伊比亞河畔策劃總監(jiān)車守輝 個(gè)人簡(jiǎn)歷1.1999年　畢業(yè)于吉林大學(xué)2.1999年至2004年　廣州遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)3.2005年至2006年　廣東聯(lián)華國(guó)際集團(tuán)海南區(qū)域　總裁助理　營(yíng)銷總監(jiān)4.2006－2008年　海南拙弈房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司　總經(jīng)理5.2008年至今　三亞大興集團(tuán)　總裁助理兼企劃部總監(jiān) 記者：瓊海被譽(yù)為海南房產(chǎn)的第三極城市，以及其樓市現(xiàn)狀及未來(lái)，車總都有哪些看法呢？ 車總：對(duì)于一個(gè)城市，一個(gè)市場(chǎng)，每個(gè)人解讀出來(lái)的結(jié)論都會(huì)有不同，在這里只發(fā)表一下個(gè)人看法。我個(gè)人對(duì)瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期前景，總體上持樂(lè)觀態(tài)度。因?yàn)榄偤ｋm然城市不大，但畢竟是海南第三大城市，因其城市規(guī)?？赏卣埂⒏脑斓目臻g較大，作為后進(jìn)者，瓊海具備著比三亞更充足的經(jīng)驗(yàn)和空間?！皣?guó)際旅游島”的這塊蛋糕至少讓我們可以吃上二十年，加上博鰲與萬(wàn)泉河流域的大手筆規(guī)劃給瓊海帶來(lái)了完全利好，瓊海民用機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，東線輕軌的即將開(kāi)通，這些都只是“大瓊?！苯ㄔO(shè)的一個(gè)開(kāi)始。新的機(jī)遇，新的前景都需要房地產(chǎn)的支撐，沒(méi)有房地產(chǎn)的龍頭作用，瓊海就談不上有光明的未來(lái)，這是我中長(zhǎng)期看好瓊海房地產(chǎn)的個(gè)重要原因。 記者：應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，瓊海房?jī)r(jià)有多少下調(diào)或上漲的空間？您認(rèn)為瓊海的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？如是否會(huì)減少推盤量推盤時(shí)間，會(huì)不會(huì)收縮一定規(guī)模等等？ 車總：頭先，我們應(yīng)該清楚一點(diǎn)，海南的未來(lái)是國(guó)際的，這里所說(shuō)的“國(guó)際”目前還不會(huì)給國(guó)人壓力，而當(dāng)這個(gè)海島終有會(huì)真的徹底“國(guó)際”了，那么我們不要再去談房地產(chǎn)價(jià)格，包括其它任何消費(fèi)，如果用現(xiàn)在的眼光，我們恐怕都要去仰望了。“國(guó)際旅游島”并不是海南省政府的自賣自夸，如果后面沒(méi)有政策的支撐，沒(méi)有手筆的規(guī)劃，那么，海南發(fā)展所需要的時(shí)間恐怕就要改換一個(gè)進(jìn)度表了。在中國(guó)較寶貴、較罕有的這塊凈土上，我們所說(shuō)的國(guó)際，接軌的絕不會(huì)是簡(jiǎn)單的硬件，更是美麗、持久、健康、高尚的人文環(huán)境和完全高端的品味。中國(guó)再?zèng)]有任何一個(gè)城市和島嶼具備這樣的條件，可以由無(wú)到有，干干凈凈地去規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)，唯有海南島。因此，這個(gè)國(guó)際旅游島大方案的正式開(kāi)始實(shí)施，即便是現(xiàn)在還看不到什么，但是它決定了海南的前途和幾十年甚至是上百年的大發(fā)展。 上面之所以談到國(guó)際旅游島，并不是把話題繞遠(yuǎn)了，而是因?yàn)樗俏以u(píng)價(jià)瓊海房?jī)r(jià)的一個(gè)較重要前提。