紐約市一項長達(dá)35年的住宅優(yōu)惠政策“421-a”，同時也是一項較為流行的稅收優(yōu)惠政策，曾極大刺激了紐約市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大大提高了紐約市的住宅供應(yīng)量。但是隨著目前紐約市房價高企，這個曾發(fā)揮效用的政策正面臨變革。紐約市長日前計劃將為更多住宅開發(fā)商提供一項在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了更改的新計劃，希望能在當(dāng)前情況下鼓勵開發(fā)商們?nèi)ヅd建低價住宅。由市政府任命的特別任務(wù)組已經(jīng)進(jìn)行了諸多調(diào)研工作，而新計劃已經(jīng)交由紐約市議會審批。目前因為房價高企，很多中產(chǎn)在紐約一些地區(qū)的社區(qū)里幾乎都找不到能負(fù)擔(dān)得起的房子，社會對此關(guān)注度越來越高，因此相關(guān)政府部門希望這個計劃能夠在年底之前得到市議會的批準(zhǔn)。議會則對法案相當(dāng)重視，其中贊成通過的就有新聞發(fā)言人Christine C. Quinn。

提供低價住宅成必要條件

毫無疑問，原有的421-a政策將會面臨諸多變革，這個政策曾是在紐約住宅市場陷入停滯狀態(tài)時啟動的，用于刺激開發(fā)商在紐約市的大部分地區(qū)興建新住宅。紐約市421-a項目包括兩個部分：421-a 減稅項目和421-a可負(fù)擔(dān)住宅項目。新建房屋的開發(fā)商無論選擇哪一個項目，作為一般性優(yōu)惠，全部以市場化價格出售的新建項目中，開發(fā)商都可得到部分減稅優(yōu)待。而如果開發(fā)商的項目中包含有20%的可負(fù)擔(dān)住宅，項目將會得到一個額外的稅收優(yōu)惠，從20年到25年不等，取決于項目所處的地理位置。根據(jù)這個政策，如果房地產(chǎn)價格上漲，其開發(fā)的住宅可以享受不增加稅收的優(yōu)惠。而只有在紐約市的少數(shù)地區(qū)，如曼哈頓區(qū)以及布魯克林地區(qū)，在此地區(qū)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作的開發(fā)商得到優(yōu)惠的條件是，政府要求其提供低價住宅，無論是在此地區(qū)或者是在附近都可以。

而根據(jù)新的提議，在享受減稅優(yōu)惠的同時必須提供低價住宅的區(qū)域，將會擴(kuò)大到包括下曼哈頓地區(qū)、部分Harlen地區(qū)、布魯克林的Dumbo、Heights和皇后區(qū)。減稅將會在其他方面也得以加強(qiáng)。對于那些市場化住宅，減稅規(guī)模將會有一個嚴(yán)格限制，開發(fā)商能享受到的幅度的減稅優(yōu)惠——長達(dá)25年——僅僅會對那些在全市范圍內(nèi)開展的項目開放，而且在這些項目里必須要包括低價單元。目前情況下，任何一個亟待開發(fā)的地區(qū)里的開發(fā)商都有可能享受此優(yōu)惠。

Shaun Donovan，紐約市住宅保護(hù)和發(fā)展部(HPD)的主任，他認(rèn)為新計劃將會促使更多的開發(fā)商來興建可負(fù)擔(dān)得起住宅，因為新計劃的設(shè)計中包含有多種刺激措施，“但是同時，隨著改革措施陸續(xù)生效，也會有更多的稅交付給紐約市，而我們將會把增加的這部分稅收用于可負(fù)擔(dān)得起住宅的建設(shè)?！卑凑账墓烙?，紐約市因此每年增加的財政收入將會有上億美元，按照一定比例，其中會有一部分直接用于建設(shè)上千所為低收入和中等收入家庭提供的住宅。

不同利益團(tuán)體同獻(xiàn)策

這項政府計劃的目標(biāo)是為了增加興建低價住宅的刺激力度，但同時還被寄予了厚望，希望能通過它來促進(jìn)開發(fā)商和低價住宅倡議者們之間的競爭。

紐約房地產(chǎn)商會的主席Steven Spinola，同時也是政府任命的任務(wù)組的一員，表示支持其中幾項倡議，但是對某些條款則心存疑慮，他認(rèn)為如果這些條款較終得以實(shí)現(xiàn)，會對未來的10年內(nèi)紐約住宅建設(shè)造成危害。但是柏特社區(qū)發(fā)展(一個中立的研究機(jī)構(gòu)，致力于研究421-a的實(shí)施效果)的主任Brad Lander，同時也是法案組的一員，則要求擴(kuò)大那些規(guī)定為了得到減稅優(yōu)惠開發(fā)商必須建造低價住宅的區(qū)域，此前它們是的“排除區(qū)”?！爸挥信懦齾^(qū)明顯突破以前的規(guī)定，改革才有可能談得上是充分的。這些排除區(qū)實(shí)際上仍將會提供廣闊的減稅空間，對于遍布于Harlem公園區(qū)等地的上百萬美元的公寓，這里沒有可負(fù)擔(dān)性方面的需求，這里仍將會是一個昂貴的高端住宅集中的地區(qū)?！?/P>

