由“生地”到“熟地”，由新商圈到老商圈，往往需要漫長的人氣聚集期。

　　遍地開花的商業(yè)地產(chǎn)項目，工地圍擋上赫然入目的是“財富巨獻(xiàn)、金角銀邊”等各種明晃晃的廣告詞。坐在售樓處為口袋里的錢尋找安全港灣的投資者，則滿耳朵都是售樓員關(guān)于項目商業(yè)價值的解說以及計算率的漂亮公式。

　　然而，寫在樓書上的宏大愿景，畢竟只是一個“故事”，故事的性質(zhì)是文學(xué)還是紀(jì)實，還需要實地勘察，多畫幾個合理甄別的問號。

　　商業(yè)+地產(chǎn)=商業(yè)地產(chǎn)？

　　對于開發(fā)商來說，什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目較有吸引力 (論壇 新聞) (論壇 新聞)？石家莊金正 (論壇 新聞 視頻) (論壇 新聞 視頻)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理段亞的回答是“城市核心位置的商鋪”，其次是公寓，作為單套投資少的類住宅產(chǎn)品，因使用功能介于純住宅和商務(wù)之間，處理起來相對靈活，也受到投資者的追捧。

　　“做商業(yè)地產(chǎn)有先天的條件。住宅項目只要路通、價格合適就不愁賣。商業(yè)地產(chǎn)不一樣，偏僻的地方地價再便宜也沒人愿意做，再貴也有人追逐”。段亞說，目前商業(yè)用地招拍掛價格本身就高，好的地塊都在每畝千萬元以上，而且競爭可能更大，因為好區(qū)位一定程度上就意味著資金的安全性和收益率。

　　但是隨著現(xiàn)代商業(yè)需求的增多和業(yè)態(tài)的完善，決定商業(yè)地產(chǎn)價值的因素也逐漸多元，除地段之外，更受到經(jīng)營定位的制約，“特色”越來越成為商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。

　　正因為如此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的運營能力也成為投資者關(guān)注的。“核心要圍繞經(jīng)營考慮，研究周邊人的消費習(xí)慣，符合地塊的客觀條件，同時適度超前?！倍蝸喺f。

　　規(guī)模也是業(yè)內(nèi)人士衡量商業(yè)地產(chǎn)價值的一個指標(biāo)。萬達(dá)廣場 (論壇 新聞) (論壇 新聞)的一位負(fù)責(zé)人在接受采訪時，談到了“輔助型商業(yè)地產(chǎn)”和“純粹商業(yè)地產(chǎn)”的區(qū)別，認(rèn)為這并不是項目中用于商業(yè)的部分多一點或少一點的問題，而是以什么運營思路為主導(dǎo)的問題。所帶來的結(jié)果，一方面是地產(chǎn)商由于專注領(lǐng)域（查看地圖） (論壇 新聞) (論壇 新聞)不同而沉淀的資源、人才、經(jīng)驗等等的不同，另一方面是對于城市商業(yè)格局影響力的不同，普通住宅配套型街區(qū)商鋪可能只是提供日常消費的便利，真正的商業(yè)地產(chǎn)則通過各方面的資源聚合，通過體量優(yōu)勢帶給城市更多的貢獻(xiàn)，甚至成為城市名片，吸引外來消費，增加稅收和解決就業(yè)。

　　“商業(yè)的發(fā)展需要更好的硬件產(chǎn)品作引導(dǎo)”，他說，引導(dǎo)商業(yè)的一個重要手段是提供好的平臺，通過消費場所的升級引導(dǎo)消費升級，改變?nèi)藗兊南M習(xí)慣，從而促動一個城市商業(yè)水平的繁榮和發(fā)展。

　　然而，概念上的區(qū)分并不是投資者和消費者較關(guān)注的，他們更希望看到的是自己資金的安全和所投資物業(yè)的升值。它不是宏大的敘事所能解決的，需要更為微觀的視角。

　　切莫輕信“講故事”

　　青園街上的小書店終于搬走了，結(jié)束了它多年來在周圍一水兒的外貿(mào)服裝店中格格不入的堅持。如果單從概念上說事：金角銀邊、消費人群聚集、毗鄰文化單位……似乎都能沾上點邊。

