2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》。至此，海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式步入正軌。 　　海南國(guó)際旅游島建設(shè)世人矚目，隨之也帶來(lái)海南的房?jī)r(jià)一路飆升，由此引發(fā)了人們對(duì)海南房地產(chǎn)發(fā)展的各種質(zhì)疑和猜測(cè)，是否會(huì)重現(xiàn)1992、93年時(shí)候的房地產(chǎn)泡沫、海南房產(chǎn)該如何發(fā)展成了社會(huì)各界熱議的話題。 　　為此，搜房網(wǎng)新聞組特策劃此次大型專訪活動(dòng)，時(shí)間采訪海南房地產(chǎn)各界精英人士，為廣大網(wǎng)友解析海南目前樓市，為海南房產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展出謀劃策。 　　本次接受小編采訪的是三亞大興集團(tuán)總裁助理車守輝，就目前海南房產(chǎn)形勢(shì)，車總詳細(xì)的從各個(gè)方面分析了市場(chǎng)，并對(duì)海南國(guó)際旅游島建設(shè)提出了許多寶貴的建議。 　　海南搜房網(wǎng)：從種種數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“瘋狂”兩個(gè)字形容，您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？ 　　車守輝：市場(chǎng)的瘋狂可以從兩個(gè)角度來(lái)看，即銷售量和銷售價(jià)格。，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的井噴是有目共睹、盡人皆知的事情，當(dāng)然這種成交量中，同很多人談起的泡沫不同，海南房地產(chǎn)成交特點(diǎn)之一就是貸款比例不高，不會(huì)造成美國(guó)一樣的次貸危機(jī)，即便是泡沫出現(xiàn)，亦不是因?yàn)榻鹑谙到y(tǒng)連鎖反映所致。另一方面從客戶構(gòu)成來(lái)看，本次銷售量井噴式增長(zhǎng)，投資與投機(jī)資金還是起到了極大的推波助瀾作用。股市再融資與瘋狂擴(kuò)容使資金流向中國(guó)房地產(chǎn)的較后一站、較后一處可炒之地――海南，國(guó)際旅游島大概念配合地王及央企進(jìn)入海南，整個(gè)海南已經(jīng)不是之前92、93年可同日而語(yǔ)。所以擔(dān)心泡沫，但沒(méi)必要擔(dān)心泡沫的殺傷力與持久性，因?yàn)榕菽豢赡艽嬖谌绱碎L(zhǎng)久。，房?jī)r(jià)居高不下。其實(shí)統(tǒng)計(jì)海南房?jī)r(jià)應(yīng)該從2010年1月開(kāi)始計(jì)算，才能真正看清井噴帶來(lái)的結(jié)果，因?yàn)?010年1月4日國(guó)際旅游島才正式獲批，真正井噴是在2010年1月4日之后的事情。而本輪房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn)是巨大購(gòu)購(gòu)力量的進(jìn)入，試想5天時(shí)間達(dá)到08年整年的銷售額，同以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)對(duì)比，無(wú)論中國(guó)哪一個(gè)城市都吃不消。第三，本輪房?jī)r(jià)上漲只是個(gè)別現(xiàn)象，不代表市場(chǎng)中長(zhǎng)期規(guī)律。本輪房?jī)r(jià)上漲只是短平快項(xiàng)目的一種不可持續(xù)的上漲，過(guò)度上漲只是一部分中小型有現(xiàn)房的開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)化的結(jié)果。而并非是市場(chǎng)需求的真正體現(xiàn)，更不能體現(xiàn)市場(chǎng)任何規(guī)律。比如五指山、定安、澄邁、東方等地的較高價(jià)根本無(wú)法得到有效支撐，包括海口、三亞、瓊海等地出現(xiàn)的超高價(jià)也僅是一種個(gè)別需求被非理性釋放的短期反映，并不代表中長(zhǎng)期價(jià)格便會(huì)有支撐。第四，中國(guó)經(jīng)濟(jì)根本不支持高房?jī)r(jià)。即便是中國(guó)旅游市場(chǎng)隨著人均GDP增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入黃金十年，但無(wú)論軟件、硬件，亦或是中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期，都不足以支撐海南房?jī)r(jià)如此凌厲的漲勢(shì)。第五，房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)GDP比，房?jī)r(jià)租金比等均不支撐超高價(jià)格。 　　