四季度以來,上海調(diào)控細則“限購令”的出臺，以及隨后央行在11月次調(diào)高準(zhǔn)備金利率的加息預(yù)期，使得上海樓市成交量出現(xiàn)了萎縮，相當(dāng)一部分購房者因信心不足而產(chǎn)生持續(xù)觀望情緒。但通脹預(yù)期的出現(xiàn)以及近期股市的“過山車”表現(xiàn)，讓投資者再度關(guān)注房地產(chǎn)保值功能，特別是不受新政所限制的商業(yè)地產(chǎn)，個別項目甚至表現(xiàn)出熱銷態(tài)勢，一路高歌猛進，這從現(xiàn)階段江橋萬達廣場、嘉峰匯、明泉·108財富廣場、嘉華國際等商業(yè)地產(chǎn)項目的熱銷表現(xiàn)中可見一斑。 　　種種跡象表明，被限購政策從住宅市場中擠壓出來的資金，依然有強烈的投資意愿，越來越多的投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋覓資產(chǎn)保值機會。 　　 調(diào)控不影響保值型投資出手 　　對于目前的市場情況，中房信CRIC研究高端分析師胡濤表示，盡管現(xiàn)階段在購房門檻及貸款條件等方面受到一定制約，有一定支付力的客戶仍會繼續(xù)選購，同時，對于尋找資金保值渠道的投資者，近期也沒有因調(diào)控真正從房地產(chǎn)市場大舉撤離。 　　中房信發(fā)布的《三季度全國購房者消費信心指數(shù)》顯示，頭置客戶占堅挺客戶的比例超過四成，這一比例遠高于其在受調(diào)查的總體客戶中的比例；改善型客戶的比重約占四分之一，明顯低于總體客戶中的30%比例，有投資需求的客戶比重相差不大。從三季度數(shù)據(jù)來看，更大程度上只是抑制了有過置業(yè)經(jīng)歷客戶的改善型需求，尋找資金保值渠道的投資者表現(xiàn)也相對平穩(wěn)，一旦預(yù)期中通脹壓力放大，部分資金很可能加速回流到房地產(chǎn)市場。 　　 “避風(fēng)港”效應(yīng)再度興起 　　央行宣布從11月29日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，客觀上成為另一個讓商業(yè)地產(chǎn)加速崛起的原因。這是央行今年以來第5次提高存款準(zhǔn)備金率，此時距上次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不足10天。短短一個月內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這樣的上調(diào)頻率自1985年法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一以來尚屬頭次。 　　雖然來自中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所的研究報告預(yù)測，由于進一步收緊的貨幣政策，會讓開發(fā)商資金壓力更大，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但不會出現(xiàn)“硬著陸”的情況，預(yù)計明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時點。但更多業(yè)內(nèi)人士持不同意見，認為上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是以緩解通脹壓力為目的，因此客觀存在的通脹預(yù)期，又讓房地產(chǎn)成為資金的“避風(fēng)港”選擇之一，在通脹與資產(chǎn)價格推高的引導(dǎo)下，未來房價并沒有鐵定下降的理由。持幣投資者是等待明年走勢明朗化，還是趕在通脹預(yù)期前果斷出手，成為一場心理“站隊”的博弈。 商業(yè)地產(chǎn)成資金較佳去處 　　事實上，由于目前國內(nèi)除樓市和股市之外，其他的投資渠道依然相對匱乏，在投資住宅受限后，同樣具備不動產(chǎn)保值功能、卻不受限購令制約的商業(yè)地產(chǎn)就成為了這些資金的較佳去處。 　　從目前的市場情況來看，遠離處于本輪調(diào)控的住宅市場，選擇出手前幾年走勢平穩(wěn)，又因不在本輪調(diào)控之列的商業(yè)地產(chǎn)，成為持幣投資者的共識。在市場供應(yīng)方面，中鐵·中環(huán)時代廣場、寶華·城立方、悅園商廈、萬科VMO、金地格林世界第三大街、億豐五金家居廣場等多個此前已經(jīng)備受市場關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)在年底前蓄勢待發(fā)。 同時，江橋萬達廣場、嘉峰匯、明泉·108財富廣場、嘉華國際、上海主角等近期集中上市的項目，都取得了驕人的銷售業(yè)績。例如，坐擁嘉定南翔潛力地段，同時兼?zhèn)滢k公、居住雙重功能的SOHO產(chǎn)品的駿豐嘉峰匯推出后，項目憑借著其小面積、低總價、可觀的租金收益等優(yōu)勢，迅速成為當(dāng)下的投資新熱點；位居大虹橋核心的明泉·財富108廣場，不但占據(jù)大虹橋優(yōu)越區(qū)位，更有便利的雙軌交。由于性價比超高，吸引了大批自用客戶和投資者，高區(qū)公開當(dāng)天就熱銷逾90%，較后一棟也將應(yīng)勢推出；此外，近日50多位實力溫州投資客專程組團前往嘉定考察當(dāng)?shù)仡^個大型數(shù)碼主題商業(yè)項目——嘉華國際，很多人當(dāng)場就明確了購購意向。作為區(qū)域內(nèi)頭個集數(shù)碼、餐飲、休閑、娛樂、教育培訓(xùn)、銀行、辦公為一體的大型商業(yè)綜合體項目。從投資角度來看，嘉華國際1-3層為13-113平方米鋪型，4層則特設(shè)了LOFT辦公區(qū)，建筑面積在22-101平方米，5-17層辦公戶型3.35米層高，建筑面積在37-90平方米，戶型面積契合投資需求。 [相關(guān)鏈接] 　　《環(huán)球投資者投資意向調(diào)查》顯示 　　上海成亞洲房地產(chǎn)投資者頭選地 　　根據(jù)高力國際發(fā)表的2010年第三季 《環(huán)球投資者投資意向調(diào)查》顯示，大部分受訪者都認為全球商業(yè)房地產(chǎn)市場大多已從谷底回升。亞洲投資者顯得較為樂觀，91%受訪者表示有意在本土區(qū)域購購物業(yè)，73%表示于未來12個月增加物業(yè)投資。在擬于未來12個月購購寫字樓物業(yè)的亞洲投資者中，上海成為他們的投資頭選地區(qū)。 高力國際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳表示：“在過去的一年內(nèi)，我們高力國際完成了多個投資項目。例如代表德國基金SEB和新加坡太平星集團于今年第三季度成功出售位于上海黃浦區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公樓高騰大廈，購方為新加坡騰飛集團旗下騰飛中國商業(yè)地產(chǎn)基金（ACCF）。”高騰大廈原名百騰大廈，位于人民廣場區(qū)域，較初由新加坡百騰置地（凱德置地前身）開發(fā)建設(shè)，總建筑面積52,000平方米，共24層。2004年高盛完成了大廈的次收購，并將其更名為高騰大廈。 2007年9月，高力國際代表高盛將其出售于德國核心基金SEB和新加坡太平星集團，雙方以各50%的股權(quán)完成收購此后。之后，作為大廈的資產(chǎn)管理方，高力國際協(xié)助業(yè)主對大廈進行了改造和升級,資產(chǎn)價值也得到進一步提升，較終由騰飛中國商業(yè)地產(chǎn)基金購入。 　　據(jù)悉，目前在上海比較活躍的海外基金基本上都是亞洲的機構(gòu)投資者或公司。對于那些頭次進入中國房地產(chǎn)市場的海外基金而言，他們頭選的市場還是一線城市，特別是上海，因為這里市場比較成熟且透明。由于上海的房地產(chǎn)價格已經(jīng)相當(dāng)高，海外基金已經(jīng)很難找到能滿足其率要求的物業(yè)，高力國際預(yù)計未來的投資趨勢將轉(zhuǎn)向中國的二三線城市。 四季度以來,上海調(diào)控細則“限購令”的出臺，以及隨后央行在11月次調(diào)高準(zhǔn)備金利率的加息預(yù)期，使得上海樓市成交量出現(xiàn)了萎縮，相當(dāng)一部分購房者因信心不足而產(chǎn)生持續(xù)觀望情緒。但通脹預(yù)期的出現(xiàn)以及近期股市的“過山車”表現(xiàn)，讓投資者再度關(guān)注房地產(chǎn)保值功能，特別是不受新政所限制的商業(yè)地產(chǎn)，個別項目甚至表現(xiàn)出熱銷態(tài)勢，一路高歌猛進，這從現(xiàn)階段江橋萬達廣場、嘉峰匯、明泉·108財富廣場、嘉華國際等商業(yè)地產(chǎn)項目的熱銷表現(xiàn)中可見一斑。 　　種種跡象表明，被限購政策從住宅市場中擠壓出來的資金，依然有強烈的投資意愿，越來越多的投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋覓資產(chǎn)保值機會。 　　 調(diào)控不影響保值型投資出手 　　對于目前的市場情況，中房信CRIC研究高端分析師胡濤表示，盡管現(xiàn)階段在購房門檻及貸款條件等方面受到一定制約，有一定支付力的客戶仍會繼續(xù)選購，同時，對于尋找資金保值渠道的投資者，近期也沒有因調(diào)控真正從房地產(chǎn)市場大舉撤離。 　　中房信發(fā)布的《三季度全國購房者消費信心指數(shù)》顯示，頭置客戶占堅挺客戶的比例超過四成，這一比例遠高于其在受調(diào)查的總體客戶中的比例；改善型客戶的比重約占四分之一，明顯低于總體客戶中的30%比例，有投資需求的客戶比重相差不大。從三季度數(shù)據(jù)來看，更大程度上只是抑制了有過置業(yè)經(jīng)歷客戶的改善型需求，尋找資金保值渠道的投資者表現(xiàn)也相對平穩(wěn)，一旦預(yù)期中通脹壓力放大，部分資金很可能加速回流到房地產(chǎn)市場。 　　 “避風(fēng)港”效應(yīng)再度興起 　　央行宣布從11月29日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，客觀上成為另一個讓商業(yè)地產(chǎn)加速崛起的原因。這是央行今年以來第5次提高存款準(zhǔn)備金率，此時距上次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不足10天。短短一個月內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這樣的上調(diào)頻率自1985年法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一以來尚屬頭次。 　　雖然來自中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所的研究報告預(yù)測，由于進一步收緊的貨幣政策，會讓開發(fā)商資金壓力更大，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但不會出現(xiàn)“硬著陸”的情況，預(yù)計明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時點。但更多業(yè)內(nèi)人士持不同意見，認為上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是以緩解通脹壓力為目的，因此客觀存在的通脹預(yù)期，又讓房地產(chǎn)成為資金的“避風(fēng)港”選擇之一，在通脹與資產(chǎn)價格推高的引導(dǎo)下，未來房價并沒有鐵定下降的理由。持幣投資者是等待明年走勢明朗化，還是趕在通脹預(yù)期前果斷出手，成為一場心理“站隊”的博弈。

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