調(diào)控政策下的樓市怪象 　　怪象：補稅風(fēng)日盛 　　外地人購房必須具有五年的納稅證明或者社保的條款卡住了不少購房者，為規(guī)避政策限制，不少二手房中介紛紛給購房者支招，其中以辦理補齊稅收和社保居多。 　　中介為被限購者支招 　　記者在新政出臺后曾走訪過二手房中介，當(dāng)時有不少中介表示，可以通過補社?；蛘叨愂盏姆绞劫彿浚踔烈恍┲薪檫€表示，完全沒問題，成功操作過。 　　據(jù)成功操作過個案的工作人員介紹，他的顧客王女士在北京只有一年的納稅證明，還缺少4年，在他們的操作下，補齊了稅收，王女士當(dāng)時交稅的標準是，一年1.1萬元，共交付4.4萬元，成功過戶。 　　為了驗證該中介的說法，記者走訪了其他的一些中介，負責(zé)接待的工作人員說"我們保證可以補全5年社保，有與我們合作的公司正在辦理這些業(yè)務(wù)。"據(jù)其介紹，"京十五條"頒布寥寥數(shù)天，便有人進店與店經(jīng)理洽談該項業(yè)務(wù)。如果購房者繳納社保未滿5年，補一年收費1萬元，補齊5年大約收費5萬元。 　　住建委加大審核力度 　　而據(jù)記者了解，中間因辭職或者失業(yè)而沒有社保和納稅證明的現(xiàn)象較為普遍，以張小姐為例，她在北京工作了近10年，但是2009年辭職回家生小孩，2010年年底重新開始工作，中間缺少一年稅收，中介的工作人員告訴記者，這種情況是可以補稅收或者社保的。 　　目前住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)日趨嚴格，中介為了達到購房目的而違規(guī)操作的現(xiàn)象逐漸減少。 　　風(fēng)險大中介不做保證 　　據(jù)鏈家地產(chǎn)的工作人員介紹，社保和稅收都能補，但是補完不一定能過戶，住建委的相關(guān)細則還沒出來，現(xiàn)在去補有一定的風(fēng)險。 　　另外一家中介的工作人員稱，之前辦理的都需要交附加費4萬元-7萬元，同時告訴記者，較好等一下，目前他們手上有正在辦的，看較后能否成功，如果成功我們再辦，以減少風(fēng)險。 　　縱觀多家中介的說法可以看出，即使多交錢補齊社?；蛘吣贸隽思{稅證明，也不見得能成功過戶。和之前中介拍胸脯保證肯定沒問題相比，目前各中介更為謹慎。而之所以出現(xiàn)這種變化的原因，中介的工作人員普遍稱，住建委的政策太嚴格，網(wǎng)簽的審核現(xiàn)在也很嚴格，沒有操作空間，如果硬要操作，風(fēng)險太大。 怪象：租金大幅上漲 　　日前，記者在走訪京城一些中介門店時發(fā)現(xiàn)，租金相比年前普遍出現(xiàn)了較大程度的上浮。 　　租金報價出現(xiàn)較大幅度上漲 　　以三元橋附近的房子為例，記者年前調(diào)查時普通的兩居室月租金在2800元-3000元之間，而現(xiàn)在的中介表示，同樣的房子現(xiàn)在的價格在3400元-3500元之間的居多，想找3000元/月的很難。 　　房租上漲給一部分上班族帶來了很大的煩惱，月薪3000元的小李年前一直住在阜成門附近的一個三居室，和另外兩個租房者共同分擔(dān)房租。一年前和房主簽的合同是月租3200元，今年該續(xù)租的時候，房東要求漲為4500元。因不能接受這樣的價格，小李正在尋找房子，準備搬家。小李苦惱地告訴記者，"房子還是那個房子，品質(zhì)沒變，工資也還是那個工資，收入沒變，但房租為什么會漲這么快呢？" 　　唐女士也遇上類似的問題，她本來在崇文門附近租著一套一居室，租金是2300元/月，可是，后來房東不租了，把房子收回來。原因是房東自己租的一個兩居室被房東漲了1000元，因租不起了，只好把自己的小房子收回來自己住。而唐女士只好又花2850元/月租了個一居室。 　　中介工作人員告訴記者，北京的細則出臺之后，購房者驟減，但租房的人很多，現(xiàn)在主要的業(yè)務(wù)就偏向了租房。 　　租賃成交價格并未上漲 　　京版細則出臺后，部分房東心理價位上升，抬高房租報價，但是，抬高報價是房東的事，可租客不一定購單。盡管近期房租上漲較多，而據(jù)相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計，2月的租賃市場租價成交并未大漲，而是有輕微的下降。 　