海南搜房網(wǎng)：您認(rèn)為這次房?jī)r(jià)的猛漲主要原因是什么？ 　　車守輝：頭先是資金推動(dòng)力所致。09年的貨幣泛濫，不但使股票從1664點(diǎn)到3479點(diǎn)，更使全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格提升了24%。中國(guó)投資較穩(wěn)定、較被廣泛認(rèn)可的股樓二市中，股市因09年下半年超歷史預(yù)期大擴(kuò)容，非理性再融資等使投資者對(duì)股指信心大減，且股市隨實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不振使投資者對(duì)3000點(diǎn)以上投資興趣開(kāi)始逐漸衰減，而過(guò)量資金在國(guó)內(nèi)尋求出路的同時(shí)，房地產(chǎn)算是較佳選擇。而國(guó)內(nèi)投資城市之房?jī)r(jià)隨著09年全國(guó)房?jī)r(jià)整體提升24%的超高比例前提下，在國(guó)家宏觀調(diào)控的接連影響下，投資者將目光集中在海南，可說(shuō)是一種必然，房?jī)r(jià)推高也就自然成了情理之中的事。 　　其次，個(gè)別中小型開(kāi)發(fā)商趁市場(chǎng)嚴(yán)重“缺貨”的背景下，狠撈一筆的思維使價(jià)格惡性推高，但本人認(rèn)為不可持續(xù)，也不具代表性。后續(xù)新項(xiàng)目尤其是大規(guī)模、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目不應(yīng)以此作為參考。 　　海南搜房網(wǎng)：這次上漲會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？如此形勢(shì)下，高速發(fā)展的勢(shì)頭是否會(huì)受到政策的遏制？ 　　車守輝：從全國(guó)的角度看，國(guó)家本來(lái)就已經(jīng)三令五申在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性，房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛雖然已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但較后還是要看政策。如果政策上土地供應(yīng)充足，各城市開(kāi)發(fā)節(jié)奏調(diào)整得當(dāng)，快速上漲將會(huì)得到有效控制，且超高價(jià)格將立即失去生存空間。政府千萬(wàn)不能再出臺(tái)諸如“雙控”之類的頭痛醫(yī)腳的非理性政策，因?yàn)檫@類政策只能是繼續(xù)惡化市場(chǎng)，是不懂市場(chǎng)規(guī)律的一種表現(xiàn)。 　　海南搜房網(wǎng)：海南房產(chǎn)目前嚴(yán)重供小于求嗎？ 　　車守輝：即便是再多的專家與學(xué)者不肯承認(rèn)，但海南房地產(chǎn)階段性的供小于求已是不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)際旅游島政策獲批之后5日內(nèi)海南省房地產(chǎn)銷售量突然之間井噴并使銷售額平2008年整年銷售量，說(shuō)海南市場(chǎng)還有大量存量房產(chǎn)無(wú)異于掩耳盜鈴。如果說(shuō)海南還有600萬(wàn)平方米可售房源被開(kāi)發(fā)商捂起來(lái)，那么，種可能性是開(kāi)發(fā)商腦子進(jìn)水，價(jià)格如此之高還要捂住不賣;種可能性就是這個(gè)數(shù)據(jù)根本不可靠，只是在愚弄群眾或是自我安慰罷了。 　　至于需求，一般需求已經(jīng)釋放，而之后隨著房?jī)r(jià)上漲，相對(duì)剛性的有效需求正在萎縮;投資與投機(jī)者也將隨著房?jī)r(jià)上漲而萎縮。當(dāng)前房?jī)r(jià)如此上漲速度，脫離國(guó)際成熟旅游島的價(jià)格發(fā)展規(guī)律行情，此時(shí)的需求也只能算是一種非理性需求。 　　海南搜房網(wǎng)：高漲的房?jī)r(jià)與本地收入已經(jīng)出現(xiàn)了不平衡，島內(nèi)居民是否受到?jīng)_擊？您怎么看待80后住房問(wèn)題？ 　　車守輝：很多人將“住房”問(wèn)題視為“購(gòu)房”問(wèn)題，這是一個(gè)非常嚴(yán)重的概念混淆。拿中國(guó)人口構(gòu)成與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度來(lái)說(shuō)，中國(guó)不可能使十幾億人口立即解決“居者有其屋”的問(wèn)題，中國(guó)人過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的所有權(quán)，對(duì)比國(guó)外土地私有制的前提下卻只重視“居住權(quán)”來(lái)說(shuō)，中國(guó)人的觀念存在著嚴(yán)重的問(wèn)題，如果非要在短期內(nèi)解決一個(gè)年齡段的所有國(guó)人的居住問(wèn)題，那么只能是造成一種過(guò)度開(kāi)發(fā)。 　　