在中國古代，較不利于職業(yè)開發(fā)商生存的，還是政策因素。具體些說，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。在唐朝，商人屬賤民，賤民老板去購地，即使是上百口人的大家庭，較多也只能購購20畝地，用這20畝地搞開發(fā)，一兩年就倒騰光了。而每超出一畝指標，即須挨10大板。 　　古代有今天意義上的房產(chǎn)商嗎？大量囤地會受什么懲罰 　　白居易蘇東坡當年是怎樣購房的 　　一個宋朝房奴的艱辛生活 　　房子，可以說是現(xiàn)代人較較關(guān)心的話題，特別是近年來房價不斷瘋漲的形勢，令所有人都瘋狂起來。有半夜排隊購房的，有手里拿著一大批房不肯賣的，有甘愿賭上后半輩子幸福也要購大房的，還有更多人只能眼睜睜看著房價往上漲而購不起的…… 　　面對房地產(chǎn)市場里各種光怪陸離的現(xiàn)象，我們不禁要問，是否只有現(xiàn)代人才會面對如此緊張的房產(chǎn)問題？如果生活在古代，我們還需要為購房發(fā)愁嗎？ 　　兩千九百多年前的一樁地產(chǎn)交易 　　要了解古代的房地產(chǎn)市場，頭先要知道古代是否有房地產(chǎn)交易。在多數(shù)人的印象中，房地產(chǎn)交易也就是較近二十幾年的事情，而售樓部、開發(fā)商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶，這些熱門詞匯都是較近這些年才出現(xiàn)的。其實，事情并不是我們想象的那樣。 　　研究古代房地產(chǎn)多年的專欄作家李開周告訴記者，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上所有的現(xiàn)象在古代也有，根據(jù)考古實物和歷史文獻證明，中國在西周時就出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國時就有房屋購賣。 　　在一個名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致就是在公元前919年農(nóng)歷三月份，一個叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人，換來了價值一百串貝殼的幾件 品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。 　　這是目前發(fā)現(xiàn)的較早的一宗不動產(chǎn)交易。 　　而就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厲王三十二年又發(fā)生了一宗土地購賣。這宗土地購賣的交易過程也被刻在青銅器上。 　　這次記錄的是周厲王購地的事，周厲王為擴建王宮，購下一個叫鬲從的人的地，沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王派人對鬲從說：“你別怕，我一定會照價付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了?！边@是個很毒的誓。 　　周厲王購地花了多少錢，銘文上沒寫。不過李開周說，有人購地，有人賣地，說明當時除了有土地抵押，還存在土地購賣，房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了雛形。 　　有土地購賣，就應(yīng)該有房產(chǎn)商開發(fā)。那么，較早的房地產(chǎn)商究竟出現(xiàn)在什么時候呢？是否這時候就已經(jīng)有了開始琢磨著從房地產(chǎn)中謀取暴利的商人呢？ 　　古代只有二手房購賣，倒騰房地產(chǎn)多為玩票 　　李開周告訴記者，如果我們所說的開發(fā)商指的是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么中國古代肯定是沒有這樣的開發(fā)商的，因為中國古代沒有企業(yè)，而且在古代，房地產(chǎn)市場主要還是以二手房購賣為主。 　　在古代，一套住房的代業(yè)主，一般都是自主建房，也就是說，這套住房較開始一般都不是從市場上購來的，都是代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因為種種原因，這套房子被賣掉，賣給代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主?？偟膩碚f，從戰(zhàn)國到明清，中國房地產(chǎn)市場上賣來賣去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說。 　　不過到隋唐時，倒是有人專門開發(fā)商鋪，蓋好之后，或租或賣，從某種意義上講，他們也可算是開發(fā)商。有個叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。 　　李開周說，竇乂這個人非常傳奇，他生在陜西，很小的時候就死了爹娘，無依無靠，跟著舅舅一塊兒生活。他舅舅是個公務(wù)員，住在長安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，后來有了80萬錢的身家，于是開始向房地產(chǎn)行業(yè)進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了，一直沒人購。竇乂把它購了下來，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來幾千錢的房租。 　　再后來，竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬錢購下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場，給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結(jié)成死黨，有求必應(yīng)。有這種靠山保駕護航，竇乂發(fā)得更快了，不到40歲就成了長安頭富，人稱“竇半城”。 　　除了像竇乂這樣的開發(fā)商，古代的開發(fā)商還有一些是公務(wù)員、退休干部等，甚至官府自己就是開發(fā)商。 　　比如在北宋，政府下面就有個專門搞開發(fā)的機構(gòu)，叫做“修完京城所”。這個機構(gòu)本來只能是修筑城墻和宮殿，后來城墻修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個機構(gòu)就開始轉(zhuǎn)型，開始給財政搞創(chuàng)收。怎么搞創(chuàng)收呢？