樓市泡沫策動(dòng)亞洲金融危機(jī)

亞洲金融危機(jī)的導(dǎo)火索之一就是房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)，其中的邏輯明確得近乎簡(jiǎn)單。

1997年金融危機(jī)發(fā)生之前，東南亞經(jīng)濟(jì)繁榮景氣、樂(lè)觀情緒彌漫，但飛速上漲的房?jī)r(jià)種下了泡沫的危機(jī)，1992年到1996年，泰國(guó)曼谷建成了76萬(wàn)套新住宅，其中15萬(wàn)套空置無(wú)用，而到1997年金融危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，泰國(guó)閑置的住宅高達(dá)85萬(wàn)套。

"泡沫在1996年開(kāi)始破裂。1996年泰國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了兩個(gè)重大變化。頭先，由于房地產(chǎn)泡沫破裂，金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)大量不良債權(quán)；1997年初，泰國(guó)辦公樓的空置率達(dá)21%，位于曼谷商業(yè)區(qū)的房屋價(jià)格下跌了22%。"中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所所長(zhǎng)余永定撰文指出。

這進(jìn)一步引發(fā)了銀行貸款的壞賬和呆賬，引發(fā)了泰國(guó)金融惡化。1996年6月底，泰國(guó)商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率達(dá)到35.8%。

1997年7月2日凌晨四點(diǎn)半，泰國(guó)央行發(fā)表了一項(xiàng)重要聲明，宣布此前十余年盯住美元的泰銖，開(kāi)始自由浮動(dòng)。泰銖對(duì)美元當(dāng)日即貶值超過(guò)15%，亞洲金融危機(jī)正式開(kāi)始。

這場(chǎng)危機(jī)迅速產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，很多東南亞國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)成為此次危機(jī)的重災(zāi)區(qū)。

福利分房：當(dāng)年的危機(jī)免疫

不過(guò)，相對(duì)比東南亞地區(qū)，中國(guó)內(nèi)地樓市所受影響要間接一些。

"幸運(yùn)的是，1998年以前內(nèi)地基本是系統(tǒng)的福利分房制度，1998年以后房地產(chǎn)才真正開(kāi)始普及商品化，所以外來(lái)沖擊對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)并不明顯。"一位房地產(chǎn)行業(yè)人士說(shuō)。

但對(duì)于外來(lái)投資商的影響不一樣。

"很多投資房地產(chǎn)的外商，因?yàn)閬喼薜暮芏嚆y行催債，貸款一下子被要求收回，很多項(xiàng)目因資金鏈緊張而停工。"香港中原(中國(guó))董事副總經(jīng)理、上海中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)陸成回憶，現(xiàn)在看到的一些爛尾樓或者半拉子工程就是當(dāng)時(shí)外商背景的公司留下的。

一個(gè)例子是上海陸家嘴的性建筑--正大廣場(chǎng)。為打造中國(guó)"購(gòu)物城"，來(lái)自泰國(guó)的正大集團(tuán)原先預(yù)計(jì)耗資3億多美元。其中，正大集團(tuán)自籌1億美元，其余的都來(lái)自正大集團(tuán)與由泰國(guó)農(nóng)民銀行、京都銀行及中國(guó)銀行曼谷支行在內(nèi)的七家銀行簽訂的2.05億美元銀團(tuán)貸款。但是，1997年下半年席卷東南亞的金融風(fēng)暴使泰國(guó)眾多銀行陷入困境。結(jié)果，提供貸款的銀團(tuán)中三家宣告破產(chǎn)，京都銀行則被泰國(guó)政府接管，2.05億美元的協(xié)議貸款僅到位6500萬(wàn)。在1997年6月開(kāi)始動(dòng)工的一年之后，正大廣場(chǎng)不得不面臨停工的命運(yùn)。

曾在上個(gè)世紀(jì)90年代初在浦東吃進(jìn)大量土地的湯臣集團(tuán)，當(dāng)時(shí)也幾乎被拖垮，許多土地?zé)o法交付土地出讓金。"那個(gè)時(shí)候它的日子很難過(guò)，幾乎喘不過(guò)氣來(lái)。"一國(guó)有銀行信貸部人士介紹說(shuō)。

房?jī)r(jià)快速上漲之憂

時(shí)隔10年，我國(guó)房?jī)r(jià)在普及商品化后出現(xiàn)的快速上漲，引發(fā)了人們的擔(dān)憂。

"有兩個(gè)類似的特征值得警惕，一是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，另外是外資進(jìn)入房地產(chǎn)，越來(lái)越多。"前述房地產(chǎn)業(yè)人士分析。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的較新統(tǒng)計(jì)顯示，1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9%。戴德梁行較新發(fā)布的《2006年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》也稱，海外機(jī)構(gòu)投資者去年在上海投資房地產(chǎn)的總成交價(jià)值超過(guò)180億元人民幣，總成交面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，均達(dá)到2005年的3倍水平。

"一個(gè)可以想象的場(chǎng)面就是：一旦有外需減少和產(chǎn)能過(guò)剩雙重壓迫，房地產(chǎn)的投資需求便會(huì)出現(xiàn)萎縮；外資的撤離，也會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂，房屋或被大量拋售，銀行呆壞賬相應(yīng)增長(zhǎng)。"一業(yè)內(nèi)專家指出。在上次亞洲金融危機(jī)中，中國(guó)未受波及，除了我國(guó)資本賬戶仍未開(kāi)放之外，其中另一個(gè)重要的原因是在亞洲金融危機(jī)時(shí)，我國(guó)很多地區(qū)仍實(shí)行福利分房，在全國(guó)范圍內(nèi)，并無(wú)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。但是房地產(chǎn)業(yè)商品化之后，這個(gè)行業(yè)相應(yīng)也就可能成為金融危機(jī)的策源地。

"總體來(lái)看，我國(guó)樓市現(xiàn)在的狀況與東南亞當(dāng)時(shí)也有不同，現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很快，泡沫還沒(méi)有達(dá)到頂峰，而且在房地產(chǎn)業(yè)中外資的占比也有限。"陸成表示。

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