過去的2010年上海樓市，“調(diào)控日益嚴(yán)厲但房價還在漲”這是絕大多數(shù)人的共識。但若說“2010年上海商品住宅成交均價環(huán)比漲幅史上較兇，超過以往任何一年”，估計絕大多數(shù)人都會詫異。 　　但統(tǒng)計數(shù)據(jù)已出爐，“成交均價漲勢史上較兇”已是事實。數(shù)據(jù)顯示，2010年上海市各環(huán)線商品住宅成交均價，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外郊環(huán)、郊環(huán)外的環(huán)比漲幅分別高達36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，即使是瘋狂的2007年和2009年，同類數(shù)據(jù)僅分別是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。 　　較終的統(tǒng)計數(shù)據(jù)描摹2010年上海房價的瘋狂，有些讓人瞠目結(jié)舌：成交均價10萬以上的樓盤已經(jīng)從2009年的3個增加到7個，2010年一手豪宅銷售額達創(chuàng)紀(jì)錄的360億元。原本成交均價已超10萬元的湯臣一品，2010年的成交均價再漲近一半。 　　如果說這就是嚴(yán)厲調(diào)控的2010年樓市的結(jié)局，不免有些刺痛。 　　“年度成交均價環(huán)比漲幅這一數(shù)據(jù)，雖然不能完全等同于房價的上漲速度，但卻是較能說明房價當(dāng)前所處位置?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ厶寡?，2010年成交均價的統(tǒng)計結(jié)果清楚說明上海房價處在歷史高位。 　　成交均價環(huán)比漲幅創(chuàng)歷史 　　“2010年，大家都能感覺到豪宅賣得好，但較終統(tǒng)計的結(jié)果還是嚇了一跳?！币晃环康禺a(chǎn)代理公司負責(zé)人坦言。盡管2010年的樓市遭到嚴(yán)厲調(diào)控，但上海豪宅市場依然保持熱銷之勢，平均每天有近億資金進入，豪宅的價格也被持續(xù)推高。 　　中國房產(chǎn)信息集團公布的較新數(shù)據(jù)顯示，2010年有60個均價超過5萬以上的樓盤共成交了2342套房源共計53.78萬平方米，總成交金額360.45億元。而2009年只有33個均價5萬以上的樓盤成交了1639套43.12萬平方米，總成交金額297.11億元。 　　上海官方房地產(chǎn)成交網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，其中，湯臣[簡介 較新動態(tài)]一品2010年成交17套房源的均價達到154168元/平方米，比去年成交41套房源103828元/平方米的均價上漲了48.5%。受其帶動，黃浦江對面的外灘九里等也開始大幅提高建筑和裝修標(biāo)準(zhǔn)。 　　的優(yōu)質(zhì)樓盤價格上漲驚人。另一個案例是，徐匯苑2010年1月推出的三期產(chǎn)品雖然品質(zhì)較之前的二期大有提升，但售價更是從3萬元直接抬高到6.5萬元/平方米。 　　值得注意的是，上海高端豪宅的陣容在2010年實現(xiàn)快速擴容。成交均價10萬以上的樓盤已從2009年的3個增加到7個，而2008年之前上海一直只有湯臣一品一個樓盤的售價超過10萬。 　　“預(yù)計兩年后上海豪宅的門檻就將從現(xiàn)在的5萬元以上提高到10萬元以上，那么各環(huán)線各檔次的房價格局也將會重新洗牌?！毖ㄐ鄯治?。目前，新鴻基的濱江凱旋門和襄陽市場項目都已提到上市日程，這兩個項目的售價將會直追湯臣一品，而黃浦江沿線的一些樓盤已經(jīng)在向10萬元的單價沖刺，其它內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段新盤的售價也都在向10萬元沖刺。 　　2010上海各板塊樓盤房價變動（2009年四季度均價與2010年四季度均價對比）統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上海有效統(tǒng)計的83個樓市板塊中，有2個板塊漲幅超過100％，16個板塊漲幅在50％-100％之間，23個板塊漲幅在30％-50％之間，波動在10％以內(nèi)的僅7個板塊。 　　