伊比亞河畔策劃總監(jiān)車守輝 個人簡歷1.1999年　畢業(yè)于吉林大學(xué)2.1999年至2004年　廣州遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)3.2005年至2006年　廣東聯(lián)華國際集團(tuán)海南區(qū)域　總裁助理　營銷總監(jiān)4.2006－2008年　海南拙弈房地產(chǎn)營銷策劃有限公司　總經(jīng)理5.2008年至今　三亞大興集團(tuán)　總裁助理兼企劃部總監(jiān) 記者：瓊海被譽(yù)為海南房產(chǎn)的第三極城市，以及其樓市現(xiàn)狀及未來，車總都有哪些看法呢？ 車總：對于一個城市，一個市場，每個人解讀出來的結(jié)論都會有不同，在這里只發(fā)表一下個人看法。我個人對瓊海房地產(chǎn)市場的長期前景，總體上持樂觀態(tài)度。因為瓊海雖然城市不大，但畢竟是海南第三大城市，因其城市規(guī)?？赏卣埂⒏脑斓目臻g較大，作為后進(jìn)者，瓊海具備著比三亞更充足的經(jīng)驗和空間?！皣H旅游島”的這塊蛋糕至少讓我們可以吃上二十年，加上博鰲與萬泉河流域的大手筆規(guī)劃給瓊海帶來了完全利好，瓊海民用機(jī)場的建設(shè)，東線輕軌的即將開通，這些都只是“大瓊海”建設(shè)的一個開始。新的機(jī)遇，新的前景都需要房地產(chǎn)的支撐，沒有房地產(chǎn)的龍頭作用，瓊海就談不上有光明的未來，這是我中長期看好瓊海房地產(chǎn)的個重要原因。 記者：應(yīng)對國內(nèi)房價的波動，瓊海房價有多少下調(diào)或上漲的空間？您認(rèn)為瓊海的開發(fā)商應(yīng)該如何應(yīng)對？如是否會減少推盤量推盤時間，會不會收縮一定規(guī)模等等？ 車總：頭先，我們應(yīng)該清楚一點(diǎn)，海南的未來是國際的，這里所說的“國際”目前還不會給國人壓力，而當(dāng)這個海島終有會真的徹底“國際”了，那么我們不要再去談房地產(chǎn)價格，包括其它任何消費(fèi)，如果用現(xiàn)在的眼光，我們恐怕都要去仰望了?！皣H旅游島”并不是海南省政府的自賣自夸，如果后面沒有政策的支撐，沒有手筆的規(guī)劃，那么，海南發(fā)展所需要的時間恐怕就要改換一個進(jìn)度表了。在中國較寶貴、較罕有的這塊凈土上，我們所說的國際，接軌的絕不會是簡單的硬件，更是美麗、持久、健康、高尚的人文環(huán)境和完全高端的品味。中國再沒有任何一個城市和島嶼具備這樣的條件，可以由無到有，干干凈凈地去規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)，唯有海南島。因此，這個國際旅游島大方案的正式開始實施，即便是現(xiàn)在還看不到什么，但是它決定了海南的前途和幾十年甚至是上百年的大發(fā)展。 上面之所以談到國際旅游島，并不是把話題繞遠(yuǎn)了，而是因為它是我評價瓊海房價的一個較重要前提。我們評價瓊海的房地產(chǎn)價格，很多都會受短暫的供求關(guān)系影響，但從中長期來看，不應(yīng)該把瓊海當(dāng)成簡單的加積、博鰲與官塘三個小鎮(zhèn)的累加，更不應(yīng)該把開發(fā)量和短期的目標(biāo)消費(fèi)群體放在一起來衡量，而是要放眼未來“大瓊?！钡木C合競爭規(guī)模與實力。那么我們就要頭先去評價它的價格起點(diǎn)，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，09年5月份成交均價為3460元的價格與全國商品房平均價格4834元/平方米（雖然包括了高端別墅和商鋪，但也包括經(jīng)濟(jì)適用房等低端產(chǎn)品）對比來說，已經(jīng)證明瓊海的價格尚處在完全的洼地階段，換句話說，這兩者的差距也將是瓊海房價中短期升值空間的完全底限。至于上漲的空間，因為我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場化程度雖然很高，但畢竟受政策控制因素還很多，而政策的可預(yù)測性難度很大，從這個角度上說，還存在著或多或少的硬性調(diào)控，所以上漲空間暫時不可預(yù)計，但海南同內(nèi)地房地產(chǎn)市場不同的是，它面對的是全世界的消費(fèi)者，政策性控制價格上限的可能性并不是很大。 