短命的復(fù)蘇？
　　樓市的迅速回暖可能招致更嚴(yán)厲的調(diào)控

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次顯示了“彈簧”秉性—施壓越強(qiáng)，反彈越大。

　　在8月中旬，開發(fā)商們還在四處叫苦。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就房?jī)r(jià)是否將降回2009年年初與網(wǎng)友展開了微博論辯，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)多次在公開場(chǎng)合奉勸開發(fā)商“從了”調(diào)控政策—降價(jià)。他們目的當(dāng)然只有一個(gè)，盼望對(duì)于行業(yè)調(diào)控見好就收。

　　但一轉(zhuǎn)眼，房地產(chǎn)市場(chǎng)便迎來(lái)一個(gè)“小陽(yáng)春”。 4月中旬嚴(yán)厲調(diào)控祭出僅半年，中國(guó)房地產(chǎn)在象征性地冷卻之后即現(xiàn)回暖跡象。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉向《環(huán)球企業(yè)家》指出，購(gòu)購(gòu)力回來(lái)得比發(fā)展商想象還要快。萬(wàn)科地產(chǎn)稱，繼6、7月銷售金額連續(xù)突破80億之后，萬(wàn)科8月份創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)銷售之較—單月賣出了120億元，前8個(gè)月已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額572億元，料將實(shí)現(xiàn)800億的全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

　　類似萬(wàn)科般取得歷史性突破的房地產(chǎn)公司還有很多，他們似乎因銷售回暖而有了更多做多的動(dòng)力。9月8日，中國(guó)住宅樓面價(jià)的新高—35490元/平方米在上海誕生。這次來(lái)自香港的九龍倉(cāng)房地產(chǎn)奪得標(biāo)王。事實(shí)上，僅在9月初，上海、廣州和武漢三市就接連拍出新地王。

　　“這顯然是決策層不滿意的，但他們又有什么辦法？”北京大學(xué)教授徐滇慶這樣向《環(huán)球企業(yè)家》指出。

　　在這種背景下，二次調(diào)控的確存在可能。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠向《環(huán)球企業(yè)家》指出，中國(guó)政府統(tǒng)治理念是讓民眾相信一切都在政府掌握范圍內(nèi)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的搖擺會(huì)讓百姓對(duì)政策完全喪失信心?！爸袊?guó)的現(xiàn)行決策者是心理醫(yī)生和警察的合體，當(dāng)病人有病時(shí)，監(jiān)管者以心理醫(yī)生的角色告訴病人，情況沒那么嚴(yán)重。一旦情況超出預(yù)期，又會(huì)扮演警察重手整飭市場(chǎng)?！眥$page$}

　　脆弱的反彈

　　如果僅看成交量，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在持續(xù)回暖中，但對(duì)全面反彈的擔(dān)憂有被夸大之嫌。

　　從7月底開始，全國(guó)主要城市商品住宅市場(chǎng)成交量均現(xiàn)回升之勢(shì)。隨著北京、上海等一線城市商品住宅項(xiàng)目的促銷，房市迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%，作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地房地產(chǎn)市場(chǎng)自調(diào)控以來(lái)頭次集體飆升，創(chuàng)4月調(diào)控以來(lái)的月度較高銷量。

　　購(gòu)房者們等著“變天”的幻想，似乎正在逐漸被打破。不過(guò)多數(shù)受訪者也很肯定，房地產(chǎn)回暖的根基并不牢靠，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控前不管什么地段、價(jià)格、質(zhì)量，只要有房子出來(lái)，就一哄而上、一搶而空了。

　　這一輪成交量回暖中，有一些樓盤銷售當(dāng)天就被一搶而空，在北京備受矚目的是萬(wàn)科中糧長(zhǎng)陽(yáng)半島、頭開智慧社、保利茉莉園等多個(gè)新開樓盤，在杭州市是保利東灣、萬(wàn)科杭州三大樓盤等，這些熱銷樓盤都伴隨著“價(jià)格讓利”。與之相應(yīng)的是，同樣也有許多樓盤銷售慘淡，8月份北京就有四分之一的在售樓盤“零成交”。

