編者按： 圍追堵截，本意是指把軍隊(duì)分成幾路同時(shí)進(jìn)行包圍式的追擊，將敵人堵截成幾塊，加以消滅。在這場(chǎng)持久的阻擊房?jī)r(jià)過快上漲的“戰(zhàn)斗”中，“圍追堵截”成為核心戰(zhàn)術(shù)。從抬高購(gòu)房門檻入手進(jìn)行“堵截”，對(duì)房屋持有采取“圍追”，每一步政策精心地布局，服務(wù)于這一戰(zhàn)術(shù)。而房產(chǎn)稅試點(diǎn)推行、貸款利率提高正在與房地產(chǎn)短期調(diào)控政策互相作用，疊加效應(yīng)將顯現(xiàn)在房?jī)r(jià)走勢(shì)上。 　　提高房貸頭付 　　強(qiáng)化差別化住房信貸政策 　　頭套房貸從頭付兩成升至三成。對(duì)頭套房頭付比例的調(diào)整在2010年敲定。1月10日“國(guó)十一條”出臺(tái)時(shí)，90平方米以下的頭套房貸頭付較低兩成。4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布的“新國(guó)四條”中重申了這一點(diǎn)，并提出對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%。這一標(biāo)準(zhǔn)在9月29日“國(guó)五條”中再次被修正，90平方米以下的商品住宅頭付款也全面調(diào)整到30%。 　　二套房貸頭付“四”變“六”。2009年曾經(jīng)區(qū)分改善型和非改善型需求的二套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在2010年“國(guó)十一條”出臺(tái)時(shí)被“一刀切”，只要是購(gòu)購(gòu)二套房，頭付一律要求40%以上，不過此時(shí)，貸款利率留下了“風(fēng)險(xiǎn)自控”的門縫。隨后在“新國(guó)四條”中，對(duì)二套房貸款要求作出了調(diào)整，凡貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年1月26日“新國(guó)八條”再次強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 　　對(duì)二套房界定的爭(zhēng)議也終結(jié)在了強(qiáng)化差別化住房信貸政策中。2010年6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。 　　三套房貸取消?！靶聡?guó)四條”中“貸款購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的，要大幅度提高頭付款比例和利率水平”的表述，在三天后出臺(tái)的“新國(guó)十條”中迎來了頭次修正，新政規(guī)定：商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款?！皣?guó)五條”的出臺(tái)，將三套房停貸的范圍擴(kuò)大至全國(guó)。 　　2010年11月3日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象， 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，利率不得低于同期頭套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，頭付款比例不得低于50%，并停止向購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。 住房限購(gòu) 　　保障性住房建設(shè)同時(shí)加快 　　2010年9月28日“國(guó)五條”中，頭次提出限購(gòu)，隨后十余城市發(fā)布地方版限購(gòu)細(xì)則。2011年1月27日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，對(duì)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作出具體部署，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。通知要求，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。 　　限制投資、投機(jī)性購(gòu)房，加快保障性住房的建設(shè)，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的一種長(zhǎng)期性政策指向。在這種政策指向下，限購(gòu)政策的強(qiáng)勢(shì)推出與其說是一種給樓市降溫的權(quán)宜之計(jì)，更大程度上講，其實(shí)是在為深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭(zhēng)取時(shí)間。一方面通過限購(gòu)和限貸，減少市場(chǎng)上的投資、投機(jī)性需求，做減法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供應(yīng)，做加法。 　　查找自去年1月份出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則便會(huì)發(fā)現(xiàn)，“限購(gòu)”也經(jīng)歷過“變身”。 　　去年4月份的“新國(guó)十條”中提出，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。這是“限購(gòu)”的步，通過停發(fā)貸款達(dá)到不能購(gòu)購(gòu)的目的。隨后的全面停發(fā)三套房貸是這一形式的“擴(kuò)大化”。 　　盡管地方版的限購(gòu)細(xì)則目前還未出臺(tái)，但“國(guó)八條”對(duì)限購(gòu)的指導(dǎo)思想已定，原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 　　對(duì)于此次調(diào)控中擴(kuò)大了限購(gòu)城市范圍的決定，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥解釋稱，主要是由于部分未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭。而實(shí)施限購(gòu)的城市成效明顯。 　　齊驥還表示，此次出臺(tái)新一輪調(diào)控是因?yàn)?，之前的調(diào)控取得初步成效，但是調(diào)控效果距離群眾期待還有差距。他稱，自去年4季度以來，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，限購(gòu)城市周邊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再現(xiàn)上漲苗頭。 　　中原地產(chǎn)發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，北京如果出臺(tái)新的限購(gòu)細(xì)則，將有超過百萬戶家庭不得新購(gòu)住房，屆時(shí)樓市很可能出現(xiàn)去年4月以后的蕭條現(xiàn)象。但目前貨幣供應(yīng)量依然比較高，住房供應(yīng)量預(yù)計(jì)到下半年才明顯提升，實(shí)際房?jī)r(jià)抑制效果依然要看政策落實(shí)及持續(xù)力度。 　　限購(gòu)政策對(duì)于短時(shí)間內(nèi)給樓市降溫，穩(wěn)住高企的房?jī)r(jià)無疑具有立竿見影的效果。不過如此直接的市場(chǎng)干預(yù)同樣也會(huì)帶來一定的副作用。而在各地落實(shí)細(xì)則之前，不排除會(huì)出現(xiàn)部分城市的潮。另外，限購(gòu)也可能導(dǎo)致需求的進(jìn)一步積壓，為樓市的報(bào)復(fù)性反彈埋下隱患。 　　“作為一個(gè)特定時(shí)期的特殊手段，限購(gòu)政策的實(shí)行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場(chǎng)、抑制投機(jī)購(gòu)房方面肯定會(huì)有明顯的效果。