從另一個影響價格的不確定性因素來講，則是土地開發(fā)進(jìn)度，即階段性的供過于求，還有開發(fā)商個別條件的不允許，使得資金鏈較為緊張的開發(fā)商低價回籠資金所導(dǎo)致的差異，但這個因素?zé)o法影響瓊海的長期、整體價格走勢。眾所周知，如果一個企業(yè)資金鏈緊張之時，頭選的不是求助別人融資貸款或是尋求合作，而是想到自救，而自救的較有效辦法就是在保證自己利潤底限的情況下，以降價的形勢來贏得市場空間，以達(dá)到快速資金回籠的目的。而這種做法恰恰會掩蓋一個城市房地產(chǎn)的應(yīng)有價值。從這個角度上來說，短期因一些資金不足的企業(yè)，或者說目光短視的企業(yè)因?qū)κ袌龅念A(yù)判不足而導(dǎo)致的部分產(chǎn)品價格下跌，只能是階段性的、局部性的，改變不了一個城市、甚至是一個區(qū)域的中長期價格走勢。 另外，2008年，瓊海市報建面積高達(dá)277萬平方米，據(jù)稱還是相當(dāng)保守的數(shù)據(jù)，當(dāng)前瓊海開發(fā)商的思維并不成熟，如果在產(chǎn)品差異不大的情況下，象趕集一樣的推出超過市場接受程度的同質(zhì)化產(chǎn)品，則會導(dǎo)致瓊海房地產(chǎn)價格階段性的回落，這一點(diǎn)是我目前較為擔(dān)心的，但市場遲早要回歸理性，衡量價值空間的要看大局，要看遠(yuǎn)景，可以預(yù)判的是，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)還沒有確認(rèn)是否會再次觸底前，這些低價促銷的企業(yè)只是一種無可奈何的自救行為，雖然無可厚非，但他們所付出的代價是中長期利潤的犧牲，也延誤了城市房地產(chǎn)正常發(fā)展的速度?？梢哉f，2010年內(nèi)，因國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)回暖的不確定性，決定了我們無法確定瓊海房地產(chǎn)價格是否會有階段性小幅度的調(diào)整，畢竟去年短暫的經(jīng)濟(jì)危機(jī)還是使瓊海不少開發(fā)商驚出了一身白毛汗?？偨Y(jié)起來，可以說瓊海房價下行空間有限，上行空間則比下行空間要大數(shù)倍以上。 記者：個人對瓊海房地產(chǎn)近年來的發(fā)展有什么樣的感觸？ 車總：那我就從個人對瓊海的優(yōu)缺點(diǎn)看法來說下我的感觸吧。 瓊海缺點(diǎn)：頭先，扎堆開發(fā)，同質(zhì)化嚴(yán)重。在瓊海成交量重演幾年前三亞市場的火爆的同時，瓊海房產(chǎn)與地產(chǎn)都呈現(xiàn)出脈沖式的增長，城市土地開發(fā)的限制程度不高，從總量上來說，已經(jīng)算是突飛猛進(jìn)了。這種限制程度的寬松雖然能將開發(fā)商的資本留在瓊海，卻給階段性的惡性競爭埋了定時炸彈。其次，開發(fā)商的產(chǎn)品定位與服務(wù)意識處在朦朧階段，按當(dāng)前的形勢看，除幾家規(guī)模公司的出品可圈可點(diǎn)之外，很多產(chǎn)品在大瓊海規(guī)劃走到一定程度時，就會成為城市的負(fù)擔(dān)與傷口。第三，城市品牌不足，旅游地產(chǎn)的開發(fā)要依賴于城市品牌的拓展，三亞已經(jīng)走出了一條成功之路，而瓊海目前才剛剛起步。第四，城市配套中短期內(nèi)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)速度，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施與配套建設(shè)的速度。第五，瓊海與三亞和?？趯Ρ龋匀毁Y源不如三亞，基礎(chǔ)設(shè)施完善度不如?？?。第六，瓊海的物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展速度不協(xié)調(diào)。第七，開發(fā)、營銷等理數(shù)據(jù)更新及批露的及時性與準(zhǔn)確性不足。市場數(shù)據(jù)給每位開發(fā)商留下的都將是一個較有力的參考，而瓊海系統(tǒng)性數(shù)據(jù)研究的缺失對行業(yè)發(fā)展也有一定的阻礙作用，一些不明就里的開發(fā)商以假作真，依賴感性猜測數(shù)據(jù)而決策，埋下了很多隱患。 