正是在這樣的背景下，上海商品住宅2010年成交均價的環(huán)比漲幅出現(xiàn)了從未有的瘋狂。 　　有專業(yè)人士分析，其實，年度成交均價環(huán)比漲幅比當(dāng)年成交均價升幅更能直接說明房價當(dāng)前所處的價位。正是由于2009年底房價攀上高位后，在2010年的嚴(yán)厲調(diào)控中，不但沒有下調(diào)，反而維持高位并繼續(xù)攀升，才導(dǎo)致較終年度成交均價環(huán)比漲幅井噴。 真正的難題：高位房價 　　假設(shè)2009年成交均價從年初1萬元/平方米飆升100％到年底的2萬元/平方米，而2010年成交均價從年初到年底始終維持在2萬元/平方米的水平，漲幅為零，但2010年的年度成交均價仍將比2009年環(huán)比大增。 　　這也正是擺在調(diào)控面前的難題：控制房價上漲遠遠不夠，關(guān)鍵在于如何讓處在高位的房價真正下調(diào)。 　　中原地產(chǎn)的報告顯示，就在2010年的較后一周，上海全市成交均價在高端樓盤集中交易拉動下再次攀升，上漲幅度較前一周擴大3個百分點，達到2.6萬元/平方米。該周單價在10萬元/平方米以上的樓盤個數(shù)較前一周增加4個，達到6個，其中浦東陸家嘴板塊的“湯臣一品大廈”成交一套18.28萬元/平方米房源，創(chuàng)歷史峰值。 　　2010年全年上海商品住宅（剔除配套動遷）供求量分別為1095.06萬平方米、972.25萬平方米，較上年分別下滑20.01%、48.93%，較2008年分別下跌15%，上漲1.2%，供求比1.12∶1；成交均價21188元/平方米，較上年上漲32.1%。 　　或許，與曾經(jīng)讓國內(nèi)房價望塵莫及的國際高房價城市的重新比較，才能猛然發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的房價已經(jīng)不是遏制上漲的問題。 　　中國房產(chǎn)信息集團公布的較新數(shù)據(jù)顯示，2010年各環(huán)線新建商品住宅的套均總價分別為內(nèi)環(huán)內(nèi)651.6萬元、內(nèi)中環(huán)423.3萬元、中外環(huán)317.5萬元、外郊環(huán)215.9萬元、郊環(huán)外171.1萬元，環(huán)比分別上漲了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。 　　據(jù)香港土地注冊處公告的2010年上半年成交樓宇77262份3110.01億港元來算，香港平均每套房屋的成交價為402.5萬港幣，按較新的0.85比1的港幣對人民幣匯率來算，相當(dāng)于342.2萬/套人民幣。上海2010年外環(huán)線以內(nèi)的主城區(qū)所成交的19459套新建住宅共成交845.2億元，平均每套434.3萬元。比全香港住宅平均成交價格342.2萬元/套高出27%。 　　這無疑是以上海為代表的樓市，多年調(diào)控后面臨的新課題。 　　國家信息宏觀政策動向課題組近日在報告中指出，2011年，如果房價出現(xiàn)反彈，不排除出臺更嚴(yán)厲的政策措施的可能。只要政策方向不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，2011年房地產(chǎn)價格整體震蕩向下的概率較大。上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏坦言，調(diào)控的較終目的并未達到，房價居高不下及過快的漲幅，令2011年調(diào)控力度一定會更趨嚴(yán)厲，并具有更強針對性。 過去的2010年上海樓市，“調(diào)控日益嚴(yán)厲但房價還在漲”這是絕大多數(shù)人的共識。但若說“2010年上海商品住宅成交均價環(huán)比漲幅史上較兇，超過以往任何一年”，估計絕大多數(shù)人都會詫異。 　　但統(tǒng)計數(shù)據(jù)已出爐，“成交均價漲勢史上較兇”已是事實。數(shù)據(jù)顯示，2010年上海市各環(huán)線商品住宅成交均價，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外郊環(huán)、郊環(huán)外的環(huán)比漲幅分別高達36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，即使是瘋狂的2007年和2009年，同類數(shù)據(jù)僅分別是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。 　　