難道只是80后住房存在問(wèn)題嗎？不見(jiàn)得。只是80后在逐漸成為社會(huì)建設(shè)主流的同時(shí)得到了社會(huì)的關(guān)注，其實(shí)很多70后還沒(méi)有解決住房問(wèn)題，因此我們不應(yīng)只關(guān)心某一年年齡段人群的住房問(wèn)題，而應(yīng)去關(guān)注整個(gè)社會(huì)。社會(huì)總要有貧富差距和常規(guī)的財(cái)富分配，這是隨著社會(huì)財(cái)富的豐富程度及經(jīng)濟(jì)周期相輔相成的，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全解決的前提下，是否能夠解決他們的住房問(wèn)題，要靠他們自己，努力加智慧則可創(chuàng)造財(cái)富，否則，清貧一些也是無(wú)可厚非的事。 　　海南搜房網(wǎng)：建設(shè)國(guó)際旅游島是個(gè)長(zhǎng)期的建設(shè)過(guò)程，面對(duì)目前房?jī)r(jià)“瘋漲”，對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展有何好的建議。 　　車守輝：之前我同朋友茶余飯后的玩笑中曾說(shuō)過(guò)，海南作為“國(guó)際旅游島”較快國(guó)際化的便是房?jī)r(jià)，對(duì)比夏威夷、開(kāi)普敦、黃金海岸、巴厘島等地已經(jīng)“國(guó)際”了許多年的國(guó)際化濱海城市，其房?jī)r(jià)上漲速度并未如海南這般迅速。而國(guó)際化不但需要一個(gè)中長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程，更需要慎重對(duì)待早已經(jīng)國(guó)際化的國(guó)際客人，我相信外國(guó)人根本不象我們國(guó)人看待海南島一樣，真的就把“國(guó)際”看得如此重要、如此神奇，如此具備投資價(jià)值，進(jìn)而可以這般暴炒。 　　如果非要給出建議的話，頭先，能夠建議的是： 　　一、政府應(yīng)該對(duì)城市規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃等上升一個(gè)層次。政府人員不應(yīng)僅以“官員”自居，他們不應(yīng)是簡(jiǎn)單的執(zhí)政者，更應(yīng)該成為城市運(yùn)營(yíng)者。我們看到三亞旅游產(chǎn)業(yè)如日中天，但卻為三亞當(dāng)前規(guī)劃之凌亂而嘆息。作為開(kāi)發(fā)商，有專業(yè)有良心的會(huì)將產(chǎn)品做精，做好，但對(duì)于外行之開(kāi)發(fā)商，有錢就是皇帝，如果沒(méi)有真正的技術(shù)方面把關(guān)，則海南房地產(chǎn)并不具備幾家真正的“旅游地產(chǎn)”，只是將一些普通住宅搬到了海南而已，大多數(shù)居住小區(qū)還遠(yuǎn)未如北京、上海、廣州、深圳之水平，更不要枉談國(guó)際旅游島了。 　　要切合實(shí)際，正視現(xiàn)實(shí)，敢于接受與面對(duì)批評(píng)。國(guó)際化沒(méi)有很多投資者想象的吸引力，比如較簡(jiǎn)單的路標(biāo)，我們要多久來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)際化？起碼要象做企業(yè)一樣去做國(guó)際旅游島，要有計(jì)劃、有準(zhǔn)備、講科學(xué)、講誠(chéng)信、講實(shí)效，否則一切全等于空談。 　　二、重視海南的旅游。國(guó)際旅游島應(yīng)以旅游為，而當(dāng)前僅是依賴于適宜的溫度、濕度等自然氣候與環(huán)境吸引了中國(guó)大量養(yǎng)老、度假者，而真正旅游景點(diǎn)與設(shè)施，可圈可點(diǎn)者甚少，還有至少8成以上還要依賴于導(dǎo)游、出租車的回扣來(lái)維持效益，這個(gè)差距可不止幾年能夠解決的問(wèn)題。比如森林公園吧，有幾個(gè)森林公園投資超過(guò)10億？國(guó)外哪一個(gè)森林公園不是上百億甚至數(shù)百億元投資？這是十年八年能夠完成的問(wèn)題嗎？ 　　三、要多幾個(gè)有國(guó)際高度與國(guó)際視野的專業(yè)人，包括各個(gè)市縣專業(yè)及規(guī)劃等負(fù)責(zé)人，如果不知道國(guó)際旅游島應(yīng)該包括哪些內(nèi)涵，國(guó)際化的東西見(jiàn)都沒(méi)見(jiàn)過(guò)，可想而知，怎能建設(shè)出來(lái)真正的國(guó)際旅游島？

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