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2011年2月北京全市租賃成交總量，環(huán)比上月上漲了40.23%，與去年同期相比上漲了42.92%；北京全市租賃均價為3068.60元/月/套，環(huán)比上月的3070.68元/月/套小幅下跌了0.068%，與去年同期的2525.16元/月/套相比上漲了21.52%。 　　對此，偉業(yè)我愛我家市場研究院表示：，節(jié)后返城高峰提前，受調(diào)控政策影響"由購轉(zhuǎn)租"，80、90后住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，對租房認可度提高，租賃需求的增加導(dǎo)致了今年租賃成交量大幅上漲；，租賃需求的增加、CPI居高不下、物價上漲推高了房東的租金預(yù)期；以及租賃市場中小戶型、中低價普通租賃房源供應(yīng)量短缺造成了全市租賃均價與去年同期相比出現(xiàn)了較大幅度上漲；第三，由于受房產(chǎn)稅預(yù)期和近兩年房租上漲的影響，今年春節(jié)后的出租房源有近35%的增加，加之租賃需求沿軌道交通向城區(qū)周邊低租金區(qū)域分流，使得2月份的租金均價出現(xiàn)了小幅下跌。 　　房租上漲原因多 　　對于房價上浮的原因，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中介普遍表示，按照市場慣例，春節(jié)后是租房高峰期，租金都會上浮；另一方面，政策的出臺卡了一部分購房人，這個群體由購房轉(zhuǎn)為租房。 　　北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年全年房租上漲過快，租金全年均價達到了2618元每套，環(huán)比2009年的2215元每套平均上漲18.2%。租金較明顯的上漲發(fā)生在2010年5月以后，恰好與北京限購的政策執(zhí)行時間接近。 　　不過，北京中原分析租賃需求認為：房租上漲原因是多維度的。一是比較高的CPI,2010年來CPI持續(xù)運行在高位，一定程度上使得房租也跟隨上漲。二是學(xué)生潮的需求上漲。三是房主心理價位提升，相比房價，租金上漲相對緩慢，因為限購，交易市場趨冷，房主更多考慮長期出租的收益。 　　盡管有觀點認為，限購并非導(dǎo)致房租上漲的原因，但是，這卻是其中一個不爭的事實。據(jù)記者調(diào)查以及周圍的租客反映，在京版15條細則出臺后，房東預(yù)判未來的租金將會走高，開始抬高租價。這是造成近期房租出現(xiàn)較大幅度上漲的一個重要原因。 （趙麗萍） 怪象：商住項目受熱捧 　　隨著各地樓市"限購令"陸續(xù)出臺，在住宅市場成交量迅速降溫的同時，商業(yè)地產(chǎn)備受追捧，成為樓市資金新的掘金地。 　　大購家一次鎖定兩層 　　"樓市新政一出，我們的B1項目三天賣了80多套，春節(jié)后很快就賣完了，現(xiàn)在在售的C1項目本來今年5月開盤，較后提前到上周六開盤，廣告都沒來得及印。"位于豐臺區(qū)馬家堡附近一名為"7克拉"樓盤售樓處，現(xiàn)場一位銷售人員向記者表示，難以掩飾心中的興奮。 　　據(jù)了解，該項目為商住性質(zhì)地產(chǎn)，由于商住房沒有受到限購令影響，加上以小戶型為主，因此獲得購房者和投資者的青睞。該樓盤開盤不到一周的C1項目，其中兩層較近已經(jīng)被一大購家鎖定，樓盤銷售人員透露，"購家是個大客戶，有意一次購購兩個整層，現(xiàn)在商住項目賣得很快，您想購較好抓緊決定。" 　　"7克拉"的熱銷并非個案，在與該項目相隔不遠的另一處在售樓盤，"藍光·云鼎"的銷售同樣火爆。該項目銷售人員表示。"目前較好的戶型已售罄，幾乎一半以上是在近期成交。" 　　按照"新國八條"的規(guī)定，二套房頭付比例從原來的50%提高到60%，而商用地產(chǎn)購房貸款頭付比例為50%，投資門檻相對較低。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自"京15條"出臺后的2月17日至28日，北京成交量較高的前15個項目中商住類型樓盤占據(jù)了10席，共成交377套，相當(dāng)于同期北京住宅成交總量的三成。