“兩會”逐漸接近尾聲，究竟今年的政策基調(diào)如何？“兩會”后會不會有嚴厲的調(diào)控措施出臺？福州樓市在“兩會”之后，走勢如何？

平穩(wěn)為主基調(diào) 政府“鐵了心”穩(wěn)房價

早在兩會前夕，溫總理以一句“我也知道所謂‘蝸居’的滋味，我有決心……使房價能夠保持在一個合理的價位”，拉開了今年“兩會”關(guān)于抑制高房價討論的序幕。

3月5日，十一屆全國人大三次會議，國務(wù)院總理 在《政府工作報告》中提出：“要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求?！蓖瑫r，重申了自去年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出的增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措。

3月8日，十一屆全國人大三次會議舉行記者會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新坦承，“中國未來20年房價上漲的壓力仍然很大”。但他也強調(diào)，政府抑制房價過快上漲的決心更大：“今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標是要努力保持房價平穩(wěn)”。他表示，如果部分城市房價過快上漲勢頭得不到遏制，住建部將考慮出臺更為嚴厲的調(diào)控措施，而且這些政策已經(jīng)在醞釀當中。

在保持“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)下，兩會代表與政府官員紛紛建言獻策，探討遏制高房價的解決之道。仔細梳理從“兩會”傳來的關(guān)于房地產(chǎn)的聲音，包括信貸、財稅、住房保障、土地管理等一系列的調(diào)控手段正在醞釀之中。

調(diào)控多管齊下 政策齊指高房價

增加供應(yīng) 全方位升級住房保障

繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。

——國務(wù)院總理 《政府工作報告》

“全方位增加住宅供應(yīng)是今年兩會上關(guān)于樓市的亮點”。中庚集團執(zhí)行總裁黃海雄表示，今年政府對保障性住房的供應(yīng)計劃具體到數(shù)字，并且強調(diào)“嚴格執(zhí)行年度建設(shè)計劃”，一定程度上反映了政府建立完善住房體系的決心，但他同時指出，保障房建設(shè)投入巨大，并主要依賴地方政府的執(zhí)行，因此具體成效還要看當?shù)卣膱?zhí)行力度。

據(jù)記者了解，今年福州市將加快實施城市家庭保障性住房建設(shè)，擴大廉租房保障范圍，集中新建2500套以上廉租房，并將啟動實施500萬平方米舊城區(qū)及危舊房(棚屋區(qū))改造，建設(shè)聯(lián)建新苑等一批中小戶型、中低價位的商品房。在保障房資金投入方面，據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳介紹，今年擬在福州、廈門兩市開展試點，以確保資金安全為前提，將住房公積金閑置資金用于保障性住房建設(shè)的項目貸款。

和信投資執(zhí)行董事李日強也指出，目前高房價的癥結(jié)主要在于缺乏覆蓋全民的完整住房保障體系，“增加土地、保障房供應(yīng)是建立完整住房體系的步，只有從基本供求關(guān)系入手，才能真正保持住房消費市場的穩(wěn)定?！?p>信貸緊縮 計劃減少樓市資金供給

今年國家計劃減少對房地產(chǎn)市場的資金供給，包括新增銀行貸款。在支持居民合理住房消費的同時，今年將運用金融稅收等手段，約束居民不合理的住房消費。

——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新、副部長齊驥

福州房地產(chǎn)專家劉福泉分析，在近幾年的樓市宏觀調(diào)控中，政府主要通過銀行等金融系統(tǒng)的信貸松緊度起到約束住房消費需求的作用。這些手段包括二套房契稅、房貸利率、貸款門檻、頭付比例等等。“從今年年初開始，可以發(fā)現(xiàn)不論是針對開發(fā)商的開發(fā)貸款，還是針對個人的住房貸款，銀行都表現(xiàn)出明顯的緊縮態(tài)勢，這將對今年的房地產(chǎn)消費起到一定的約束作用”。他同時指出，除了銀行信貸手段之外，政府還應(yīng)利用好稅費杠桿，“比如對中低端市場采取相應(yīng)的稅費減免，對高端市場適當增加消費、持有稅等?！?p>而針對開發(fā)貸款的緊縮，會否對福州樓市產(chǎn)生一定的影響？據(jù)此，黃海雄指出，銀行信貸雖然對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資產(chǎn)生不可避免的影響，但目前福州開發(fā)商的融資渠道豐富，包括民間資金、私募信托、上市融資等，因此信貸緊縮對房地產(chǎn)開發(fā)的影響仍然有限。

土地管理 抑制地價、監(jiān)督開發(fā)

大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。

——國務(wù)院總理 《政府工作報告》

在今年的《政府工作報告》中，頭次提出要“抑制土地價格過快上漲”。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，這表明政府在抑制房價過快上漲的眾多措施中，開始關(guān)注到房價的成本過程，因此地價的調(diào)控和土地制度的改革也就成為了“兩會”的新焦點。

