盡管目前外資直接投資凈額表明外國(guó)投資者更熱衷于中國(guó)市場(chǎng)，但幾個(gè)重要的國(guó)際投資公司已開始投資印度房地產(chǎn)業(yè)，而且聲稱將會(huì)加快投資步伐。這份來自IRETO（世界不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟）的中印投資環(huán)境比較，分析了兩個(gè)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)的異同。

人口趨勢(shì)：中國(guó)偏老齡化

盡管中國(guó)目前人口多于印度，但計(jì)劃生育政策將會(huì)導(dǎo)致一個(gè)迅速老齡化的社會(huì)。據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署預(yù)測(cè)，兩國(guó)人口總量在2025年都會(huì)達(dá)到14億，到2050年印度將有16億人口，而中國(guó)還將保持在14億。到本世紀(jì)中葉，印度人口規(guī)模的年齡層將在40～50歲，而中國(guó)將是55～60歲。目前印度人也比中國(guó)人年輕——印度人全國(guó)年齡中值是25歲，中國(guó)是32.7歲。部分原因在于中國(guó)平均壽命更高，71歲，印度只有63歲。

中國(guó)的城市化進(jìn)程更快。1990年兩國(guó)城市人口的比例相同，中國(guó)是27%，印度是總?cè)丝诘?6%。但是到2003年，據(jù)世界銀行的報(bào)告，中國(guó)城市人口增長(zhǎng)到了39%，而印度僅有28％。有趣的是，盡管印度被認(rèn)為擁有更多工程師和熟練工人，中國(guó)的成人文化水平上實(shí)際更高，尤其是計(jì)算機(jī)使用者的數(shù)量更多。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)：均良好

盡管中國(guó)政府試圖控制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過熱，但世界銀行組織估計(jì)中國(guó)的GDP增長(zhǎng)速度目前是年均10%左右，并將保持在9%以上。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)汽車、鋼鐵、鋁材、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)有投資過剩的跡象。

印度經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出相對(duì)較快的環(huán)狀發(fā)展（CLIP），一些分析家認(rèn)為印度經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度將會(huì)接近9%。Goldman Sachs報(bào)告預(yù)測(cè)，到2030年，印度經(jīng)濟(jì)將會(huì)超過日本。而到2050年，印度將會(huì)成為中國(guó)和美國(guó)之后的世界第三大經(jīng)濟(jì)體。

另外盡管有通貨膨脹的壓力，兩國(guó)的利率水平都相對(duì)較低。較近印度儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)決定抗擊通貨膨脹，并將貸款利率維持在6%的水平。另一方面，中國(guó)央行提高了一年期銀行貸款利率，短期內(nèi)接連數(shù)次加息。適度放松的貨幣政策在這兩個(gè)國(guó)家都帶來了不少問題，特別是印度的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格一直在飆升，對(duì)于普通大眾來說，股票市場(chǎng)的高市值和房屋可負(fù)擔(dān)性都存在嚴(yán)重問題。在中國(guó)，開發(fā)商和房地產(chǎn)投機(jī)者利用便利的貸款條件，目前在幾個(gè)城市已制造出了某種程度的房地產(chǎn)過分繁榮。同時(shí)，通貨膨脹水平在這兩個(gè)國(guó)家看起來處在能接受的范圍內(nèi)，而中國(guó)去年的通貨膨脹率有了些許下降。

金融市場(chǎng)：印透明，中保守

中國(guó)的銀行主要由政府保護(hù)和控制，集中全力來搞活國(guó)有企業(yè)，但這些貸款對(duì)象從來沒有還款的壓力，因此中國(guó)的銀行金融投資缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，且操作效率較低，多數(shù)銀行持有大量不良貸款，保守估計(jì)總額高達(dá)2130億美元，但真實(shí)數(shù)字可能更高。

相反，印度的銀行處于自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，金融系統(tǒng)積累了提高資本收益的經(jīng)驗(yàn)。全印度大概有6000家公司在孟購(gòu)股票市場(chǎng)上市交易，比中國(guó)股票市場(chǎng)上的數(shù)量要大得多，是紐約股市上市公司數(shù)量的兩倍多。中國(guó)股票市場(chǎng)表現(xiàn)慘淡，而孟購(gòu)股票市場(chǎng)則呈現(xiàn)出繁榮態(tài)勢(shì)，SENSEX30指數(shù)在3年里增長(zhǎng)了一倍多。但是印度股票市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)帶來了很多問題，SENSEX 30指數(shù)中的股票以高出其平均原始價(jià)格的24倍交易，發(fā)展成了亞洲市場(chǎng)上昂貴的股票，僅次于日本。印度股票市場(chǎng)的上漲趨勢(shì)在近期內(nèi)似乎會(huì)得以限制。而中國(guó)的股票市盈率只有15%左右，但不排除海外投資者在敏感度改變后進(jìn)入該地區(qū)，會(huì)帶動(dòng)中國(guó)的股票市場(chǎng)。