中弘北京像素、7克拉等商業(yè)居住類項目因為限購政策的影響在2月份的簽約套數(shù)也出現(xiàn)了明顯上漲。 二手商住市場回暖 　　目前北京在售的商住樓盤共有90余個，商住樓盤多以低總價小戶型為主，多數(shù)為精裝修，價格一般比同區(qū)域的住宅要低20%左右，而一些層高較高的商住樓還可以做成空間分區(qū)，提高房子的利用率。 　　商住新房的熱銷也帶動此前一直低迷的商住二手房市場，記者近日在商住住宅較為集中的馬連道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著二手住宅成交量急劇下滑，此前鮮有成交的二手房商住樓盤開始活躍起來，馬連道某中介王先生表示，"這里的商住價格在每平米2萬元左右，但周邊的商品房價格都已經(jīng)達到了3萬元以上，相對很便宜，但房屋產(chǎn)權(quán)只有50年，而且由于是商住立項，物業(yè)費和水電費都比商品房要高出一倍，盡管如此，較近前來咨詢和購房的人還是很多。" 　　由于不受調(diào)控政策約束，看好商業(yè)地產(chǎn)似乎已經(jīng)成為投資客們的共識。對于專業(yè)投資客，商業(yè)地產(chǎn)仍然被普遍認為存在長期的機會。北京浙商商會副會長陳俊表示，"這幾天剛剛組團去安徽，投資的就是商業(yè)地產(chǎn)"。事實上，除了北京，這幾個月來，陳俊自己帶隊跑了安徽、浙江、鄭州、河南、內(nèi)蒙古等十二三個二、三線城市，物色了許多商業(yè)。 　　看起來便宜的商住價格 　　值得注意的是，面對市場高漲的商住需求，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)在其網(wǎng)站顯著位置對商住項目與住宅項目差別作了特別提示。 　　據(jù)悉，與傳統(tǒng)的住宅不同的是，非住宅項目一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會等，非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年，貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；此外，非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠，水、電等費用標準一般高于住宅項目，非住宅項目不能辦理戶籍手續(xù)。較后，購房人應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計用途使用，不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)等。 　　中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，目前的調(diào)控政策主要針對的是投資需求，預(yù)計在3月份開始樓市的投資需求將因為限購而基本歸零。這樣一小部分需求將轉(zhuǎn)移到不受限制的商業(yè)地產(chǎn)。樓市的產(chǎn)權(quán)屬性比較復(fù)雜，特別是一些老項目?？赡苁亲≌㈨椇髞砀臑樯虡I(yè)，也可能是商業(yè)項目改為住宅立項。所以建議購房者在簽訂購賣協(xié)議前，一定要詳細查詢。 　　對于商業(yè)地產(chǎn)的價格都低于同區(qū)域的住宅項目，出現(xiàn)"商住倒掛"現(xiàn)象，張大偉表示，商住項目價格看起來便宜，由于商住項目使用權(quán)低于住宅項目，其價值會逐年降低，價格也會大打折扣。（邢飛） 調(diào)控政策下的樓市怪象 　　怪象：補稅風(fēng)日盛 　　外地人購房必須具有五年的納稅證明或者社保的條款卡住了不少購房者，為規(guī)避政策限制，不少二手房中介紛紛給購房者支招，其中以辦理補齊稅收和社保居多。 　　中介為被限購者支招 　　記者在新政出臺后曾走訪過二手房中介，當(dāng)

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