商業(yè)地產(chǎn)的相對繁榮，與住宅地產(chǎn)的持續(xù)低迷，形成巨大反差。

　　房地產(chǎn)公司市值低估，已成眾多投資者不爭事實。然而，不幸的是，與住宅市場一起遭殃的，還有商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的供給既沒有過剩，也沒有價格虛高，卻和住宅市場攪在一起，其真實價值未被認(rèn)可。

　　然而，是金子總要發(fā)光的。借商業(yè)地產(chǎn)的東風(fēng)，外高橋(600648,股吧)、世茂股份(600823,股吧)、金融街等商業(yè)地產(chǎn)占比較高的企業(yè)已經(jīng)開始崛起并受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

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　　金融街、外高橋的已經(jīng)在各券商研究員的報告中多有描述，保利、華潤、萬科等大型地產(chǎn)商也已經(jīng)做好進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)備。

　　　　不壓制就是鼓勵

　　　　充裕資金流向商業(yè)地產(chǎn)

　　住宅市場受宏觀調(diào)控之嚴(yán)厲，未有。愈發(fā)嚴(yán)厲的差別化信貸政策、不斷提高的頭付比例以及各地方的“限購”條款，對囤地和地產(chǎn)商炒作的打擊，導(dǎo)致住宅成交量大幅下滑。

　　與此同時，在本輪調(diào)控中沒有受到任何限制的商業(yè)地產(chǎn)卻茁壯發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，今年4月17日“新政”之后的5-10月，北京市商業(yè)項目成交均價20400元/平，同比上漲19%；寫字樓項目均價24230元/平，同比上漲41%；商業(yè)與寫字樓總成交額與去年同比增長15%。

　　雖然住宅均價同比上漲39%，但在政策調(diào)控等限制因素下，總成交額大幅下降42%。某券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員認(rèn)為，政府對住宅投資的控制使得部分資金流入了不在調(diào)控范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。

　　一方面政府嚴(yán)格限制住宅市場的投資性行為，一方面出臺辦法指引資金流向。今年9月5日，保監(jiān)會出臺《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定保險資金投資不動產(chǎn)將 于商業(yè)、辦公，以及與保險相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療等不動產(chǎn)，且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)內(nèi)估算，未來約有4500億元的保險資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。一位長期跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)的研究員據(jù)此分析，短期政策環(huán)境有助于資金流向商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的投資建設(shè)，會對現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)公司起到利好作用。

　　上文研究員還從宏觀經(jīng)濟(jì)增長的角度，告訴理財周報記者，目前城市化、人均收入等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)完全支持商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模增長，第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展更是增加了商業(yè)地產(chǎn)的需求；而目前住宅價格高于商業(yè)地產(chǎn)的價格，住宅與商業(yè)的長期背離也終將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價值重估的出現(xiàn)。

　　　　板塊存在報復(fù)性反彈需要

　　上海某房地產(chǎn)行業(yè)研究員認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將成為未來價值重估中的重要突破口，其長期潛藏在冰山下的投資價值將會逐步呈現(xiàn)。

　　大通證券研究員黃鶴也告訴理財周報記者，從政策調(diào)控產(chǎn)生效果的時滯性來分析，如果房價下跌，房價會在明年11月份跌至底部；而房地產(chǎn)股票的反彈可能會出現(xiàn)在明年四五月份，提前6個月開始上漲。

　　具體到商業(yè)地產(chǎn)，黃鶴表示，商業(yè)地產(chǎn)如此低估著實有些冤枉。長期中國經(jīng)濟(jì)快速而穩(wěn)定的增長會對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生大量需求，短期人民幣升值預(yù)期也將促使更多資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 (論壇 新聞)。目前商業(yè)地產(chǎn)股價相對資產(chǎn)低估，尤其是市盈率低于其他諸如機(jī)械、農(nóng)業(yè)、水泥等相關(guān)行業(yè)，短期也存在報復(fù)性反彈的可能。

　　　　金融街已到08年估值底部

　　上周，金融街股票已經(jīng)下探至6.51元/股，比08年9月18日的較低價6.43元/股僅僅高出8分錢。

　　兩年以來，金融街只有09年上半年有個短暫的上漲行情，其他時間股價都在逐漸下滑，截至本周已經(jīng)降至金融危機(jī)之后的較低點。

　　盡管目前金融街的業(yè)績主要來源于開發(fā)業(yè)務(wù)，但公司管理層依然認(rèn)為開發(fā)并持有商業(yè)地產(chǎn)是其核心業(yè)務(wù)，未來將不斷提高持有型物業(yè)資產(chǎn)的比例，預(yù)計2011年底持有物業(yè)面積將達(dá)到60萬平方米、物業(yè)出租與經(jīng)營收入將達(dá)到10億元。

　　金融街的估值分為地產(chǎn)開發(fā)銷售和可持有商業(yè)物業(yè)兩個部分。住宅與商務(wù)地產(chǎn)的合理結(jié)合，將使得公司可以享受長短并舉的雙重收益。

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