11月共有114家外資房地產(chǎn)公司向商務(wù)部外資司報(bào)備成立新公司，增資或者以并購(gòu)的方式進(jìn)入中國(guó)，該數(shù)量是10月份的2.71倍。其中很大一部分的外資房地產(chǎn)公司把項(xiàng)目公司設(shè)在了中國(guó)的二、三線城市。 　　“一方面是希望將來物業(yè)升值，一方面是有些地產(chǎn)項(xiàng)目還存在尚可的率，當(dāng)然人民幣資產(chǎn)升值也是一個(gè)很重要的因素?！倍辔坏禺a(chǎn)行業(yè)人士如此評(píng)價(jià)外資洶涌的原因。 　　除商務(wù)部數(shù)據(jù)外，多家顧問公司發(fā)布的2010年度三季分析報(bào)告均顯示，今年前三季度外資(含港資)在全國(guó)城市大宗物業(yè)投資的活躍程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年。 　　外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情已經(jīng)恢復(fù)，華夏柏欣北京經(jīng)營(yíng)管理顧問有限公司的投資部董事謝創(chuàng)宏向本報(bào)表示。 　　熱鬧的成渝樓市 　　龍湖位于成都CBD的豪宅項(xiàng)目龍湖世紀(jì)是當(dāng)?shù)剌^高的住宅樓，能將江景一收眼底。龍湖就這個(gè)樓盤到香港做了一次路演，路演當(dāng)天，德意志銀行的幾位高管就進(jìn)行了團(tuán)購(gòu)，一口氣購(gòu)了十多套300多平方米的房子。 　　“我們接到單子也很納悶，他們搞金融的，都通曉內(nèi)地的政策，知道現(xiàn)在政策緊，打壓房?jī)r(jià)，為什么還要跑來購(gòu)？這些人對(duì)中國(guó)二、三線的樓市特別地看好?！饼埡禺a(chǎn)的一位內(nèi)部人士告訴記者。 　　10月龍湖世紀(jì)正式開盤后，來自港澳臺(tái)、日本、馬來西亞和新加坡的人陸陸續(xù)續(xù)來看房子?！巴ǔＥ蓚€(gè)代表過來，有的就不看，直接在北京簽訂合同。我有個(gè)客人，在馬來西亞，見過江景房，一口氣購(gòu)了三套，全都是超高層；有個(gè)日本客人，在北京看見樓盤資料，就告訴我們，這種房子，在日本他是購(gòu)不起的，立刻購(gòu)下了一套。我們沒有做全球巡展，就去了次香港，但較近購(gòu)的境外人士卻越來越多，15%都是外籍人士購(gòu)的?！痹擙埡耸空f。 　　“沿海城市限外令出來之后，重慶、成都的商業(yè)地產(chǎn)有好多港澳臺(tái)的人來購(gòu)。”美聯(lián)物業(yè)成都公司副總經(jīng)理?xiàng)钚∪A告訴記者?！拔逸^近簽的合同就是市的一個(gè)寫字樓，9000多萬元，是個(gè)澳門的集團(tuán)來購(gòu)的，地地道道的澳門本地家族，是個(gè)多元化的企業(yè)?！钡珬钚∪A拒絕透露這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的具體名稱。 　　不僅僅是鋪位，成都的寫字樓對(duì)外資的吸引力也很強(qiáng)?！拔覀兘?jīng)手的寫字樓交易，譬如成都出租率比較高的寫字樓力寶大廈、維斯頓聯(lián)邦、時(shí)代廣場(chǎng)，城南CBD的匯日央擴(kuò)這幾個(gè)樓盤就有大量的港臺(tái)人士來購(gòu)購(gòu)?！睏钚∪A告訴記者。 　　西南另外一個(gè)重要的城市——重慶對(duì)外資的吸引力也絲毫不亞于成都。 　　美聯(lián)物業(yè)重慶公司商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)李娟告訴記者：“實(shí)在太忙了，港澳臺(tái)人購(gòu)商鋪、寫字樓都是特別專業(yè)，要求也比較高，我們必須成立一個(gè)專門的小組來接待這些人。我們統(tǒng)計(jì)過，現(xiàn)在差不多25%的寫字樓和商鋪都是賣給他們?！陛^近李娟的一個(gè)外資客戶剛購(gòu)了重慶的綜合體的一部分，2億元的成交額，這在二級(jí)市場(chǎng)是非常罕見的單子，李娟非常興奮。 　　對(duì)于港澳臺(tái)人的挑剔，李娟深有體會(huì)?！