“9·29”樓市二輪調控新政出臺正式滿月，9月29日出臺房地產調控新政,暫停三套房貸以及提高頭套房頭付比例后,各地方政府陸續(xù)出臺限購令,要求對居民購房套數(shù)進行嚴格限制。從各地隱約呈現(xiàn)卻至今仍未得到數(shù)據證實的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見“限貸”、“限購”政策的威力之外，也包含了市場中購方對房價下降的預期正在呈現(xiàn)。 　　國慶前后，隨著北京、上海、深圳、海南、南京等地陸續(xù)出臺限購令，不到1個月時間，已經有14個城市出臺了限購令。從限購令出臺后的效果看，再加上嚴格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷勢頭不復出現(xiàn)，相當多投資性購家因限購和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說明限購時間，但依然很多人擔心一旦限購令解除，之前被壓抑的強大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購令解禁后的樓市仍健康穩(wěn)定，房產稅很可能是不得不祭出的先進一招。隨著成交量的萎縮，市場觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開發(fā)商只能以價換量，房價“真摔”在未來依然可期。 　　目前出臺限購令的城市主要集中在長三角、珠三角、環(huán)渤海以及海南等經濟發(fā)展較快的一線和二線城市，同時還包括三亞、?？谶@種擁有稀缺自然資源、面對全國客戶的旅游城市。在城市發(fā)展前景看好的情況下，不管是本地的購購力、周圍的購購力還是來自全國各地的購購力，均為這些城市的房價上漲提供了堅實的基礎。應該說，北京、上海這兩個全國較的城市除了擁有本地強大的購購需求外，全國各地的高端購家亦會為在北京、上海擁有房產而感到自豪。深圳、寧波、福州則是投資性客戶發(fā)家的幾個大城市，在炒家盛行的情況下，這些城市的樓價總是會大起大落。杭州、大連、三亞和海口則擁有較珍惜的自然旅游資源，特別是今年年初海南國際旅游島的建設上升為國家策略的消息發(fā)布后，三亞和?？跇鞘行幢粊碜匀珖鞯氐寞偪褓徏宜鼑Ｄ暇?、天津、廣州則是中國東南片區(qū)的核心城市，近幾年不斷加強的城市建設以及不斷提高的城市地位，也使得這幾個核心城市的價格2009年~2010年相對于2008年有較大漲幅。 　　繼9月底二次調控新政和地方限購后，央行于10月19日宣布加息0.25個百分點，次日住建部也相應提高了公積金的存貸款利率，進一步強化了樓市調控的力度，表明了政府調控房價的決心。三年來頭度加息意味著信貸政策的調整。適度寬松的貨幣政策開始收緊，之前由于寬松貨幣政策而導致的資產價格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預期尋求資產保值的購房者或重回觀望態(tài)勢。另外，加息意味著購房成本增加，也意味著開發(fā)商降價的動力將加大。銀行貸款利率提高意味著開發(fā)商已有的貸款成本將提高，雖然目前來說并不至于對開發(fā)商產生太大的沖擊，但并不代表連續(xù)加息后開發(fā)商依然能夠承受。目前金融機構已收緊新增開發(fā)貸款，開發(fā)商的融資渠道變窄，于是多選擇民間資本和信托平臺這類融資渠道，相應的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續(xù)加息后進一步增加，則開發(fā)商的資金運轉將更難，屆時唯有加快銷售回款。在這種預期情況，不排除一部分資金壓力大或一直采取快速銷售戰(zhàn)略的房企在本輪加息中就率先降價，以實現(xiàn)資金的快速回籠。房價預期的改變意味著更多的購房者將陷入觀望，當市場陷入持續(xù)觀望狀態(tài)，離開發(fā)商降價也就不遠了。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。] 從綜合歸納了各地限購令的表格中不難看出，由于禁止購購第三套房，深圳、南京的“限購令”可謂較為嚴格。而上海、杭州等其他城市則對原先所擁有的房屋數(shù)量不予考慮，機會平等，每個居民家庭仍可再購一套新房，因此也被稱之相對“溫柔”的限購令。廣州的限購令雖然也允許每個家庭(除無納稅、社保證明的)再購一套新房，但由于為了堵住投資者鉆空子的機會，還特別規(guī)定18歲以下的未成年人不得單獨購購商品房，其嚴格程度比業(yè)內想象中強，介乎于“嚴格版”和“溫柔版”限購令之間。至于廈門、福州以及?？诘纫呀浺?guī)定了限購令期限到今年年底的城市，則被當?shù)厥忻褓|疑其出臺限購令的“誠意”，甚至擔心“限購期”結束后，市場反而會出現(xiàn)報復性反彈。 　　開發(fā)商會不會降價售房，主要取決于兩大因素：一是資金狀況，二是對未來房價的預期。資金方面，不少房企今年銷售依然火爆，銷售回款增加明顯，但其融資渠道多受限制，不少企業(yè)的購置土地費用大幅增長。記者從一些開發(fā)商了解到，對于一些資金緊張的中小房企來說，年底不少貸款也將到期，企業(yè)會面臨較大的資金壓力，有可能會出現(xiàn)降價銷售的可能。 　　作為一個臨時出臺的行政措施，截至目前，各地限購令除廈門、福州和?？谕舛紱]有宣布限購令的持續(xù)時間?！芭R時執(zhí)行”與“在限購令內”成為限購令中的模糊字眼。盡管廈門、福州和?？诘南拶徚钣行诮刂沟?2月31日，不過當?shù)貥I(yè)界人士對限購期并不樂觀，他們認為政府是在“觀其行，聽其言”，若3個月內未達調控成效的話，限購令有可能延期執(zhí)行。