　　盡管各統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)很少公布成交量中一次置業(yè)與二次置業(yè)的比例，但《環(huán)球企業(yè)家》記者從深圳銀行系統(tǒng)了解到，深圳市8月份的購(gòu)房者中，一次置業(yè)占比超過(guò)六成。這從一個(gè)側(cè)面反映出，剛性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”的主要推動(dòng)力，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政策利空已經(jīng)出盡，投資客或?qū)⑽搽S剛需入市。

　　北京科技大學(xué)教授趙曉向《環(huán)球企業(yè)家》指出，8月以來(lái)商品住宅市場(chǎng)的回暖，原因不外乎市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)貨幣政策繼續(xù)寬松、通脹壓力不減，導(dǎo)致剛性需求在8月份開始釋放，而膽大的投資者認(rèn)為調(diào)控已然失效，從而在房地產(chǎn)市場(chǎng)再次試水。在開發(fā)商小幅度降價(jià)促銷下，積壓已久的剛性需求購(gòu)房者，成為發(fā)展商業(yè)績(jī)的主要支撐力。

　　徐滇慶尤其指出，今年以來(lái)，在美元貶值的大背景下，投入北京、上海高端住宅75%的資金來(lái)自海外，“外資進(jìn)入中國(guó)有20多種合法渠道，他們頭選就是房地產(chǎn)，這亦為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖推波助瀾?！?/P>

　　有分析者認(rèn)為，調(diào)控政策堅(jiān)持到2011年，30%的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)資金缺口。那時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格才會(huì)真正出現(xiàn)下調(diào)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的表現(xiàn)卻說(shuō)明，沒有耐心等到那來(lái)臨的恰恰是陷入恐慌的消費(fèi)者。{$page$}

　　不過(guò)大多數(shù)房地產(chǎn)商仍舊低調(diào)行事，在建項(xiàng)目延期開盤，高端住宅市場(chǎng)無(wú)人問(wèn)津，仍考驗(yàn)著極其脆弱的“復(fù)蘇”。而在半年來(lái)積累的剛性需求消耗殆盡之后，中國(guó)房地產(chǎn)將在10月迎來(lái)巨大的供應(yīng)釋放，這或?qū)⒍际欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素。

　　更進(jìn)一步，過(guò)早的復(fù)蘇跡象也意味著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖趨勢(shì)將放緩。因?yàn)樵诮酉聛?lái)的幾周內(nèi)，任何房屋銷量及價(jià)格回升跡象，都將讓政府備受煎熬—這個(gè)全球大經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)徘徊在二度調(diào)控的邊緣了。隨著工業(yè)產(chǎn)出放緩，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控又面臨著巨大的來(lái)自其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的壓力。

　　8月21日，國(guó)務(wù)院副總理 在常州強(qiáng)調(diào)，各地要繼續(xù)落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　這是 8天內(nèi)兩次公開強(qiáng)調(diào)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控措施，因而被官方媒體解讀為，4月份以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)半途而廢。

　　但也有分析者指出，決策層一次次地重申調(diào)控政策不會(huì)放松，從另一側(cè)面反映了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的持續(xù)和執(zhí)行力，及帶來(lái)的價(jià)格下降信心不足。

　　不過(guò)謝國(guó)忠提醒監(jiān)管者說(shuō)，中國(guó)亟需連貫的是房產(chǎn)戰(zhàn)略，而不是偶爾發(fā)起對(duì)投機(jī)的不可持續(xù)性打擊。謝國(guó)忠預(yù)測(cè)，近期中國(guó)存在很強(qiáng)的加息預(yù)期，但可能是溫和地調(diào)高27個(gè)基點(diǎn)，象征意味更大。

　　曾因?qū)€房?jī)r(jià)失敗而聞名的徐滇慶依舊認(rèn)為，政府會(huì)比開發(fā)商所預(yù)期的更為強(qiáng)硬，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)是嚴(yán)肅的政治問(wèn)題，不過(guò)消滅資產(chǎn)泡沫絕非易事，但只要錢和資源都往一線城市走，京滬穗深房?jī)r(jià)仍舊降不下來(lái)。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克亦向《環(huán)球企業(yè)家》指出，目前看來(lái)，北京房?jī)r(jià)上漲的空間還非常非常大。

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