八麄儾毁?gòu)社區(qū)的底商，隨著城市的大拆遷、大改造，社區(qū)底商變數(shù)太大，只要綜合體和寫字樓，綜合體也只要渝中、江北這些有星巴克、哈根達(dá)斯等一線品牌進(jìn)駐的商場(chǎng)。重慶沒有真正意義的寫字樓，他們又覺得不夠檔次?！? 二線城市的優(yōu)勢(shì) 　　2008年，金融危機(jī)之后，包括摩根士丹利、西蒙等很多大型外資機(jī)構(gòu)都賣掉了物業(yè)暫時(shí)離場(chǎng)。但從今年中期開始，越來越多的外資打算在中國(guó)投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 　　戴德梁行投資部高端經(jīng)理劉兵今年初去成都考察寫字樓市場(chǎng)，“當(dāng)時(shí)成都寫字樓很少有散賣的，到了年中再去，很多寫字樓就散賣掉了，其中一部分就是賣給外資的。”香港SPACE商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理許大金認(rèn)為，一線城市的競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，外資在二線城市顯得有優(yōu)勢(shì)一些。 　　實(shí)際上，不僅僅是動(dòng)輒數(shù)千萬上億的投資很頻繁，越來越多的大錢也在通過選擇內(nèi)地伙伴的方式滲透到中國(guó)的市場(chǎng)。 　　去年底，普凱投資在天津開發(fā)區(qū)成立了規(guī)模為6億元的人民幣房地產(chǎn)投資基金，主要投資于二、三線城市以住宅為主體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。該筆資金較終投資了兩個(gè)成都的房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別是今年1月與四川藍(lán)光集團(tuán)合作開發(fā)的藍(lán)光公館1881項(xiàng)目以及今年5月與合能集團(tuán)合作開發(fā)的合能西貴金沙項(xiàng)目。 　　不過，謝創(chuàng)宏也向本報(bào)表示，盡管外資對(duì)中國(guó)樓市的投資已經(jīng)出現(xiàn)由一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，但得益于居民零售商業(yè)消費(fèi)能力的增強(qiáng)、寫字樓市場(chǎng)的回暖、商業(yè)地產(chǎn)交易程序的規(guī)范、購(gòu)賣主體的活躍、大體量商業(yè)地產(chǎn)的涌現(xiàn)等因素，北京、上海、深圳等一線城市仍然是外資活躍的區(qū)域。 　　錢怎么進(jìn)來？ 　　無論是港澳臺(tái)、東南亞“小散”還是境外的大基金，這些錢是怎么流入內(nèi)地市場(chǎng)的呢？ 　　成都地產(chǎn)界人士告訴記者，他認(rèn)識(shí)的港澳臺(tái)公司都在成都有熟識(shí)的公司，基本都是將錢以賬務(wù)往來的名義打給這家成都的公司，再以這個(gè)公司的名義購(gòu)購(gòu)物業(yè)，金額通常在1億元以內(nèi)。 　　更大資金的合作呢？許大金認(rèn)為，和內(nèi)地公司做股權(quán)合作還是外資投資中國(guó)地產(chǎn)的流行做法。當(dāng)然他們選擇合作的內(nèi)地公司也必須在境外有分公司，這樣才便于操作。劉兵認(rèn)為，選擇股權(quán)合作，外資很少需要通過這種方式來規(guī)避土地增值稅等稅費(fèi)，他接觸的項(xiàng)目，地方政府實(shí)際上都是按1%—2%的比例預(yù)征土地增值稅，很少有按照20%那種高階稅率來清算的。 　　“境外的大基金譬如摩根大通的資產(chǎn)包在做資產(chǎn)配置，如果在做新興市場(chǎng)的配置時(shí)，大陸和香港一定是頭選?！眲⒈嬖V記者。 11月共有114家外資房地產(chǎn)公司向商務(wù)部外資司報(bào)備成立新公司，增資或者以并購(gòu)的方式進(jìn)入中國(guó)，該數(shù)量是10月份的2.71倍。其中很大一部分的外資房地產(chǎn)公司把項(xiàng)目公司設(shè)在了中國(guó)的二、三線城市。 　　