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說，“但這并非長(zhǎng)久之計(jì)，如果長(zhǎng)期實(shí)行，肯定會(huì)扭曲市場(chǎng)關(guān)系?！币虼?，在限購(gòu)政策執(zhí)行的同時(shí)，必須加快保障性住房的建設(shè)，增加商品房和保障性住房的供給，使限購(gòu)政策在退出時(shí)，樓市能夠軟著陸。 房產(chǎn)稅試點(diǎn) 　　給樓市調(diào)控打上劃時(shí)代印記 　　爭(zhēng)論已久的房產(chǎn)稅在“國(guó)八條”出臺(tái)后終于“塵埃落定”。主要對(duì)保有的房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，是世界各國(guó)普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。按照相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，我國(guó)房產(chǎn)稅征收范圍之所以擴(kuò)大到此前免稅的個(gè)人住房，是因?yàn)楦母镩_放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生了較大變化。根據(jù)中共關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。 　　然而在這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控日益趨緊的時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)房產(chǎn)稅，其背后的深意更耐人尋味。房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，可以調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。與其他特殊時(shí)期的短期嚴(yán)厲措施相比，房產(chǎn)稅的溫和試點(diǎn)更能穩(wěn)定調(diào)控效預(yù)期，與其他調(diào)控政策互相作用，深層次影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，又避免了傷及剛性需求。 　　渤海證券研究所所長(zhǎng)程文衛(wèi)認(rèn)為，在地產(chǎn)、銀行股受“新國(guó)八條”政策的影響出現(xiàn)了大幅下挫，在房產(chǎn)稅開征后，地產(chǎn)股繼續(xù)承壓下挫的可能非常大。房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)政策已經(jīng)在此前有所預(yù)期，其推出的主要目的還是為了打壓房?jī)r(jià)，畢竟目前的房地產(chǎn)價(jià)格太離譜了。在他看來，征收房產(chǎn)稅應(yīng)該是是一個(gè)較好的房地產(chǎn)調(diào)控政策，因?yàn)樗环矫娼鉀Q了地方政府的財(cái)稅來源，而另一方對(duì)普通老百姓也不會(huì)造成太大的負(fù)擔(dān)。 　　上海和重慶的房產(chǎn)稅征收細(xì)則頭先落地，隨后，北京市政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉恒又公開表示，北京可能在今年下半年征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推廣毫無疑問，但現(xiàn)在擺在面前的問題頭先是，試點(diǎn)城市的范圍如何擴(kuò)大，或者說，選擇什么類型的城市作為批、第三批的試點(diǎn)城市，其次，存量房如何征收房產(chǎn)稅，如何估計(jì)這部分房產(chǎn)、如何征收與優(yōu)惠。 　　房產(chǎn)稅既然要擴(kuò)大到全國(guó)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的試點(diǎn)是毫無懸念的，但如果完全集中在這些地區(qū)，那么炒房資金流向中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的大中型城市，又將會(huì)把這些地區(qū)的房?jī)r(jià)推到畸高的位置，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展不匹配。如果現(xiàn)在就征收這部分地區(qū)的房產(chǎn)稅，又可能導(dǎo)致這部分地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，住宅消費(fèi)滯后。 　　另一方面，存量房房產(chǎn)稅如何征收。重慶的房產(chǎn)稅征收方案是存量增量都征收，但其征收的對(duì)象也只是高端商品房，這部分住宅占整個(gè)重慶市住宅的10%左右，所以，即便是征收存量高端商品房房產(chǎn)稅，統(tǒng)計(jì)工作也不是很大。但對(duì)于上海這種全面征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案來說，只能先顧及增量部分，這將會(huì)導(dǎo)致一個(gè)情況出現(xiàn)，那就是在房產(chǎn)稅正是征收前，人們爭(zhēng)相購(gòu)購(gòu)住宅。 　　暫且擱置這些后話，從積極的方面來看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)還是具有劃時(shí)代的意義。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)可謂是給樓市調(diào)控畫上時(shí)代的符號(hào)，房產(chǎn)稅前調(diào)控政策依靠的是交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)控制及信貸措施。出臺(tái)房產(chǎn)稅后，樓市調(diào)控將更多依靠房產(chǎn)稅對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)收取稅費(fèi)，調(diào)劑庫(kù)存，促進(jìn)房屋居住價(jià)值高于投資價(jià)值。 　　除房產(chǎn)稅外，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠也已取消，1月27日，財(cái)政部聯(lián)合國(guó)稅總局下發(fā)了《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策通知》。通知規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)購(gòu)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 三次上調(diào)貸款利率 　　購(gòu)房者觀望情緒明顯升溫 　　流動(dòng)性過剩在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后日益凸顯，央行價(jià)格型和數(shù)量型工具并用收緊流動(dòng)性，六次提高人民幣存款準(zhǔn)備金率、三次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 　　貸款利率的提高，在本已沉重的房貸壓力上又壓上了一根稻草。每一次加息令響，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都會(huì)緊跟央行步伐調(diào)整公積金存貸款利率。較近一次，2011年2月9日，央行第三次加息日當(dāng)天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，即日起五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！