我們?cè)u(píng)價(jià)瓊海的房地產(chǎn)價(jià)格，很多都會(huì)受短暫的供求關(guān)系影響，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，不應(yīng)該把瓊海當(dāng)成簡(jiǎn)單的加積、博鰲與官塘三個(gè)小鎮(zhèn)的累加，更不應(yīng)該把開(kāi)發(fā)量和短期的目標(biāo)消費(fèi)群體放在一起來(lái)衡量，而是要放眼未來(lái)“大瓊?！钡木C合競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模與實(shí)力。那么我們就要頭先去評(píng)價(jià)它的價(jià)格起點(diǎn)，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，09年5月份成交均價(jià)為3460元的價(jià)格與全國(guó)商品房平均價(jià)格4834元/平方米（雖然包括了高端別墅和商鋪，但也包括經(jīng)濟(jì)適用房等低端產(chǎn)品）對(duì)比來(lái)說(shuō)，已經(jīng)證明瓊海的價(jià)格尚處在完全的洼地階段，換句話說(shuō)，這兩者的差距也將是瓊海房?jī)r(jià)中短期升值空間的完全底限。至于上漲的空間，因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度雖然很高，但畢竟受政策控制因素還很多，而政策的可預(yù)測(cè)性難度很大，從這個(gè)角度上說(shuō)，還存在著或多或少的硬性調(diào)控，所以上漲空間暫時(shí)不可預(yù)計(jì)，但海南同內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的是，它面對(duì)的是全世界的消費(fèi)者，政策性控制價(jià)格上限的可能性并不是很大。 從另一個(gè)影響價(jià)格的不確定性因素來(lái)講，則是土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度，即階段性的供過(guò)于求，還有開(kāi)發(fā)商個(gè)別條件的不允許，使得資金鏈較為緊張的開(kāi)發(fā)商低價(jià)回籠資金所導(dǎo)致的差異，但這個(gè)因素?zé)o法影響瓊海的長(zhǎng)期、整體價(jià)格走勢(shì)。眾所周知，如果一個(gè)企業(yè)資金鏈緊張之時(shí)，頭選的不是求助別人融資貸款或是尋求合作，而是想到自救，而自救的較有效辦法就是在保證自己利潤(rùn)底限的情況下，以降價(jià)的形勢(shì)來(lái)贏得市場(chǎng)空間，以達(dá)到快速資金回籠的目的。而這種做法恰恰會(huì)掩蓋一個(gè)城市房地產(chǎn)的應(yīng)有價(jià)值。從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，短期因一些資金不足的企業(yè)，或者說(shuō)目光短視的企業(yè)因?qū)κ袌?chǎng)的預(yù)判不足而導(dǎo)致的部分產(chǎn)品價(jià)格下跌，只能是階段性的、局部性的，改變不了一個(gè)城市、甚至是一個(gè)區(qū)域的中長(zhǎng)期價(jià)格走勢(shì)。 另外，2008年，瓊海市報(bào)建面積高達(dá)277萬(wàn)平方米，據(jù)稱還是相當(dāng)保守的數(shù)據(jù)，當(dāng)前瓊海開(kāi)發(fā)商的思維并不成熟，如果在產(chǎn)品差異不大的情況下，象趕集一樣的推出超過(guò)市場(chǎng)接受程度的同質(zhì)化產(chǎn)品，則會(huì)導(dǎo)致瓊海房地產(chǎn)價(jià)格階段性的回落，這一點(diǎn)是我目前較為擔(dān)心的，但市場(chǎng)遲早要回歸理性，衡量?jī)r(jià)值空間的要看大局，要看遠(yuǎn)景，可以預(yù)判的是，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)還沒(méi)有確認(rèn)是否會(huì)再次觸底前，這些低價(jià)促銷的企業(yè)只是一種無(wú)可奈何的自救行為，雖然無(wú)可厚非，但他們所付出的代價(jià)是中長(zhǎng)期利潤(rùn)的犧牲，也延誤了城市房地產(chǎn)正常發(fā)展的速度。