一個會議組成員Bill de Blasio支持對原有的計劃進(jìn)行逐條檢查，但是仍然認(rèn)為政府的計劃還不夠深入，他表示，“讓人難以置信的是，我們將會拿公眾的錢，并去資助開發(fā)商開發(fā)住宅，實(shí)際上，這些錢可以通過其他方式來支持可負(fù)擔(dān)得起住宅的建設(shè)?！?/P>

新政七十二變

紐約市長邁克爾·彭博(同時也是專業(yè)財經(jīng)通訊社彭博集團(tuán)的創(chuàng)始人)，在宣誓就職時曾表態(tài)，到2013年之前將會興建或提供16.5萬個單元給中低收入家庭，他在今年2月任命了這個特別任務(wù)組來重新思考421-a項目，根據(jù)某些人估計，因為421-a項目的實(shí)施，市政府一年要損失3億美元財政收入。很多住宅專家相信，現(xiàn)在的住宅市場的力量提供了一個機(jī)會來修正這個項目，并將放在急需的低價住宅的建設(shè)上。

政府官員認(rèn)為目前的挑戰(zhàn)是如何利用稅收優(yōu)惠措施來引導(dǎo)開發(fā)商興建低價住宅，而同時又不會影響整個住宅市場的發(fā)展。“我們努力控制整個市場?！绷硗庖粋€項目組成員表示，“但不是試圖要給市場加上桎梏，需要很小心地控制其中的平衡?！?/P>

這個項目任務(wù)組——由市政府官員、開發(fā)商、住房倡議團(tuán)體、銀行家以及其他一些人組成——將會對原有的421-a大動手術(shù)。為了將項目擴(kuò)大到排除區(qū)，計劃較能引起爭議的地方可能在于削弱了原有體系下的一個系統(tǒng)，在這個系統(tǒng)之下，通過將其得到的稅收優(yōu)惠出售給那些位于排除區(qū)的市場化的開發(fā)商，興建低價住宅的開發(fā)商可以提升其項目的質(zhì)量。

任務(wù)組總結(jié)認(rèn)為，出售“可協(xié)商認(rèn)證”來獲得興建低價住宅所需資金的系統(tǒng)效率低下，因為減稅優(yōu)惠有可能會值市場化開發(fā)商開價的5倍。該小組認(rèn)為這種“認(rèn)證”項目可以被“一個專門性的可負(fù)擔(dān)住宅基金”所取代。“項目組相信，如果目前來自認(rèn)證項目而用于可負(fù)擔(dān)住宅建設(shè)的資金可以被取代，它就應(yīng)該被取代。”但是他同時補(bǔ)充，如果這筆資金不能建立一個取代性的地位，項目組將會優(yōu)先選擇保留這些認(rèn)證項目，因為必須要保證財政收入回流向可負(fù)擔(dān)得起住宅。

同樣在這個計劃之下，任何市場化公寓會享有的稅收福利的總額將會有一定限度，無論價值多少。當(dāng)前，一棟價值200萬美元的公寓可以得到附近價值100萬美元的公寓所享受的減稅的兩倍。為了避免對豪宅的過分優(yōu)惠，在得到10萬美元評估優(yōu)惠之后不應(yīng)再增加優(yōu)惠額，這等同于一所價值100萬美元公寓能享受的優(yōu)惠。鏈接421-a介紹：包括兩個部分：部分減稅項目和可負(fù)擔(dān)住宅項目。

部分減稅項目：創(chuàng)立于1971年，目的是為了刺激在全紐約范圍內(nèi)興建新住宅。如果房地產(chǎn)價格上漲，部分年限內(nèi)開發(fā)商可以不必為新上漲的價格付稅。

可負(fù)擔(dān)住宅項目(可協(xié)商的認(rèn)證)：通過稅收優(yōu)惠來對興建可負(fù)擔(dān)得起住宅的開發(fā)商提供私人資助，而這些優(yōu)惠則可以出售給那些以市場價格出售房屋的開發(fā)商，因其項目位于排除區(qū)內(nèi)無法享受此類優(yōu)惠。通過這個項目，HPD授權(quán)在一定時期內(nèi)每個可負(fù)擔(dān)得起住宅單元可出售4到6個認(rèn)證?？韶?fù)擔(dān)得起住宅的開發(fā)商然后可以將認(rèn)證出售給以市場化水平出售住宅的開發(fā)商，這些開發(fā)商會尋求在曼哈頓排除區(qū)的稅收優(yōu)惠。每一個認(rèn)證提供為期10年的稅收優(yōu)惠，總共可達(dá)1200平方英尺。

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