　　然而它終于沒能撐下去，鄧?yán)习逭f：實在做不下去了，賣書的利潤和服裝沒辦法比，這些年受網(wǎng)絡(luò)和電子書的沖擊，購書的人越來越少。房租已經(jīng)一漲再漲，較近可能還要漲，再堅持就賠本賺吆喝了。

　　這就是商鋪投資者老錢反復(fù)強調(diào)“別聽開發(fā)商講故事，一定要親自去看看”的原因：你要投資的鋪子周圍都住些什么人，他們的消費能力如何，附近的商鋪是干什么的，每個月租金多少？“美容美發(fā)行業(yè)和餐飲可能相對來說利潤高些”，老錢說，“你好幾十萬上百萬投出去了，心里起碼得有數(shù)，租給什么人做什么，才能多少年之內(nèi)把錢拿回來。”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不同于住宅，投資風(fēng)險也一樣不可同日而語，頭先要關(guān)注投資的安全性，因為如果項目投資前景不佳，商業(yè)地產(chǎn)無法順利地實現(xiàn)其穩(wěn)定經(jīng)營的功能，就連住宅的自住功能都不具備，會成為一個不能創(chuàng)造任何價值的空殼。

　　一位投資公寓的張先生提醒說，“我購這個公寓時，開發(fā)商說目標(biāo)租賃客戶是成長型公司”，張先生說，等到真正需要自己出租的時候才明白，所謂成長型公司，其實就是創(chuàng)業(yè)初期的公司，這樣的公司往往干不了多久就關(guān)門，要不就是等個一年半載成長壯大起來，有能力自己購房，所以房子頻頻遭遇退租、空租，而租金頂月供也因此成了不靠譜的傳說。

　　“黃金商圈”如何“華彩啟動”

　　一家位于省會西二環(huán)邊上的商業(yè)地產(chǎn)項目，用巨型大字標(biāo)出“黃金商圈華彩啟動”的廣告字樣。在商界 人士張殿偉看來，這個提法“很有問題”。“我不懂地產(chǎn)，但在商界混了幾十年了。黃金商圈可不是由誰來啟動的，那需要時間來沉淀和考驗。”張殿偉說，即便在現(xiàn)實的黃金商圈之內(nèi)，因為定位不準(zhǔn)，運作多年卻不成功的商業(yè)項目案例在石家莊也不鮮見。商業(yè)的業(yè)態(tài)其實是一種生態(tài)，較終能不能平衡和欣欣向榮，有自己的內(nèi)在規(guī)律，市場是較終的檢驗標(biāo)準(zhǔn)?！氨热缃ㄔ诖筚徫锱赃叺闹行⌒蜕虉觯偃绮皇清e位得很鮮明，就很難借到商圈的光，反而不如那些小的專賣店生存得更好”，張殿偉說，商業(yè)物業(yè)的前期定位至關(guān)重要，絕不是蓋樓招商那么簡單。

　　而一個城市的商業(yè)，盡管確實離不開硬件設(shè)施的適度，但終究要以整體經(jīng)濟發(fā)展水平所決定的購購力為依托。段亞說：商業(yè)地產(chǎn)的成功，取決于其能否為消化內(nèi)需提供有效的平臺和設(shè)施，否則規(guī)劃得再好，也有可能經(jīng)營得不理想。

　　商圈的培育以其輻射半徑為基礎(chǔ)。以目前初具規(guī)模的懷特商圈為例，從一些商界人士和地產(chǎn)商開始談?wù)撨@一概念，到目前將近10年，仍然屬于區(qū)域型商圈，吸引的也大都是區(qū)域消費人群。而一些高端品牌之所以選擇落戶經(jīng)過數(shù)十年上百年積累的城市黃金商圈，看重的也正是其甚至突破了城市本身的消費輻射半徑。

　　這就帶來一個問題，那就是商圈的一位培育成熟需要時間。石家莊萬達(dá) (論壇 新聞) (論壇 新聞)廣場的一位負(fù)責(zé)人承認(rèn)：任何一個商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商務(wù)類產(chǎn)品，都是需要經(jīng)營的過程來提升產(chǎn)品價值，因此一定會有一個磨合期。在選擇投資商業(yè)地產(chǎn)項目時，從自己的資金實力、產(chǎn)品的地段、開發(fā)商的規(guī)模、品牌、運營能力等等全方位地考量，去規(guī)避這種磨合期帶來的風(fēng)險，是投資者必須要做的功課。

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