突如其來(lái)的房產(chǎn)新政打亂了購(gòu)房者的步伐。房子購(gòu)不成究竟該怨誰(shuí)？定金該不該退?

　　差不多情況的兩個(gè)案子，法院判決結(jié)果卻大相徑庭，究竟是何緣故？

　　【案例一】

　　歸咎“新政”，違約理由不充分

　　今年4月，劉先生簽下房屋居間協(xié)議，付了5萬(wàn)元定金，但他之后卻拒簽房屋購(gòu)賣合同，理由是“房產(chǎn)新政出臺(tái)，恐怕自己無(wú)法貸款”。法院認(rèn)定他所說(shuō)的理由不充分，不能免除違約后果。較終，劉先生沒(méi)能拿回定金。

　　4月9日，馮先生與劉先生及中介方一起簽訂一份房地產(chǎn)購(gòu)賣居間協(xié)議，約定劉先生購(gòu)購(gòu)馮先生一處房產(chǎn)，并約好在27個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)簽房地產(chǎn)購(gòu)賣合同，此后10日內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)；同時(shí)約定，如因劉先生的原因?qū)е沦?gòu)賣合同較終未簽署，定金歸馮先生所有。劉先生當(dāng)即支付5萬(wàn)元定金。

　　此后，劉先生突然變卦，聲稱受到房產(chǎn)新政影響，無(wú)法申請(qǐng)到貸款，明確表示不愿購(gòu)這套房產(chǎn)，并向馮先生討還定金，馮先生自然不允，于是雙方對(duì)簿公堂。一審判決劉先生敗訴，他不服上訴。

　　法官經(jīng)過(guò)斟酌如此下判：劉先生無(wú)法證明自身房產(chǎn)、貸款等狀況與哪一條新出臺(tái)的房貸政策相吻合，僅僅出于“擔(dān)心房貸新政出臺(tái)”而拒絕簽約，有為其違背誠(chéng)信行為尋找借口之嫌。較終，二審法院維持原判，對(duì)劉先生要求歸還定金的訴請(qǐng)不予支持。

　　【案例二】

　　政策“空降”難履約，不算違約

　　今年4月3日，魏小姐通過(guò)房產(chǎn)中介與楊女士簽訂賣房合同，將位于閔行區(qū)的一套房屋出售。合同約定，房屋總價(jià)228萬(wàn)元，其中157萬(wàn)元以銀行貸款方式支付。

　　合同簽訂當(dāng)日，楊女士頭付70萬(wàn)元，并向南京銀行上海分行申請(qǐng)貸款。不料合同才簽下沒(méi)幾天，《國(guó)十條》出臺(tái)，明確暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套以及以上住房貸款，并規(guī)定對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款。

　　由于楊女士系外地人，又無(wú)法提供相關(guān)證明，楊女士的貸款申請(qǐng)未能審批通過(guò)，她轉(zhuǎn)向其他銀行求助，也同樣遭拒。楊女士無(wú)奈提出解除合同的要求。眼看房?jī)r(jià)有下跌趨勢(shì)，魏小姐自然不愿答應(yīng)。協(xié)商不成，魏小姐把楊女士告上法庭，要求她繼續(xù)履行房屋購(gòu)賣合同，支付剩余購(gòu)房款并辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

　　楊女士提起反訴，要求解除房屋購(gòu)賣合同，并要求魏小姐返還70萬(wàn)元頭付款并支付相應(yīng)利息。

　　市一中院審理后作出如下評(píng)判：因政策調(diào)控楊女士完全無(wú)法獲批貸款，如繼續(xù)要求其履行系爭(zhēng)購(gòu)賣合同顯然對(duì)楊女士不公，故楊女士有權(quán)要求解除購(gòu)賣合同。楊女士要求解約的原因不能歸責(zé)于她自身，遂認(rèn)定楊女士不構(gòu)成違約。

　　法官點(diǎn)評(píng)

　　購(gòu)房人認(rèn)為國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策導(dǎo)致其不能履行合同的，必須舉證證明其原本能夠履行合同，但因名下房屋或貸款情況符合國(guó)家調(diào)控政策的某一條或某幾條而無(wú)法履行，否則，購(gòu)房人的這一理由不成立。購(gòu)房人不履行合同是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，則要看政策調(diào)控是否超出了購(gòu)房人的預(yù)期，比如因新政出臺(tái)而拿不到一分錢貸款，則屬于超出了一般人的預(yù)期。

　　在約定貸款金額較大的情況下，如果要求購(gòu)房人以現(xiàn)金補(bǔ)足，顯然難以執(zhí)行，對(duì)購(gòu)房人也不公，這種情況下購(gòu)房人無(wú)法履行合同不是他的責(zé)任，不承擔(dān)違約責(zé)任。

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