北京市“十二五”期間，保障房占比預(yù)期達到70％。陳剛認(rèn)為，這才是“有中國特色的社會主義的住房體系” 　　2010年，房地產(chǎn)調(diào)控大年。北京市推出了包括限購、稅收、信貸、供地、加大住房保障等一系列調(diào)控政策組合拳，彰顯遏制房價的決心。政策累積效果已逐漸顯現(xiàn)：數(shù)據(jù)顯示，北京新建住房價格指數(shù)同比漲幅連續(xù)7個月回落，由5月份的22%降至12月的9.9%。但從全年看，同比漲幅仍然達到18%，房價上調(diào)的沖動依然強烈。土地出讓金也刷新歷史，總額突破1600億元。 　　飆升的數(shù)字背后，是否意味著調(diào)控政策再度失效？綜觀2010年一年來北京市住房生態(tài)結(jié)構(gòu)的變化，此結(jié)論又難以立足：2010年，北京全面完成年初制定的“政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上、新開工建設(shè)政策性住房占全市住宅新開工數(shù)量的50%以上”兩個“50%”目標(biāo)，完成保障房用地供應(yīng)約1332公頃，新開工各類保障性住房22.5萬套，超額完成全年新開工13.6萬套的任務(wù)。 　　2010年，北京土地市場“地王”的聲音在調(diào)控中漸趨微弱。國土部門采取“多招標(biāo)、少拍賣”、“綜合評標(biāo)”、“限房價、競地價”等土地出讓新規(guī)則，有力地防控了多起可能出現(xiàn)的“地王”事件。 　　2011年1月中旬，正在黨校學(xué)習(xí)的北京市副市長陳剛接受了《財經(jīng)國家周刊》的專訪。陳剛不但暢談了北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的現(xiàn)狀與未來，更透露出諸多北京“房改”細(xì)節(jié)。譬如對保障房政策的前瞻設(shè)計，對集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點探索，以及“十二五”期間北京市對房地產(chǎn)業(yè)的重新定位。 　　保障房占比2010年超60% 　　《財經(jīng)國家周刊》：如果用一個關(guān)鍵詞來回顧“十一五”時期的北京市住房市場變化，你會選擇哪個詞？ 　　陳剛：“十一五”期間，北京住房市場在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面有明顯的變化，每年開竣工的住房中，保障性住房的比重越來越大。“十一五”起步之年也就5萬套左右，占比不到10%，到去年這個數(shù)字超過了60%。這個結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度相當(dāng)大，意味著北京的房地產(chǎn)市場用于解決市民住房需求的數(shù)量大幅增加。從數(shù)量上看，已經(jīng)到了可以起決定性作用的局面。純商品房收縮到50%以下，可以這么理解，自住需求占多數(shù)，這就開始回歸到房地產(chǎn)本來的屬性。 　　《財經(jīng)國家周刊》：“十二五”時期北京市住房調(diào)控的關(guān)鍵詞又是什么呢？ 　　陳剛：整個“十二五”的關(guān)鍵詞，仍是“調(diào)結(jié)構(gòu)”。就是繼續(xù)增大保障房的比例，在保障房中，繼續(xù)增大租賃房的比例。北京未來要實現(xiàn)總的目標(biāo)是“住有所居”，要通過租售并舉，在北京工作的不同人群，根據(jù)不同收入水平，提供多層次的住房體系。在這一前提下，北京市的商品房市場的價格和秩序就基本可控了。因為到時候整個大市場的70%掌握在政府手里。 　　《財經(jīng)國家周刊》：可否透露一下在“十二五”期間，北京市計劃建設(shè)多少套保障房？ 　　陳剛：“十二五”期間北京計劃建100萬套保障房，每年20萬套，占北京住宅投資的一半以上，有些年份可能占到70%。在保障房里面，主要發(fā)展公共租賃房和租賃屋，過去我們租售并舉，以后我們以租為主。畢竟土地資源有限。 　　現(xiàn)在這一比例還比較低，在30%左右。當(dāng)前已經(jīng)大幅度開工，先保證在50%以上。 　　每年的20萬套保障房中，有10萬套是定向改善，比如棚戶區(qū)，二環(huán)以里的文化保護區(qū)及破舊平房，教師隊伍、科研單位和困難企業(yè)，都是定向解決。