房地產業(yè)界人士認為，限購令至少應該持續(xù)半年才會顯現(xiàn)調控效果，年底的旺季與明年開春的淡季有可能都被限購。市場也在猜測限購期結束后會不會就是房產稅實施的開始？畢竟政府也在擔心限購結束時沖閘而至的入市洪流會再次推高樓價，使得限購再次成為“空調”。限購令持續(xù)時間的拿捏及房產稅開征的時機，或許已在政府的通盤考慮中。 　　據了解，重慶、上海很可能成為住宅征收房地產稅的試點城市。根據各媒體報道，重慶目前上報至財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部的試點方案，采用“套數(shù)越多、面積越大”——稅率逐級提高的累進計稅方式。而上海的房產稅征收稅率則預計為0.3%～0.4%。有消息稱，北京、深圳亦有可能被列入試點城市之中，對房產稅的開征比較急切，希望在幾個試點城市實行房產稅后，明年能夠在全國進行推廣。不過，由于在征收稅種和征收范圍、稅率、采取方式等方面各試點城市難以達成一致意見，因此房產稅的具體開征時間仍未明確。 　　限購令將對市場形成顯著影響。尚未出臺的房產稅成為懸在樓市頭上的又一把利劍,對投資投機需求形成一定的威懾力。在此政策形勢下,第四季度樓市將出現(xiàn)明顯降溫,成交量將比新政出臺前有所下滑,價格會進一步松動。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。] “9·29”樓市二輪調控新政出臺正式滿月，9月29日出臺房地產調控新政,暫停三套房貸以及提高頭套房頭付比例后,各地方政府陸續(xù)出臺限購令,要求對居民購房套數(shù)進行嚴格限制。從各地隱約呈現(xiàn)卻至今仍未得到數(shù)據證實的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見“限貸”、“限購”政策的威力之外，也包含了市場中購方對房價下降的預期正在呈現(xiàn)。 　　國慶前后，隨著北京、上海、深圳、海南、南京等地陸續(xù)出臺限購令，不到1個月時間，已經有14個城市出臺了限購令。從限購令出臺后的效果看，再加上嚴格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷勢頭不復出現(xiàn)，相當多投資性購家因限購和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說明限購時間，但依然很多人擔心一旦限購令解除，之前被壓抑的強大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購令解禁后的樓市仍健康穩(wěn)定，房產稅很可能是不得不祭出的先進一招。隨著成交量的萎縮，市場觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開發(fā)商只能以價換量，房價“真摔”在未來依然可期。 　　目前出臺限購令的城市主要集中在長三角、珠三角、環(huán)渤海以及海南等經濟發(fā)展較快的一線和二線城市，同時還包括三亞、?？谶@種擁有稀缺自然資源、面對全國客戶的旅游城市。在城市發(fā)展前景看好的情況下，不管是本地的購購力、周圍的購購力還是來自全國各地的購購力，均為這些城市的房價上漲提供了堅實的基礎。應該說，北京、上海這兩個全國較的城市除了擁有本地強大的購購需求外，全國各地的高端購家亦會為在北京、上海擁有房產而感到自豪。深圳、寧波、福州則是投資性客戶發(fā)家的幾個大城市，在炒家盛行的情況下，這些城市的樓價總是會大起大落。杭州、大連、三亞和海口則擁有較珍惜的自然旅游資源，特別是今年年初海南國際旅游島的建設上升為國家策略的消息發(fā)布后，三亞和?？跇鞘行幢粊碜匀珖鞯氐寞偪褓徏宜鼑?。南京、天津、廣州則是中國東南片區(qū)的核心城市，近幾年不斷加強的城市建設以及不斷提高的城市地位，也使得這幾個核心城市的價格2009年~2010年相對于2008年有較大漲幅。 　　繼9月底二次調控新政和地方限購后，央行于10月19日宣布加息0.25個百分點，次日住建部也相應提高了公積金的存貸款利率，進一步強化了樓市調控的力度，表明了政府調控房價的決心。三年來頭度加息意味著信貸政策的調整。適度寬松的貨幣政策開始收緊，之前由于寬松貨幣政策而導致的資產價格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預期尋求資產保值的購房者或重回觀望態(tài)勢。另外，加息意味著購房成本增加，也意味著開發(fā)商降價的動力將加大。銀行貸款利率提高意味著開發(fā)商已有的貸款成本將提高，雖然目前來說并不至于對開發(fā)商產生太大的沖擊，但并不代表連續(xù)加息后開發(fā)商依然能夠承受。目前金融機構已收緊新增開發(fā)貸款，開發(fā)商的融資渠道變窄，于是多選擇民間資本和信托平臺這類融資渠道，相應的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續(xù)加息后進一步增加，則開發(fā)商的資金運轉將更難，屆時唯有加快銷售回款。在這種預期情況，不排除一部分資金壓力大或一直采取快速銷售戰(zhàn)略的房企在本輪加息中就率先降價，以實現(xiàn)資金的快速回籠。房價預期的改變意味著更多的購房者將陷入觀望，當市場陷入持續(xù)觀望狀態(tài)，離開發(fā)商降

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