突如其來的房產新政打亂了購房者的步伐。房子購不成究竟該怨誰？定金該不該退?

　　差不多情況的兩個案子，法院判決結果卻大相徑庭，究竟是何緣故？

　　【案例一】

　　歸咎“新政”，違約理由不充分

　　今年4月，劉先生簽下房屋居間協(xié)議，付了5萬元定金，但他之后卻拒簽房屋購賣合同，理由是“房產新政出臺，恐怕自己無法貸款”。法院認定他所說的理由不充分，不能免除違約后果。較終，劉先生沒能拿回定金。

　　4月9日，馮先生與劉先生及中介方一起簽訂一份房地產購賣居間協(xié)議，約定劉先生購購馮先生一處房產，并約好在27個工作日內補簽房地產購賣合同，此后10日內辦理過戶手續(xù)；同時約定，如因劉先生的原因導致購賣合同較終未簽署，定金歸馮先生所有。劉先生當即支付5萬元定金。

　　此后，劉先生突然變卦，聲稱受到房產新政影響，無法申請到貸款，明確表示不愿購這套房產，并向馮先生討還定金，馮先生自然不允，于是雙方對簿公堂。一審判決劉先生敗訴，他不服上訴。

　　法官經過斟酌如此下判：劉先生無法證明自身房產、貸款等狀況與哪一條新出臺的房貸政策相吻合，僅僅出于“擔心房貸新政出臺”而拒絕簽約，有為其違背誠信行為尋找借口之嫌。較終，二審法院維持原判，對劉先生要求歸還定金的訴請不予支持。

　　【案例二】

　　政策“空降”難履約，不算違約

　　今年4月3日，魏小姐通過房產中介與楊女士簽訂賣房合同，將位于閔行區(qū)的一套房屋出售。合同約定，房屋總價228萬元，其中157萬元以銀行貸款方式支付。

　　合同簽訂當日，楊女士頭付70萬元，并向南京銀行上海分行申請貸款。不料合同才簽下沒幾天，《國十條》出臺，明確暫停發(fā)放購購第三套以及以上住房貸款，并規(guī)定對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款。

　　由于楊女士系外地人，又無法提供相關證明，楊女士的貸款申請未能審批通過，她轉向其他銀行求助，也同樣遭拒。楊女士無奈提出解除合同的要求。眼看房價有下跌趨勢，魏小姐自然不愿答應。協(xié)商不成，魏小姐把楊女士告上法庭，要求她繼續(xù)履行房屋購賣合同，支付剩余購房款并辦理房屋過戶手續(xù)。

　　楊女士提起反訴，要求解除房屋購賣合同，并要求魏小姐返還70萬元頭付款并支付相應利息。

　　市一中院審理后作出如下評判：因政策調控楊女士完全無法獲批貸款，如繼續(xù)要求其履行系爭購賣合同顯然對楊女士不公，故楊女士有權要求解除購賣合同。楊女士要求解約的原因不能歸責于她自身，遂認定楊女士不構成違約。

　　法官點評

　　購房人認為國家出臺調控政策導致其不能履行合同的，必須舉證證明其原本能夠履行合同，但因名下房屋或貸款情況符合國家調控政策的某一條或某幾條而無法履行，否則，購房人的這一理由不成立。購房人不履行合同是否應承擔違約責任，則要看政策調控是否超出了購房人的預期，比如因新政出臺而拿不到一分錢貸款，則屬于超出了一般人的預期。

　　在約定貸款金額較大的情況下，如果要求購房人以現金補足，顯然難以執(zhí)行，對購房人也不公，這種情況下購房人無法履行合同不是他的責任，不承擔違約責任。

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