國(guó)務(wù)院進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的八項(xiàng)措施出臺(tái)才7天，上海迅速進(jìn)行落地細(xì)化。昨天，在虎年的較后一個(gè)工作日，本市出臺(tái)了《關(guān)于本市貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知>的實(shí)施意見》，共九條措施，要求堅(jiān)持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的原則，采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，逐步解決居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　>>關(guān)鍵詞·限購(gòu)令 　　本市居民家庭擁有2套房暫停再購(gòu)房 　　《實(shí)施意見》中再次聲明，合理引導(dǎo)住房需求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。 　　解讀 　　事實(shí)上，自上海“限購(gòu)令”出臺(tái)之日起，有關(guān)于“限購(gòu)令”的執(zhí)行期限一直是大家普遍關(guān)注的問題。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)該更多運(yùn)用金融、稅收等措施，文件中提出“暫時(shí)”實(shí)行限購(gòu)措施，但沒有標(biāo)明結(jié)束時(shí)間。“此前市場(chǎng)普遍認(rèn)為，一旦房產(chǎn)稅開始實(shí)行，‘限購(gòu)令’就可能同步解禁，但從目前情況看，至少上海市政府并沒有放寬的跡象?！敝性禺a(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，至于放寬的條件則要看新政后的市場(chǎng)供需狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否控制住，或者還有其他更好的辦法可以取代。 　　>>關(guān)鍵詞·房產(chǎn)稅 　　打擊投資性購(gòu)房昨一手房簽約65套 　　此次的“滬九條”明確，上海將嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。對(duì)個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，要全額征收營(yíng)業(yè)稅。要嚴(yán)格按照滬府發(fā)〔2010〕34號(hào)文規(guī)定，根據(jù)不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率，做好土地增值稅征收管理工作，對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。要建立健全市與區(qū)縣房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)制，加強(qiáng)政策宣傳和征收管理。 　　解讀 　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師表示：“從中長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅不太可能對(duì)價(jià)格有太大影響，但是房產(chǎn)稅的出臺(tái)可以促使現(xiàn)有住宅物業(yè)被更有效利用。目前空置物業(yè)的業(yè)主可能將物業(yè)出租，以應(yīng)對(duì)持有成本的上漲。”此外，不少專家坦言，滬版房產(chǎn)稅的確較為溫和，作為試點(diǎn)城市或?qū)⒃谥蟮呢瀼貙?shí)施中不斷完善。但從政策的整體性而言，房產(chǎn)稅和目前限購(gòu)令綜合實(shí)施，將在很大程度上擠壓短期投機(jī)房地產(chǎn)行為的套利空間。1月27日房產(chǎn)稅出臺(tái)，隨后幾天成交量出現(xiàn)明顯下滑，記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，截至昨晚8時(shí)30分，一手房簽約套數(shù)為65套，一手房簽約面積為6786平方米，出現(xiàn)了近段時(shí)間來(lái)的低谷。分析師稱，成交的這65套，也是房產(chǎn)稅出臺(tái)之前已在網(wǎng)上備案的，今后一段時(shí)間內(nèi)，大房型的成交會(huì)減少。 　　>>關(guān)鍵詞·住房信貸 　　二套房公積金貸款頭付不低于六成 　　在此次上海較新出臺(tái)的九條措施中，在住房信貸方面明確，對(duì)居民家庭貸款購(gòu)購(gòu)套住房的，頭付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)為改善居住條件購(gòu)購(gòu)套住房的，住房公積金個(gè)人貸款頭付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)差別化信貸政策的執(zhí)行情況要加強(qiáng)檢查，嚴(yán)肅查處違規(guī)貸款行為。 　　解讀 　　對(duì)此，市場(chǎng)分析人士普遍認(rèn)為，在此次上海出臺(tái)的九條措施中，較有沖擊力的還是二套房頭付款比例提高至60%。對(duì)于部分投資者、置換型或改善型購(gòu)家而言，此舉將加重其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，或?qū)⒅匦聦徱曌陨碣Y金狀況以決定購(gòu)購(gòu)決策。而對(duì)公積金二套貸款的頭付及利率要求，則是對(duì)“國(guó)八條”的重要補(bǔ)充，有助于遏制投資性購(gòu)房。 　　“強(qiáng)調(diào)差別化住房信貸政策，對(duì)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房非常重要。”在采訪中，建設(shè)銀行分管房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言：“從今年銀行放貸的形勢(shì)來(lái)看，就是全面收緊的狀態(tài)。在每個(gè)月貸款限額面前，銀行也只能選擇提高頭套房貸的利率，這也在某種程度上有助于提高房地產(chǎn)調(diào)控的效果。” 　　而記者從工商銀行、中國(guó)銀行等商業(yè)銀行的上海分行客服處獲悉，目前滬上銀行基本已經(jīng)執(zhí)行了二套住房頭付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 　　>>關(guān)鍵詞·住房保障 　　全年開建籌措22萬(wàn)套保障性住房 　　在《實(shí)施意見》中指出，上海將進(jìn)一步完善“四位一體”的住房保障體系。繼續(xù)放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在加快推進(jìn)城區(qū)和部分郊區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作基礎(chǔ)上，年內(nèi)本市會(huì)進(jìn)一步放寬申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；研究試行經(jīng)濟(jì)適用住房租賃、租售轉(zhuǎn)換新機(jī)制。加快房源建設(shè)和供應(yīng)力度，全年開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米（約22萬(wàn)套）；繼續(xù)加大舊區(qū)改造力度，拆除城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋80萬(wàn)平方米（受益家庭約3.2萬(wàn)戶）；啟動(dòng)郊區(qū)城鎮(zhèn)危舊房改造；進(jìn)一步加大保障性住房房源建設(shè)和籌措力度，規(guī)定新出讓商品住房地塊必須按不小于5%比例配建保障性住房。 　　解讀 　　上海市徐匯區(qū)住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)朱志榮表示，細(xì)則中強(qiáng)化住房保障體系，“四位一體”成為2011年上海保障房建設(shè)的，受益面將會(huì)擴(kuò)大?！八奈灰惑w”中的廉租房是面向社會(huì)較困難、收入較低的群體，而經(jīng)適房采取政府與小產(chǎn)權(quán)人共有產(chǎn)權(quán)的方式，其政策制度進(jìn)一步合理、清晰，2010年上海已在徐匯和閔行兩個(gè)市區(qū)試點(diǎn)，2011年將拓寬至全市其他范圍，受益面將進(jìn)一步擴(kuò)大。公共租賃住房所針對(duì)的范圍不只是高新技術(shù)人才，一些企業(yè)技術(shù)工人也包括在內(nèi)，而由于上海舊區(qū)改造的任務(wù)相對(duì)較重，因此動(dòng)遷安置房將是保障性住房體系中的關(guān)鍵。

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