商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)繁榮，與住宅地產(chǎn)的持續(xù)低迷，形成巨大反差。

　　房地產(chǎn)公司市值低估，已成眾多投資者不爭(zhēng)事實(shí)。然而，不幸的是，與住宅市場(chǎng)一起遭殃的，還有商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的供給既沒(méi)有過(guò)剩，也沒(méi)有價(jià)格虛高，卻和住宅市場(chǎng)攪在一起，其真實(shí)價(jià)值未被認(rèn)可。

　　然而，是金子總要發(fā)光的。借商業(yè)地產(chǎn)的東風(fēng)，外高橋(600648,股吧)、世茂股份(600823,股吧)、金融街等商業(yè)地產(chǎn)占比較高的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始崛起并受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

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　　金融街、外高橋的已經(jīng)在各券商研究員的報(bào)告中多有描述，保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科等大型地產(chǎn)商也已經(jīng)做好進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)備。

　　　　不壓制就是鼓勵(lì)

　　　　充裕資金流向商業(yè)地產(chǎn)

　　住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控之嚴(yán)厲，未有。愈發(fā)嚴(yán)厲的差別化信貸政策、不斷提高的頭付比例以及各地方的“限購(gòu)”條款，對(duì)囤地和地產(chǎn)商炒作的打擊，導(dǎo)致住宅成交量大幅下滑。

　　與此同時(shí)，在本輪調(diào)控中沒(méi)有受到任何限制的商業(yè)地產(chǎn)卻茁壯發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，今年4月17日“新政”之后的5-10月，北京市商業(yè)項(xiàng)目成交均價(jià)20400元/平，同比上漲19%；寫(xiě)字樓項(xiàng)目均價(jià)24230元/平，同比上漲41%；商業(yè)與寫(xiě)字樓總成交額與去年同比增長(zhǎng)15%。

　　雖然住宅均價(jià)同比上漲39%，但在政策調(diào)控等限制因素下，總成交額大幅下降42%。某券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員認(rèn)為，政府對(duì)住宅投資的控制使得部分資金流入了不在調(diào)控范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。

　　一方面政府嚴(yán)格限制住宅市場(chǎng)的投資性行為，一方面出臺(tái)辦法指引資金流向。今年9月5日，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)將 于商業(yè)、辦公，以及與保險(xiǎn)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療等不動(dòng)產(chǎn)，且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)內(nèi)估算，未來(lái)約有4500億元的保險(xiǎn)資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。一位長(zhǎng)期跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)的研究員據(jù)此分析，短期政策環(huán)境有助于資金流向商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的投資建設(shè)，會(huì)對(duì)現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)公司起到利好作用。

　　上文研究員還從宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度，告訴理財(cái)周報(bào)記者，目前城市化、人均收入等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)完全支持商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展更是增加了商業(yè)地產(chǎn)的需求；而目前住宅價(jià)格高于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，住宅與商業(yè)的長(zhǎng)期背離也終將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值重估的出現(xiàn)。

　　　　板塊存在報(bào)復(fù)性反彈需要

　　上海某房地產(chǎn)行業(yè)研究員認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將成為未來(lái)價(jià)值重估中的重要突破口，其長(zhǎng)期潛藏在冰山下的投資價(jià)值將會(huì)逐步呈現(xiàn)。

　　大通證券研究員黃鶴也告訴理財(cái)周報(bào)記者，從政策調(diào)控產(chǎn)生效果的時(shí)滯性來(lái)分析，如果房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)會(huì)在明年11月份跌至底部；而房地產(chǎn)股票的反彈可能會(huì)出現(xiàn)在明年四五月份，提前6個(gè)月開(kāi)始上漲。

　　具體到商業(yè)地產(chǎn)，黃鶴表示，商業(yè)地產(chǎn)如此低估著實(shí)有些冤枉。長(zhǎng)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速而穩(wěn)定的增長(zhǎng)會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生大量需求，短期人民幣升值預(yù)期也將促使更多資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 (論壇 新聞)。目前商業(yè)地產(chǎn)股價(jià)相對(duì)資產(chǎn)低估，尤其是市盈率低于其他諸如機(jī)械、農(nóng)業(yè)、水泥等相關(guān)行業(yè)，短期也存在報(bào)復(fù)性反彈的可能。

　　　　金融街已到08年估值底部

　　上周，金融街股票已經(jīng)下探至6.51元/股，比08年9月18日的較低價(jià)6.43元/股僅僅高出8分錢。

　　兩年以來(lái)，金融街只有09年上半年有個(gè)短暫的上漲行情，其他時(shí)間股價(jià)都在逐漸下滑，截至本周已經(jīng)降至金融危機(jī)之后的較低點(diǎn)。

　　盡管目前金融街的業(yè)績(jī)主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但公司管理層依然認(rèn)為開(kāi)發(fā)并持有商業(yè)地產(chǎn)是其核心業(yè)務(wù)，未來(lái)將不斷提高持有型物業(yè)資產(chǎn)的比例，預(yù)計(jì)2011年底持有物業(yè)面積將達(dá)到60萬(wàn)平方米、物業(yè)出租與經(jīng)營(yíng)收入將達(dá)到10億元。

　　金融街的估值分為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售和可持有商業(yè)物業(yè)兩個(gè)部分。住宅與商務(wù)地產(chǎn)的合理結(jié)合，將使得公司可以享受長(zhǎng)短并舉的雙重收益。

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