可以說(shuō)，2010年內(nèi)，因國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖的不確定性，決定了我們無(wú)法確定瓊海房地產(chǎn)價(jià)格是否會(huì)有階段性小幅度的調(diào)整，畢竟去年短暫的經(jīng)濟(jì)危機(jī)還是使瓊海不少開(kāi)發(fā)商驚出了一身白毛汗。總結(jié)起來(lái)，可以說(shuō)瓊海房?jī)r(jià)下行空間有限，上行空間則比下行空間要大數(shù)倍以上。 記者：個(gè)人對(duì)瓊海房地產(chǎn)近年來(lái)的發(fā)展有什么樣的感觸？ 車總：那我就從個(gè)人對(duì)瓊海的優(yōu)缺點(diǎn)看法來(lái)說(shuō)下我的感觸吧。 瓊海缺點(diǎn)：頭先，扎堆開(kāi)發(fā)，同質(zhì)化嚴(yán)重。在瓊海成交量重演幾年前三亞市場(chǎng)的火爆的同時(shí)，瓊海房產(chǎn)與地產(chǎn)都呈現(xiàn)出脈沖式的增長(zhǎng)，城市土地開(kāi)發(fā)的限制程度不高，從總量上來(lái)說(shuō)，已經(jīng)算是突飛猛進(jìn)了。這種限制程度的寬松雖然能將開(kāi)發(fā)商的資本留在瓊海，卻給階段性的惡性競(jìng)爭(zhēng)埋了定時(shí)炸彈。其次，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位與服務(wù)意識(shí)處在朦朧階段，按當(dāng)前的形勢(shì)看，除幾家規(guī)模公司的出品可圈可點(diǎn)之外，很多產(chǎn)品在大瓊海規(guī)劃走到一定程度時(shí)，就會(huì)成為城市的負(fù)擔(dān)與傷口。第三，城市品牌不足，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要依賴于城市品牌的拓展，三亞已經(jīng)走出了一條成功之路，而瓊海目前才剛剛起步。第四，城市配套中短期內(nèi)跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施與配套建設(shè)的速度。第五，瓊海與三亞和海口對(duì)比，自然資源不如三亞，基礎(chǔ)設(shè)施完善度不如?？?。第六，瓊海的物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展速度不協(xié)調(diào)。第七，開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷等理數(shù)據(jù)更新及批露的及時(shí)性與準(zhǔn)確性不足。市場(chǎng)數(shù)據(jù)給每位開(kāi)發(fā)商留下的都將是一個(gè)較有力的參考，而瓊海系統(tǒng)性數(shù)據(jù)研究的缺失對(duì)行業(yè)發(fā)展也有一定的阻礙作用，一些不明就里的開(kāi)發(fā)商以假作真，依賴感性猜測(cè)數(shù)據(jù)而決策，埋下了很多隱患。 瓊海優(yōu)點(diǎn)：， 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，隨著東線輕軌的即將開(kāi)通，整個(gè)東線沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域差異將越來(lái)越小，而價(jià)格會(huì)在中長(zhǎng)期有著趨同的勢(shì)頭。當(dāng)前瓊海同三亞、海口對(duì)比，仍處于的位置上，今年三亞淡季相比瓊海的提前到來(lái)，就說(shuō)明了國(guó)內(nèi)消費(fèi)力水平接納了瓊海，而三亞的價(jià)格與成交量的對(duì)比，反映出的問(wèn)題則是該區(qū)域的房?jī)r(jià)短期上行已經(jīng)乏力，瓊海卻在6月份一直維持著穩(wěn)定、溫和的成交。， 瓊海的新規(guī)劃面積較大，包括玉帶灘等大規(guī)模規(guī)劃，一旦批量開(kāi)發(fā)，則會(huì)形成高品質(zhì)、高定位的諸多樓盤帶動(dòng)瓊海房?jī)r(jià)整體走高，而官塘、博鰲、萬(wàn)泉河這些資源的累加，即便是從資源數(shù)量上少于三亞，但從旅游地產(chǎn)的居住品質(zhì)上，并沒(méi)有太大差距。