修完京城所向朝廷請示，劃撥給他們大片地皮，他們在上面蓋住宅蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國庫做了很大貢獻。 　　但是李開周說，所有這些開發(fā)商都不專門從事房地產(chǎn)開發(fā)。也就是說，他們搞房產(chǎn)開發(fā)只是多元化經(jīng)營的一種，沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末，中國一直沒有職業(yè)的開發(fā)商，只有業(yè)余的開發(fā)商。 職業(yè)開發(fā)商到民國才正式出現(xiàn) 　　為什么古代沒有純粹的開發(fā)商。李開周告訴記者，頭先，從漢朝開始，傳統(tǒng)中國一貫重農(nóng)抑商，單靠造房子賺錢，會被大伙瞧不起。北宋初年有個人叫陶轂，據(jù)他描述，當時只要有人蓋房子往外出租，大伙就說這人是市井小人，掙來的錢就叫“癡錢”。就是呆傻的意思?？梢娫谀菚r候，連做房東都受歧視，更別說做開發(fā)商了。 　　其次，做開發(fā)商較需要的是錢。購地、購建材、雇人、擺平關(guān)系，哪個環(huán)節(jié)都得花錢。尤其購地，流動資金不能少，錢不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒有銀行，但有錢莊，可是錢莊規(guī)模一般很小，即使有一些大型的全國連鎖的錢莊，他們也不做開發(fā)商的生意，都把錢借給別的老板了。史料上有這樣兩個辦理房地產(chǎn)抵押貸款的例子，一個是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏，讓人家拿著房契去貸款，一張房契較多只貸給幾千錢；還有一個是明朝嘉慶年間山陰縣的一個富戶，名叫求仲，較多的一次才貸給15000文。這點兒錢別說搞開發(fā)，吃一頓大餐都不夠。 　　直到民國時期，外國銀行紛紛到中國開展業(yè)務(wù)，開發(fā)商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業(yè)開發(fā)商直到民國才出現(xiàn)。 　　古代開發(fā)商如果大量囤地得挨板子 　　不過李開周說，在中國古代，較不利于職業(yè)開發(fā)商生存的，還是政策因素。具體些說，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。 　　以唐朝為例。唐玄宗在位時，土地政策里有這么一條：“應(yīng)給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝，……諸購地者不得過本制?！币馑季褪钦f，政府給老百姓劃撥宅基地，劃撥的宅基地大小取決于家庭等級和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人給一畝宅基；如果是賤民家庭，每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購購宅基，但是購購的面積有限，不能超過政府規(guī)定的指標。 　　政府規(guī)定的指標是多少呢？平民家庭購地，每三口人，較多只能購一畝宅基；如果是賤民家庭購地，每五口人，才能購一畝宅基。 　　在唐朝，商人也屬于賤民，再有錢的商人也是賤民，賤民老板去購地，即使是上百口人的大家庭，較多也只能購購20畝地，用這20畝地搞開發(fā)，一兩年就倒騰光了。而如果超標大量購地會怎么樣呢？ 　　唐朝法律規(guī)定：“諸占田過限者，一畝笞十?！币馑际琴彽爻^指標的，得挨板子，每超出一畝指標，挨10大板。 　　北宋開封的拆遷費每戶相當45600元人民幣 　　雖然古代開發(fā)商沒有現(xiàn)如今的開發(fā)商這么“?！?，環(huán)境和政策對他們都不太有利，但是在拆遷問題上，始終還是開發(fā)商們占優(yōu)勢。就比如竇乂，他就知道要搞房地產(chǎn)，頭先得朝上有人，于是傍上了當朝太尉。 　　古代拆遷過程更為暴力，因為普天之下，莫非王土，國家要用哪里就用哪里。當然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年（1083年），開封外城向外拓展，規(guī)劃中的新修城墻要占用120戶居民的住宅，宋神宗讓開封府制定拆遷補償計劃，開封府寫報告說，總共需要補償款兩萬零六百貫，平均每戶至少能拿到補償款171貫。 　　當時的171貫銅錢，大約等于現(xiàn)在的四萬五千六百元人民幣。這些錢能不能在宋朝購到房？ 不撈錢的蘇東坡只能借房子讓兒子結(jié)婚 　　李開周說，古代的房價，也是有高有低。就說北宋，頭都開封的房價不是普通人能承受得起的，連很多名人都是購不起房子的。比如蘇東坡，他一生也沒能在開封購到房子，只是在其他小地方購了幾套。他兒子在開封結(jié)婚，沒有新房，蘇東坡很著急，較后還是借了一個朋友的房子，才算把喜事辦了。 　　蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才購上房子，而且不是在頭都開封購的，是在開封南邊的一個城市許昌購的。在購房之前，蘇轍寫過一頭詩，說“我生發(fā)半白，四海無尺椽”，又說“我老未有宅，諸子以為言”，意思是，我活了大半生，頭發(fā)都花白了，還沒弄上一套房子，搞得自己在兒子們面前抬不起頭來，他們還老是抱怨我。 　　購不起市區(qū)房的白居易權(quán)當候鳥族 　　古代人購房子，也跟現(xiàn)在人一樣，要考慮很多因素。 　　也是看房價是否承受得起。不管是古代購房者，還是現(xiàn)代購房者，購房之前都會掂量一下樓盤的價格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟，一輩子也沒在頭都購房，而是到其他相對便宜的地方購房。而唐代詩人白居易購房更有意思，跟現(xiàn)代都市打工族的購房經(jīng)歷很像。 　　白居易二十八歲考中舉人，二十九歲考中進士，三十二歲參加工作，干的是“校書郎”，就是在辦公廳負責校對紅頭文件的工作人員。級別呢，是正九品，相當于一個小縣的縣長，不過工資卻不低，每月一萬六千錢。白居易在長安東郊常樂里租了四間茅屋，因為離上班的地方遠，又養(yǎng)了一匹馬代步，此外還雇了兩個保姆，這樣每月的開銷是七千五百錢，剩下八千五百錢存起來。但是存了十年，他也沒能在長安購下一套房子。 　　后來白居易覺得這樣長期租房不是辦法，就跑到陜西渭南縣，也就是長安城的衛(wèi)星城，購下一處宅子，平時住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家。有點和現(xiàn)在的大都市白領(lǐng)差不多，在

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