來看，中國(guó)50后-00后分別有2.03億、2.4億、2.17億、2.22億、2.09億和1.63億人，其中50后、60后和80后都經(jīng)歷了人口高速增長(zhǎng)階段。過去10年間，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下，人數(shù)較多的60后正值事業(yè)高峰期，盡管他們趕上了福利分房時(shí)代，但改善型需求和投資需求十分旺盛；沒有趕上福利分房的部分70后也不得不被迫進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)頭次置業(yè)；而人數(shù)相對(duì)較多的80后相繼進(jìn)入婚齡，他們大多要從原來的家庭中分立出來重新組建家庭，這也帶來了巨大的潛在需求。這幾重疊加之下，導(dǎo)致過去十年房地產(chǎn)潛在需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。 　　當(dāng)然，大部分85后因?yàn)槟挲g還小在過去10年可能還無法參與購(gòu)房，我們?cè)僦匦录?xì)化一下分類。1975-1984年的出生人口約有1.94億，1985年-1994年的出生人口有2.3億，而1995年-2004年的出生人口只有1.82億人?？梢钥闯?，1985-1994年出生的人口較多，因?yàn)樯鲜兰o(jì)80年代末90年代初中國(guó)經(jīng)歷了一波生育高峰（1987年較高），這部分人口將在2010年開始進(jìn)入婚齡。相比之前的一輩，他們當(dāng)中的城鎮(zhèn)人口更多，即使是農(nóng)村人口也更向往城市生活，這群更龐大的潛在住房需求將在未來10-15年內(nèi)釋放（之所以說10-15年內(nèi)，是考慮到目前房?jī)r(jià)過高，頭次置業(yè)年齡可能要推遲一些）。但到2025年以后，由于下一波進(jìn)入婚齡的人口驟減（減少了約5000萬），再加上人數(shù)眾多的50后、60后可能開始面臨死亡的威脅并導(dǎo)致住房閑置增多，這樣供求兩方面都決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)可能風(fēng)光不再。 　　有人會(huì)說，那時(shí)不是還會(huì)有改善型需求和投資需求嗎？這就需要考慮到人口老齡化的威脅。按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，一國(guó)65歲以上的老年人口超過該國(guó)總?cè)丝诘?%，就進(jìn)入了老齡化社會(huì)，中國(guó)在2000年左右就已經(jīng)踏入了老齡化社會(huì)，2009年這一指標(biāo)達(dá)到了8.5%。到了2025年會(huì)是什么樣子呢？根據(jù)聯(lián)合國(guó)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年，中國(guó)65歲以上人口將占13.4%，這是1970年的德國(guó)、1990年的日本和2010年的美國(guó)的水平，值得一提的是，印度到2050年才會(huì)達(dá)到這一水平。

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