加上瓊海屬于后進(jìn)城市，一張白紙上面只要慎重的下好每一筆，則同三亞齊頭并進(jìn)的可能性并不是沒(méi)有，從這個(gè)角度上說(shuō)，瓊海房地產(chǎn)基于現(xiàn)在的基礎(chǔ)，有著更大的發(fā)展空間。第三， 城市較小，政府相關(guān)部門辦事效率較高，可以壓縮開(kāi)發(fā)周期，加速企業(yè)的資金回籠。 記者：看來(lái)車總對(duì)瓊海是吃得很透徹了，為我們從這么多方面分析瓊海的優(yōu)劣勢(shì)。瓊海5月樓市正處于熱銷中，伊比亞河畔5月銷售情況如何呢？ 車總：看了海南搜房網(wǎng)由瓊海房管局得到的數(shù)據(jù)，整個(gè)瓊海在5月共售出851套，我們項(xiàng)目伊比亞河畔就占據(jù)了約20%，在5月我們共售出了166套房子，所以在5月來(lái)說(shuō)，我們?cè)趦r(jià)格繼續(xù)上行的情況下，項(xiàng)目的銷售量可算是成績(jī)斐然。 記者：伊比亞河畔在5月取得了如此斐然的成績(jī)，那么它的亮點(diǎn)都有哪些呢？ 車總：從以下幾點(diǎn)我來(lái)說(shuō)明項(xiàng)目的亮點(diǎn)吧：1、異地置業(yè)擔(dān)心房產(chǎn)質(zhì)量及承諾的含金量問(wèn)題較多，伊比亞河畔以現(xiàn)房為主的銷售模式贏得了很多客戶的依賴；2、項(xiàng)目擁有瓊海母親河――萬(wàn)泉河890米的完全一線景觀，這不是概念，而是一種客觀真實(shí)的存在。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)流傳這樣一種說(shuō)法，就是“是地段，是地段，第三還是地段”，伊比亞河畔南臨萬(wàn)泉河，東臨加浪河，西臨迎賓大道，北臨濱河北路,地勢(shì)平坦，可謂是真正的離城不離市。3、規(guī)模適中。26棟西班牙風(fēng)格建筑，總建筑面積超過(guò)24萬(wàn)平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)六個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)均有獨(dú)立景觀。4、舍得成本，締造價(jià)值。天然氣入戶，太陽(yáng)能熱水，游艇碼頭、頭層全架空、12000平方米會(huì)所，每一處都凝聚著心血，每一處都需要增加巨額成本，暢銷也好，高價(jià)也好，也就自然有了良性支撐。5、高端定位不憑空捏造，而是量體裁衣。伊比亞河畔規(guī)劃建設(shè)了3萬(wàn)平方米的風(fēng)情商業(yè)街，為業(yè)主生活奉上豐富的超市、影院、餐飲、娛樂(lè)、休閑等瓊海目前較高端，較成規(guī)模的生活與商業(yè)配套。6、企業(yè)品牌值得信賴。相比“打一槍換一個(gè)地方”的開(kāi)發(fā)商，伊比亞河畔的開(kāi)發(fā)商――大興集團(tuán)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、混凝土攪拌與輸、園林設(shè)計(jì)與施工、酒店開(kāi)發(fā)與管理、高爾夫等行業(yè)于一身，綜合實(shí)力較強(qiáng)，能夠得到業(yè)主的信賴。項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)由集團(tuán)的分公司進(jìn)行管理，沒(méi)有效仿諸多“掛羊頭賣狗肉”的品牌掛靠模式，一期交樓前，就已經(jīng)備齊了近50人的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，這些也是項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵因素之一?？傊?xiàng)目能夠可持續(xù)發(fā)展，一定要具備諸多優(yōu)勢(shì)集中起來(lái)形成合力，伊比亞河畔的成功不是偶然，從心血與社會(huì)責(zé)任感的角度上看，暢銷是一種必然。

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