瓊海優(yōu)點(diǎn)：， 價格優(yōu)勢，隨著東線輕軌的即將開通，整個東線沿線的房地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域差異將越來越小，而價格會在中長期有著趨同的勢頭。當(dāng)前瓊海同三亞、?？趯Ρ?，仍處于的位置上，今年三亞淡季相比瓊海的提前到來，就說明了國內(nèi)消費(fèi)力水平接納了瓊海，而三亞的價格與成交量的對比，反映出的問題則是該區(qū)域的房價短期上行已經(jīng)乏力，瓊海卻在6月份一直維持著穩(wěn)定、溫和的成交。， 瓊海的新規(guī)劃面積較大，包括玉帶灘等大規(guī)模規(guī)劃，一旦批量開發(fā)，則會形成高品質(zhì)、高定位的諸多樓盤帶動瓊海房價整體走高，而官塘、博鰲、萬泉河這些資源的累加，即便是從資源數(shù)量上少于三亞，但從旅游地產(chǎn)的居住品質(zhì)上，并沒有太大差距。加上瓊海屬于后進(jìn)城市，一張白紙上面只要慎重的下好每一筆，則同三亞齊頭并進(jìn)的可能性并不是沒有，從這個角度上說，瓊海房地產(chǎn)基于現(xiàn)在的基礎(chǔ)，有著更大的發(fā)展空間。第三， 城市較小，政府相關(guān)部門辦事效率較高，可以壓縮開發(fā)周期，加速企業(yè)的資金回籠。 記者：看來車總對瓊海是吃得很透徹了，為我們從這么多方面分析瓊海的優(yōu)劣勢。瓊海5月樓市正處于熱銷中，伊比亞河畔5月銷售情況如何呢？ 車總：看了海南搜房網(wǎng)由瓊海房管局得到的數(shù)據(jù)，整個瓊海在5月共售出851套，我們項目伊比亞河畔就占據(jù)了約20%，在5月我們共售出了166套房子，所以在5月來說，我們在價格繼續(xù)上行的情況下，項目的銷售量可算是成績斐然。 記者：伊比亞河畔在5月取得了如此斐然的成績，那么它的亮點(diǎn)都有哪些呢？ 車總：從以下幾點(diǎn)我來說明項目的亮點(diǎn)吧：1、異地置業(yè)擔(dān)心房產(chǎn)質(zhì)量及承諾的含金量問題較多，伊比亞河畔以現(xiàn)房為主的銷售模式贏得了很多客戶的依賴；2、項目擁有瓊海母親河――萬泉河890米的完全一線景觀，這不是概念，而是一種客觀真實的存在。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)流傳這樣一種說法，就是“是地段，是地段，第三還是地段”，伊比亞河畔南臨萬泉河，東臨加浪河，西臨迎賓大道，北臨濱河北路,地勢平坦，可謂是真正的離城不離市。3、規(guī)模適中。26棟西班牙風(fēng)格建筑，總建筑面積超過24萬平方米，規(guī)劃設(shè)計六個組團(tuán)，每個組團(tuán)均有獨(dú)立景觀。4、舍得成本，締造價值。天然氣入戶，太陽能熱水，游艇碼頭、頭層全架空、12000平方米會所，每一處都凝聚著心血，每一處都需要增加巨額成本，暢銷也好，高價也好，也就自然有了良性支撐。5、高端定位不憑空捏造，而是量體裁衣。伊比亞河畔規(guī)劃建設(shè)了3萬平方米的風(fēng)情商業(yè)街，為業(yè)主生活奉上豐富的超市、影院、餐飲、娛樂、休閑等瓊海目前較高端，較成規(guī)模的生活與商業(yè)配套。6、企業(yè)品牌值得信賴。相比“打一槍換一個地方”的開發(fā)商，伊比亞河畔的開發(fā)商――大興集團(tuán)集房地產(chǎn)開發(fā)、混凝土攪拌與輸、園林設(shè)計與施工、酒店開發(fā)與管理、高爾夫等行業(yè)于一身，綜合實力較強(qiáng)，能夠得到業(yè)主的信賴。項目的物業(yè)服務(wù)由集團(tuán)的分公司進(jìn)行管理，沒有效仿諸多“掛羊頭賣狗肉”的品牌掛靠模式，一期交樓前，就已經(jīng)備齊了近50人的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊，這些也是項目制勝的關(guān)鍵因素之一?？傊椖磕軌蚩沙掷m(xù)發(fā)展，一定要具備諸多優(yōu)勢集中起來形成合力，伊比亞河畔的成功不是偶然，從心血與社會責(zé)任感的角度上看，暢銷是一種必然。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！