樓市“旺季不旺“成了今年各大城市“金九銀十”一致面臨的困局，金九銀十平淡收場。樓市僵局尚待打破。但房價并未出現(xiàn)調(diào)整下跌的明顯跡象，“緩漲”依然是普遍趨勢。上市井噴，成交低迷，“金九”開局不利影響了開發(fā)商推盤的熱情。消費者觀望情緒有所減弱，部分城市住宅交易逐步回升，不過，市場總體上仍然沒有擺脫低迷的局面。在房地產(chǎn)行業(yè)方面，很多的樓盤都會選在九月份，十月份開盤，這個時候恰好人們的消費心理比較松動，所以構(gòu)成一個相比于其他月份的比較高的購購，所以這兩個月的消費額會明顯高于其他月份，這就是一個“金九銀十”的現(xiàn)象?！敖鹁陪y十”已經(jīng)成了各行業(yè)商家形容每年一度銷售旺季的通用語，似乎不管市場現(xiàn)狀如何，金九月銀十月都會如約而至。 　　當(dāng)前房地產(chǎn)問題已成為公眾關(guān)注的熱點問題，全國各大城市房價高揚、土地囤積、投資過熱，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整滯后。為了整頓房地產(chǎn)市場秩序，國家出臺了一系列的貨幣政策、財政政策和行政政策，各個地方也相應(yīng)出臺和細(xì)化了相應(yīng)政策，實行房地產(chǎn)新政。但是應(yīng)當(dāng)指出，到目前為止，和地方一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策和措施雖然取得了一定成效，但并沒有根本性地解決問題。 　　當(dāng)前房地產(chǎn)價格高企，從根本上說，是由房地產(chǎn)市場供求關(guān)系決定的。 　　，住房的有效需求與日俱增：一是在我國老百姓“成家立業(yè)”的傳統(tǒng)觀念中，“成家”是以擁有自已的房子為標(biāo)志的，因此，購房不租房的住房觀念造成了在房子需求方面的很大的市場。二是由于人們生活水平提高而要求更換更大更好的住房，這個現(xiàn)象在經(jīng)濟比較發(fā)達的城市尤其明顯；三是城市化進程的發(fā)展使越來越多的移民成為定居人口，進而對住房的需求加??；四是部分八十年代后甚至九十年代的年輕人消費觀念相當(dāng)超前，目前開始或者已經(jīng)籌資購房。 　　，投機性購房不斷增加。較近一個時期一些大城市房地產(chǎn)價格猛漲，在某種程度上可以說是由投機性或投資性購房推波助瀾造成的。以海南為例，由于相當(dāng)一部分人有錢以后，投資性和投機性的需求大大增加，房地產(chǎn)市場投機性的成分尤其明顯。海南的自用住房，就是套自住住房比例在整個市場中急劇下降。有關(guān)專家判斷，目前60%是投資和投機性的購購，而且認(rèn)為投機性的氣氛更加濃重。海南的房產(chǎn)投機資金主要表現(xiàn)在兩個方面。一是外部資金的推動，二是自身的資金，同時還有地下錢莊的參與。而人民幣升值預(yù)期以及傳媒、輿論的介入更加推動了房地產(chǎn)的投機行為。空置率節(jié)節(jié)高!!! 　　第三，土地供應(yīng)稀缺，開發(fā)商囤積土地等也更進一步加劇了房地產(chǎn)市場的供求矛盾。 　　誰是房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲的主要受益者 　　目前我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展中有三大利益集團。一是地方政府。1994年的財稅改革以后，政府把財權(quán)收回去了很多，但是事權(quán)留給了地方政府，房地產(chǎn)成了支撐地方財政的很重要的基礎(chǔ)。而出臺的一些房地產(chǎn)調(diào)控政策，一些地方政府并不積極貫徹落實，或者貫徹落實的時候會走樣，其中當(dāng)然也有一些客觀的原因，但是利益驅(qū)使是很重要的因素。二是房地產(chǎn)發(fā)展商。現(xiàn)在胡潤500富排行榜里面，房地產(chǎn)商位于前列。房地產(chǎn)商的利潤增長速度之快使他們自己都不放心了，到了非常不理性的狀態(tài)。房地產(chǎn)超額利潤已經(jīng)超過了經(jīng)濟正常發(fā)展規(guī)律。三是房地產(chǎn)中介機構(gòu)和房產(chǎn)投機者、投資者。還有一個特殊因素，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的介入對推動房市上漲也起了重要的作用。 　　對策建議 　?。?、抑制投機行為，加大調(diào)控力度 　　現(xiàn)階段，住房供不應(yīng)求，很大一部分的原因是炒房者的投機行為所致，幾百套甚至幾千套房子都由他們掌握，要緩解住房供求矛盾，就要抑制投機行為，加大調(diào)控力度，使投機者釋放囤積的土地和房子，滿足住房的有效需求。 　　2、房地產(chǎn)市場要分類指導(dǎo)，分類管理 　　政府要把住房的商品性和福利性進行嚴(yán)格區(qū)分，前一階段政府對商品市場干預(yù)過多，對保障性住房供給嚴(yán)重缺位。根據(jù)人均GDP的水平，要科學(xué)、合理地制定出福利住房，微利房、商品房這三種住房供給的比例。今年八月國家已經(jīng)明確政策，提出要實行商品住房和保障性住房雙軌制，兩線并重，這是對前一階段政策缺失的很重要的補充，若認(rèn)真落實好對改善房地產(chǎn)當(dāng)前的狀況會有所幫助，但也不能起到立竿見影的效果，這些政策將逐步影響房地產(chǎn)市場。 　　3、合理調(diào)控土地是調(diào)控房地產(chǎn)的根本途徑 　　政府對土地供給是壟斷經(jīng)營的，二、三級市場的市場價格基本上是放開的，政府應(yīng)該通過對一級市場的調(diào)控以達到調(diào)控二、三級市場的目的，使市場的運轉(zhuǎn)及企業(yè)的經(jīng)營規(guī)范化。現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題是開發(fā)商利用政府政策和管理方面的漏洞，較輕易得到和囤積土地，所以可以隨心所欲，有條件地抵制宏觀調(diào)控。因此，政府有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵在于進一步加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，規(guī)范相關(guān)政策，加大監(jiān)管力度，提高政策的執(zhí)行力。 注：本文為作者觀點，不代表南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南

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