這個國家有政策，自有地的困難企業(yè)，可以自建分給職工，這塊實際上沒有劃入公租房，但也是這個性質(zhì)，因為它不能上市，或只能賣給國家。包括中直、國管、一些企事業(yè)單位。這個全部用于公租房也不現(xiàn)實，但有大部分是用于租賃，資產(chǎn)要循環(huán)利用。解決真正住房困難的人群。 　　另外10萬套給社會公開搖號，其中有6萬套是公租房。這里有多種途徑，國家也有相關(guān)規(guī)定，我們財政上有一塊，允許拿出土地出讓金的10%，也可以通過銀行貸款和吸引社會資金，當(dāng)然價格必須按照北京市公布的公租房價格，租金比市場價低30%左右。 　　《財經(jīng)國家周刊》：你預(yù)計大規(guī)模建設(shè)保障房較終會對北京的高房價構(gòu)成怎樣的影響？ 　　陳剛：其實要看量，如果只有20%的量怎么能抑制高房價？未來很明確的一點是，保障房的位置就在高房價樓盤的邊上，高房價很多是心理預(yù)期炒作而成，這樣對比很明顯，你開2.5萬元/平米，我開7000元/平方米，試試看！但目前是量不夠，多數(shù)都是2.5萬元、3萬元的房子，市場肯定是被拽著走。 　　所以結(jié)構(gòu)調(diào)整必須是深度的。我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)若要長治久安、可持續(xù)發(fā)展，就要把結(jié)構(gòu)調(diào)到以居住為主的房子占到市場總量的70%左右。剩下的30%，很難漲上去，要漲就漲吧。那時高房價樓盤也對市場不會有多大沖擊。 　　現(xiàn)在有的地方出臺不同的稅收思路，都可以探索。但我還是認(rèn)為結(jié)構(gòu)調(diào)整較重要，比如新加坡70%的住房是保障房性質(zhì)的，剩下30%無所謂。 　　北京市“十二五”期間，保障的成分將占到市場的60%到70%，這是有中國特色的社會主義的住房體系。購購對象，價格，供應(yīng)都是政府控制，就不需再對市場發(fā)愁。 4區(qū)域試點 　　“農(nóng)村集體用地建公租房” 　　《財經(jīng)國家周刊》：當(dāng)前一個共識是，土地問題制約著保障房的建設(shè)規(guī)模和速度，尤其對于北京這樣的一線城市，建設(shè)用地稀缺更為嚴(yán)重，北京市政府對此有何舉措？ 　　陳剛：除了政府組織建保障房，我們允許符合條件的企事業(yè)單位建保障房，另外，我們在做農(nóng)村集體建設(shè)用地試點。我們補貼一部分租金差價，來把農(nóng)民的房子租過來，保證農(nóng)民的收益。 　　保障房土地和資金全部由市場解決，確實有難度，銀行利息也很高。這需要財政的支持，土地成本的支持，稅收的支持，保險資金的支持也在探討。 　　《財經(jīng)國家周刊》：以集體建設(shè)用地建保障房，具體做法是怎樣的？ 　　陳剛：我們有4個試點區(qū)域，在朝陽，昌平（2個地方）、海淀等選了4個地方。農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)劃，不是指耕地，城市土地利用規(guī)劃可以允許農(nóng)村蓋一部分，是過去搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地，現(xiàn)在一部分農(nóng)民因為產(chǎn)業(yè)調(diào)整，不需要那些產(chǎn)業(yè)了，就允許拿一些地來搞公租房。以農(nóng)民來做物業(yè)管理作為主題，這種方式除了給農(nóng)民一個很好的就業(yè)收入，還大大降低了我們的公租房建設(shè)成本，同時也節(jié)約了土地。 　　它和小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)不一樣，它符合規(guī)劃，履行審批手續(xù)，與小產(chǎn)權(quán)房不同。其次它只租不賣，永遠(yuǎn)屬于集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)。地方上也很有積極性，正在試點。 　　《財經(jīng)國家周刊》：農(nóng)村公租房的租金價格如何確定？ 　　陳剛：租金價格低于市場的30%。至于能不能平衡農(nóng)民物業(yè)管理費用，貸款還款能不能承擔(dān)，我們測算過確實有困難，但政府可以補貼。