“一方面是希望將來物業(yè)升值，一方面是有些地產(chǎn)項(xiàng)目還存在尚可的率，當(dāng)然人民幣資產(chǎn)升值也是一個(gè)很重要的因素?！倍辔坏禺a(chǎn)行業(yè)人士如此評(píng)價(jià)外資洶涌的原因。 　　除商務(wù)部數(shù)據(jù)外，多家顧問公司發(fā)布的2010年度三季分析報(bào)告均顯示，今年前三季度外資(含港資)在全國(guó)城市大宗物業(yè)投資的活躍程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年。 　　外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情已經(jīng)恢復(fù)，華夏柏欣北京經(jīng)營(yíng)管理顧問有限公司的投資部董事謝創(chuàng)宏向本報(bào)表示。 　　熱鬧的成渝樓市 　　龍湖位于成都CBD的豪宅項(xiàng)目龍湖世紀(jì)是當(dāng)?shù)剌^高的住宅樓，能將江景一收眼底。龍湖就這個(gè)樓盤到香港做了一次路演，路演當(dāng)天，德意志銀行的幾位高管就進(jìn)行了團(tuán)購(gòu)，一口氣購(gòu)了十多套300多平方米的房子。 　　“我們接到單子也很納悶，他們搞金融的，都通曉內(nèi)地的政策，知道現(xiàn)在政策緊，打壓房?jī)r(jià)，為什么還要跑來購(gòu)？這些人對(duì)中國(guó)二、三線的樓市特別地看好?！饼埡禺a(chǎn)的一位內(nèi)部人士告訴記者。 　　10月龍湖世紀(jì)正式開盤后，來自港澳臺(tái)、日本、馬來西亞和新加坡的人陸陸續(xù)續(xù)來看房子?！巴ǔＥ蓚€(gè)代表過來，有的就不看，直接在北京簽訂合同。我有個(gè)客人，在馬來西亞，見過江景房，一口氣購(gòu)了三套，全都是超高層；有個(gè)日本客人，在北京看見樓盤資料，就告訴我們，這種房子，在日本他是購(gòu)不起的，立刻購(gòu)下了一套。我們沒有做全球巡展，就去了次香港，但較近購(gòu)的境外人士卻越來越多，15%都是外籍人士購(gòu)的?！痹擙埡耸空f。 　　“沿海城市限外令出來之后，重慶、成都的商業(yè)地產(chǎn)有好多港澳臺(tái)的人來購(gòu)?！泵缆?lián)物業(yè)成都公司副總經(jīng)理?xiàng)钚∪A告訴記者。“我較近簽的合同就是市的一個(gè)寫字樓，9000多萬元，是個(gè)澳門的集團(tuán)來購(gòu)的，地地道道的澳門本地家族，是個(gè)多元化的企業(yè)?！钡珬钚∪A拒絕透露這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的具體名稱。 　　不僅僅是鋪位，成都的寫字樓對(duì)外資的吸引力也很強(qiáng)?！拔覀兘?jīng)手的寫字樓交易，譬如成都出租率比較高的寫字樓力寶大廈、維斯頓聯(lián)邦、時(shí)代廣場(chǎng)，城南CBD的匯日央擴(kuò)這幾個(gè)樓盤就有大量的港臺(tái)人士來購(gòu)購(gòu)?！睏钚∪A告訴記者。 　　西南另外一個(gè)重要的城市——重慶對(duì)外資的吸引力也絲毫不亞于成都。 　　美聯(lián)物業(yè)重慶公司商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)李娟告訴記者：“實(shí)在太忙了，港澳臺(tái)人購(gòu)商鋪、寫字樓都是特別專業(yè)，要求也比較高，我們必須成立一個(gè)專門的小組來接待這些人。我們統(tǒng)計(jì)過，現(xiàn)在差不多25%的寫字樓和商鋪都是賣給他們?！陛^近李娟的一個(gè)外資客戶剛購(gòu)了重慶的綜合體的一部分，2億元的成交額，這在二級(jí)市場(chǎng)是非常罕見的單子，李娟非常興奮。 　　對(duì)于港澳臺(tái)人的挑剔，李娟深有體會(huì)?！八麄儾毁?gòu)社區(qū)的底商，隨著城市的大拆遷、大改造，社區(qū)底商變數(shù)太大，只要綜合體和寫字樓，綜合體也只要渝中、江北這些有星巴克、哈根達(dá)斯等一線品牌進(jìn)駐的商場(chǎng)。重慶沒有真正意義的寫字樓，他們又覺得不夠檔次?！?

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