基礎(chǔ)設(shè)施：中遠(yuǎn)優(yōu)于印

印度的基礎(chǔ)設(shè)施，包括道路、飛機(jī)場(chǎng)、電力供應(yīng)等都嚴(yán)重匱乏。很多城市在用電高峰期里中會(huì)停電數(shù)次。實(shí)際上，從孟購(gòu)國(guó)際飛機(jī)場(chǎng)到頭都市都沒有直接的路，出租車司機(jī)不得不抄小路以避開擁擠交通。

如果管理一個(gè)印度的公司或是住宅項(xiàng)目，可能需要購(gòu)購(gòu)電力發(fā)動(dòng)機(jī)，為租戶提供電力供應(yīng)，這無疑會(huì)大大增加運(yùn)營(yíng)成本。還要知道，超過1.22億印度人沒有廁所可用，3000萬人面臨用水短缺。分析家估計(jì)，將印度的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到合理的水平，需要投入1150億美元到1300億美元。

這種狀況在將來有可能會(huì)得以改善，但是目前情況下，就基礎(chǔ)設(shè)施來講，印度與中國(guó)毫無可比性。中國(guó)政府長(zhǎng)期以來都在穩(wěn)步進(jìn)行國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施投入，并取得了相當(dāng)大的成就。大城市中斷電力供應(yīng)更是聞所未聞；還有很多新的高速公路在全國(guó)范圍內(nèi)將小城市連成一片。所有這些都轉(zhuǎn)變成為了一個(gè)更友好、更有效率的環(huán)境，投資者可以更好地進(jìn)行資產(chǎn)管理。

財(cái)富分配：印度貧富分化惡于中

據(jù)福布斯雜志統(tǒng)計(jì)，印度聚集了亞洲較多的財(cái)富。將近40位較富有的印度人一共擁有凈值達(dá)1060億美元的財(cái)富，而中國(guó)僅有260億美元。印度較富有的Lakshmi Mittal個(gè)人身家價(jià)值235億美元。同時(shí)，印度總?cè)丝谥械?5%生活在貧困線以下。印度的財(cái)富似乎被“精英”緊緊攥在手中，而沒有被大眾所享用。

這種不公平的財(cái)富分配體系使得房地產(chǎn)投資者必須面臨住宅的可負(fù)擔(dān)性問題。印度住房的平均價(jià)格在過去兩年里漲了3倍，孟購(gòu)南部地區(qū)的公寓價(jià)格已接近曼哈頓水平。同時(shí)，人們持續(xù)不斷地到城市中找工作，通常生活在帳篷里，而負(fù)擔(dān)不起普通的住房。印度增長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上進(jìn)一步加劇了富人和窮人之間的鴻溝。

反觀中國(guó)，8個(gè)“官方”億萬富翁上了福布斯雜志的榜單，與印度的23人名單相比要蒼白得多。它顯示出，中國(guó)的財(cái)富分配給了更多人。實(shí)際上，與過去幾年相比，城市中大部分人看到其生活水平得到了改善，只有11％的人口生活在貧困線以下。城市人口看來生活得不錯(cuò)，而且境遇會(huì)繼續(xù)改善。不幸的是，這個(gè)情況在中國(guó)農(nóng)村很不相同，貧困仍然很普遍。但充滿希望的是，政府注意到了這個(gè)問題，并在一直努力，希望在城市和農(nóng)村地區(qū)人口的財(cái)富不平等發(fā)展成一個(gè)社會(huì)大問題之前，能得以解決。

法律系統(tǒng)：均需完善

盡管有很多明顯的不同之處，但涉及到投資和管理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，兩國(guó)還是有很多共同點(diǎn)。自從英國(guó)統(tǒng)治印度以來，有關(guān)私有不動(dòng)產(chǎn)的法律一直都是規(guī)范的。盡管國(guó)內(nèi)具備民主的傳統(tǒng)，但印度的官樣文章仍如同傳說中一樣沒任何改變，官僚機(jī)構(gòu)創(chuàng)建了一系列的規(guī)則和規(guī)章制度來阻擋投資進(jìn)程向前推進(jìn)。盡管有一個(gè)強(qiáng)壯的司法系統(tǒng)，法律的不連貫性或是不同地區(qū)強(qiáng)制執(zhí)行不同條文的情況也一直都存在。另外，規(guī)范獲得土地所有權(quán)的法律，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè)、不動(dòng)產(chǎn)稅、出租控制、城市土地發(fā)展的政策條文，并沒有反映出印度近來的發(fā)展。另外，在印度獲取土地的費(fèi)用相當(dāng)高。

與印度不同，中國(guó)目前實(shí)行的仍是市場(chǎng)和計(jì)劃相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)制度，涉及商業(yè)活動(dòng)的司法體系仍沒有完善與健全。這也是NPL透明度在中國(guó)發(fā)展不盡如人意的原因之一，因此中國(guó)市場(chǎng)在吸引投資者方面相比日本有所不足。與印度相似，中國(guó)管制不動(dòng)產(chǎn)的政策仍有待完善，當(dāng)然政府較近作出了一些努力，來規(guī)范管理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅收以及其他問題的規(guī)章制度。地方政府有相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)，結(jié)果政府的規(guī)章制度通常被稀釋或者武斷執(zhí)行。但是，獲取不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的程序，相比較印度而言耗時(shí)少，費(fèi)用更低。

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