然而，針對土地制度的改革風(fēng)聲，劉福泉認為，盡管地價逐步攀升是高房價的原因之一，但目前土地“招拍掛”仍是中國土地出讓相對合理和可行的方式。和信投資執(zhí)行董事李日強則補充說，除了價格以外，土地管理更應(yīng)該從土地規(guī)劃方面入手：“加大普通住宅商品房的供應(yīng)，很大程度上要看政府對土地用途的規(guī)劃指標?！?p>價穩(wěn)量縮5-8月或有短期回調(diào)

樓市是個“政策市”，“兩會”上針對高房價的一系列調(diào)控風(fēng)聲給虎年樓市定下了平穩(wěn)的基調(diào)。黃海雄指出，在“兩會”漸漸塵埃落定之后，今年樓市整體走向?qū)②厼槠椒€(wěn)，價格大起大落的可能性“幾乎沒有”。當記者詢問“兩會”后是否將迎來新一輪調(diào)控風(fēng)暴時，他表示：“政府顯然無意打壓房地產(chǎn)，只是有必要控制房價的快速上漲。因此估計后續(xù)不會出臺太猛烈的政策，更多的是對之前政策的深化和執(zhí)行細則?！?p>飛揚大豐富策劃公司總經(jīng)理何建平則認為，“兩會”后今年樓市的走勢將呈現(xiàn)“先抑后揚”的態(tài)勢，在5至8月出現(xiàn)小幅的價格回調(diào)和盤整，下半年后，如果經(jīng)濟大環(huán)境持續(xù)復(fù)蘇，房價依然會穩(wěn)步上漲。

劉福泉也表示，福州在兩岸三通和“海西”的區(qū)域利好之下，房價在短期內(nèi)可能受政策影響而出現(xiàn)短期震蕩，但長期來看整體下調(diào)的可能性不大，今年樓市的整體走勢將呈現(xiàn)“價穩(wěn)量縮”的特點。

后“兩會”樓市“穩(wěn)”字當頭

伴隨溫總理兩個公里高亢激昂的《政府工作報告》之后，走到十字路口的樓市趨向問題，似乎終于塵埃落定。

本次《政府工作報告》關(guān)于宏觀經(jīng)濟運行的內(nèi)容與去年12月份“2010年經(jīng)濟工作會議”的內(nèi)容大體一致，即“要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?！逼渲?，根據(jù)目前政府對于樓市的各種政策，特別是在信貸這一塊的政策來看，其執(zhí)行的在于“根據(jù)新形勢新情況不斷提高政策的針對性和靈活性，把握好政策實施的力度、節(jié)奏和”，從打壓房地產(chǎn)投資投機需求出發(fā)，對于二套房各大商業(yè)銀行不僅提高了頭付的成數(shù)，而且各種利率的優(yōu)惠也相繼取消。對于投機樓市的購房者而言，在資金占用方面是一個不小的打擊，但是，對于資金實力雄厚的購家而言，依然收效甚微。

從涉及房地產(chǎn)行業(yè)具體的報告來看，遏制房價過快上漲、抑制投機性購房仍然是主基調(diào)，同時，將大力整頓和規(guī)范市場秩序。從1到3月的市場情況來看，后市不容樂觀，在政府的重拳打壓之下，市場悲觀情緒蔓延，觀望再次成為主流。因此，在面對市場困局的時候，開發(fā)商就必須應(yīng)勢而變，從開工量、產(chǎn)品規(guī)劃，到品牌建設(shè)、客戶服務(wù)以及營銷戰(zhàn)略上都要有充足的準備，以應(yīng)對未知的市場前景，度過暫時的困難。對于開發(fā)商而言，如何從賣產(chǎn)品向賣品牌過渡，成為思考的問題。在2010年市場錯綜復(fù)雜的情況之下，開發(fā)商品牌的知名度、認可度、美譽度將成為購房者的選擇要素，從1到3月份福州各大品牌地產(chǎn)企業(yè)的市場推廣中可以清晰地看出，2010年對于開發(fā)商而言，是一個品牌戰(zhàn)略年，品牌的成敗將對市場起到極大的促進作用，開發(fā)商要想贏得后市，就必須理性面對，打好產(chǎn)品、品牌、價格三張牌，為企業(yè)的未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

總而言之，在接下來的2010年，部分有明顯泡沫的一線城市，如北京、上海、深圳等地區(qū)，在房價穩(wěn)定為大勢的前提下，漲幅不會太大；而房價基本健康的二、三線城市，如成都、南京、福州等地區(qū)，房價在穩(wěn)定的大勢下，肯定會隨著通脹預(yù)期逐漸兌現(xiàn)、城市化等因素而平穩(wěn)上浮，只是漲幅不可能再像2009年那么激烈。

(作者：沈藝東)