過去政府的土地收益，直接用來建保障房，我們通過租金補貼，反而花錢少，這樣就平衡了。 　　10年20年后我們國家結(jié)構(gòu)調(diào)整了，對這塊公租房的需求也可能有變化，不至于資產(chǎn)都砸在政府手上。假如以后不需要這么多公租房了，這些房子還有可以探討的余地。 　　未來不排除出臺房產(chǎn)稅 　　《財經(jīng)國家周刊》：住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以看作長遠(yuǎn)的制度設(shè)計，針對高房價來說，收效可能較為緩慢，北京市作為焦點城市，在地產(chǎn)調(diào)控上還有哪些主要舉措？ 　　陳剛：除了結(jié)構(gòu)調(diào)整，北京市政府還有其它的調(diào)控措施，比如之前的“90/70”政策，把戶型壓下來；包括二套房貸款執(zhí)行國家規(guī)定，對房地產(chǎn)市場的捂盤、囤地的整頓，對高價樓盤的清理跟蹤等等，力度都很大。特別是去年4月底，北京市出臺“京12條”，商品房價格得到了控制，漲幅一路下行，這與我們深度的結(jié)構(gòu)調(diào)整是有關(guān)系的。 　　《財經(jīng)國家周刊》：當(dāng)前一個普遍的觀點是，高房價與高昂的土地價格密切相關(guān)，北京今年的土地出讓金超過1600億，接下來的調(diào)控手段是否能夠針對更深層次的“土地財政”？ 　　陳剛：北京的保障房建設(shè)規(guī)劃上有個特點，就全國而言，我們的保障房結(jié)構(gòu)比例是的，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，背后的支撐因素不可少，尤其是資金。十一五的后幾年，每年明補暗補達到300億~400億。這些收益都是來自土地。 　　我們從幾年前就把土地一級開發(fā)控制在政府手里，征地拆遷歸政府，改變過去由開發(fā)商主導(dǎo)。這樣政府可以在土地二次上市前，對每一塊土地的性質(zhì)進行調(diào)整，比如要求配建一定比例的保障房。為什么去年我們一下子拿出這么多土地來？就是因為掌握一級開發(fā)主控權(quán)。 　　北京搞土地儲備，一方面是為了城市的健康規(guī)劃發(fā)展，另一方面是為了上市后的收益可以拿來建保障房。有城市都把這塊錢拿來發(fā)工資了，但我們沒有。 　　《財經(jīng)國家周刊》：接下來北京在土地供應(yīng)上有什么計劃？ 　　陳剛：我們有一個住房發(fā)展規(guī)劃。整個十二五期間，北京市每年有個年度報告提交人大。報告里，每年要提供多少土地，保障房占多少，建筑面積多少，都有一個長遠(yuǎn)的規(guī)劃。規(guī)劃的測算根據(jù)北京的需求，未來人口的增長，改善型需求的增長，每年會有一些微調(diào)，包括外地人口。同時也要考慮北京的承載能力，不能無限制地增長。 　　《財經(jīng)國家周刊》：重慶、上海已經(jīng)明確開征房產(chǎn)稅的信息，北京市是否有此計劃？ 　　陳剛：房產(chǎn)稅，北京不是試點單位，但我們密切關(guān)注一切關(guān)于保障房方面的政策措施。 　　我們目前已經(jīng)運用了結(jié)構(gòu)調(diào)整、財政政策和行政手段等。房產(chǎn)稅的試點城市，畢竟全國是少數(shù)。積累了經(jīng)驗后，不排除北京、乃至全國都要用。 　　《財經(jīng)國家周刊》：社會上盛行一種觀點，就是開征房產(chǎn)稅能夠抑制高房價，以你個人看，房產(chǎn)稅與房價之間，是不是同屬一個體系？ 　　陳剛：我覺得在于政策設(shè)計的準(zhǔn)確性，比如多的、多大價格的，有的高價房也是自住，不全是投資。但從理論上講，擁有 品需要付出更多的社會代價。關(guān)鍵要看我們前面的鏈條中是不是收了，這個也不是城建部門完全能解釋的。 　　《財經(jīng)國家周刊》：北京接下來是否還有其它調(diào)控政策出臺？比如取消預(yù)售制度等更嚴(yán)厲的措施？ 　　陳剛：大家對房地產(chǎn)的調(diào)控需要有個信心，它不像菜價一樣見效很快，去年4月我們政策出來后，包括售樓處都出現(xiàn)了一些沖突，就是因為降價。所以老樓盤不能輕易波動太大，就暫時擱置。但新樓盤定價可以低一些，這屬于企業(yè)行為，政府有一定的引導(dǎo)。從這個例子上可以看出，房

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