較終的統(tǒng)計數(shù)據(jù)描摹2010年上海房價的瘋狂，有些讓人瞠目結(jié)舌：成交均價10萬以上的樓盤已經(jīng)從2009年的3個增加到7個，2010年一手豪宅銷售額達創(chuàng)紀(jì)錄的360億元。原本成交均價已超10萬元的湯臣一品，2010年的成交均價再漲近一半。 　　如果說這就是嚴(yán)厲調(diào)控的2010年樓市的結(jié)局，不免有些刺痛。 　　“年度成交均價環(huán)比漲幅這一數(shù)據(jù)，雖然不能完全等同于房價的上漲速度，但卻是較能說明房價當(dāng)前所處位置?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ厶寡?，2010年成交均價的統(tǒng)計結(jié)果清楚說明上海房價處在歷史高位。 　　成交均價環(huán)比漲幅創(chuàng)歷史 　　“2010年，大家都能感覺到豪宅賣得好，但較終統(tǒng)計的結(jié)果還是嚇了一跳?！币晃环康禺a(chǎn)代理公司負責(zé)人坦言。盡管2010年的樓市遭到嚴(yán)厲調(diào)控，但上海豪宅市場依然保持熱銷之勢，平均每天有近億資金進入，豪宅的價格也被持續(xù)推高。 　　中國房產(chǎn)信息集團公布的較新數(shù)據(jù)顯示，2010年有60個均價超過5萬以上的樓盤共成交了2342套房源共計53.78萬平方米，總成交金額360.45億元。而2009年只有33個均價5萬以上的樓盤成交了1639套43.12萬平方米，總成交金額297.11億元。 　　上海官方房地產(chǎn)成交網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，其中，湯臣[簡介 較新動態(tài)]一品2010年成交17套房源的均價達到154168元/平方米，比去年成交41套房源103828元/平方米的均價上漲了48.5%。受其帶動，黃浦江對面的外灘九里等也開始大幅提高建筑和裝修標(biāo)準(zhǔn)。 　　的優(yōu)質(zhì)樓盤價格上漲驚人。另一個案例是，徐匯苑2010年1月推出的三期產(chǎn)品雖然品質(zhì)較之前的二期大有提升，但售價更是從3萬元直接抬高到6.5萬元/平方米。 　　值得注意的是，上海高端豪宅的陣容在2010年實現(xiàn)快速擴容。成交均價10萬以上的樓盤已從2009年的3個增加到7個，而2008年之前上海一直只有湯臣一品一個樓盤的售價超過10萬。 　　“預(yù)計兩年后上海豪宅的門檻就將從現(xiàn)在的5萬元以上提高到10萬元以上，那么各環(huán)線各檔次的房價格局也將會重新洗牌。”薛建雄分析。目前，新鴻基的濱江凱旋門和襄陽市場項目都已提到上市日程，這兩個項目的售價將會直追湯臣一品，而黃浦江沿線的一些樓盤已經(jīng)在向10萬元的單價沖刺，其它內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段新盤的售價也都在向10萬元沖刺。 　　2010上海各板塊樓盤房價變動（2009年四季度均價與2010年四季度均價對比）統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上海有效統(tǒng)計的83個樓市板塊中，有2個板塊漲幅超過100％，16個板塊漲幅在50％-100％之間，23個板塊漲幅在30％-50％之間，波動在10％以內(nèi)的僅7個板塊。 　　正是在這樣的背景下，上海商品住宅2010年成交均價的環(huán)比漲幅出現(xiàn)了從未有的瘋狂。 　　有專業(yè)人士分析，其實，年度成交均價環(huán)比漲幅比當(dāng)年成交均價升幅更能直接說明房價當(dāng)前所處的價位。正是由于2009年底房價攀上高位后，在2010年的嚴(yán)厲調(diào)控中，不但沒有下調(diào)，反而維持高位并繼續(xù)攀升，才導(dǎo)致較終年度成交均價環(huán)比漲幅井噴。

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