提要：9月29日，被媒體稱為“比史上較嚴(yán)”更嚴(yán)的“新國(guó)五條”拉開了2010年輪樓市調(diào)控的序幕，隨后，多部門政策紛至沓來(lái)，上海、北京、廣州、深圳等多個(gè)城市也相繼呼應(yīng)，出臺(tái)了各自的調(diào)控細(xì)則，南京“限購(gòu)令”亦在10月12日落地。

　　成交依然那么火嗎？房?jī)r(jià)有沒有應(yīng)聲而落？《揚(yáng)子樓市》連線部分城市的主流媒體負(fù)責(zé)人及購(gòu)房者，了解二次調(diào)控對(duì)樓市的真實(shí)影響——

　　一線城市退燒， 二三線城市影響微弱

　　劉莉 李匯豐 趙曉黎 高宏年 徐巧燕 金海亮

　　9月29日，被媒體稱為“比史上較嚴(yán)”更嚴(yán)的“新國(guó)五條”拉開了2010年輪樓市調(diào)控的序幕，隨后，多部門政策紛至沓來(lái)，上海、北京、廣州、深圳等多個(gè)城市也相繼呼應(yīng)，出臺(tái)了各自的調(diào)控細(xì)則，南京“限購(gòu)令”亦在10月12日落地。

　　轉(zhuǎn)眼，樓市“二次調(diào)控”已經(jīng)滿兩月。在持續(xù)加碼的調(diào)控政策下，這兩個(gè)月住宅成交是順勢(shì)下滑還是逆勢(shì)上漲？堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)松動(dòng)跡象？開發(fā)商和購(gòu)房人的心態(tài)到底出現(xiàn)了什么樣的變化？二次調(diào)控究竟有多大的“殺傷力”，調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控效果之間還有多大的差距？就這些社會(huì)各界普遍關(guān)心的問題，《揚(yáng)子樓市》特地在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一線城市、二線城市和三線城市中分別選取了幾個(gè)有代表性的城市，連線當(dāng)?shù)氐闹饕襟w負(fù)責(zé)人及各地購(gòu)房人，看看二次調(diào)控的效力究竟如何。

　　■本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員　劉莉 李匯豐 趙曉黎 高宏年 徐巧燕 金海亮

　　◎一線城市

　　　北京

　　　　房?jī)r(jià)火箭式上漲得到控制

　　《北京晚報(bào)》房地產(chǎn)

　　副總經(jīng)理　 王玉晶

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)較新數(shù)據(jù)顯示，從9月29日二次調(diào)控措施發(fā)布實(shí)施以來(lái)，即10月至11月16日，北京商品房期房住宅總成交為19621套，與去年同期28529套相比成交量下跌31.25%。

　　10月新政剛頒布的時(shí)候，整個(gè)北京市的樓盤銷售額都下降了，甚至出現(xiàn)了一個(gè)月零成交現(xiàn)象，不少開發(fā)商減緩了推盤節(jié)奏和工程進(jìn)度，有的甚至延后到明年推盤。總體來(lái)講，二次調(diào)控有效控制了北京房?jī)r(jià)火箭式的上升速度，例如北京的通州地區(qū)，年初房?jī)r(jià)在1.5萬(wàn)元/㎡左右，但是4月份的時(shí)候猛漲到3萬(wàn)元/㎡，近期又重回到2萬(wàn)元/㎡。

　　但成交量卻出現(xiàn)了攀升的跡象。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月份前三周（11月1日～21日），全市銷售新房住宅共計(jì)7709套，環(huán)比上漲45.6%，創(chuàng)下5月份新政調(diào)控以來(lái)的新高，其主要原因是不少樓盤在11月推出新房源，供應(yīng)充足從而有效促進(jìn)了銷售，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，雖然不是完全低位，但相比之前已有所下降，同時(shí)CPI攀高及對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的不確定性，可能促使部分購(gòu)房者可能放棄觀望，在年底前入市。

　　　　·購(gòu)房人體驗(yàn)·

　　　　房?jī)r(jià)確實(shí)降了，正考慮出手

　　王小姐，29歲，律師

　　王小姐為了和在北京工作的男友結(jié)束遠(yuǎn)距離戀愛，今年4月從上海到了北京工作，6月之后兩人就開始著手準(zhǔn)備購(gòu)房， “我比較關(guān)注北京大興、房山、通州這些新區(qū)，這些區(qū)域樓盤多，而且整體規(guī)劃比較好，相對(duì)市3萬(wàn)-4萬(wàn)/㎡以上的房?jī)r(jià)還是能夠接受的，但是這些片區(qū)從年初到年中房?jī)r(jià)漲得太厲害，有的甚至都翻倍了?！?/P>

　　經(jīng)過(guò)兩輪政策調(diào)控之后，北京一些新區(qū)的房?jī)r(jià)都有所下降，大興的房?jī)r(jià)從2.3萬(wàn)元/㎡下降了20%—30%，房山的房?jī)r(jià)則在1.3萬(wàn)—1.7萬(wàn)元/㎡之間，面對(duì)房?jī)r(jià)的變化，王小姐表示，考慮在明年2月份之前購(gòu)房，畢竟結(jié)婚購(gòu)房還是不能等的。

　　　　上海

　　　　動(dòng)蕩后的樓市漸趨平靜

　　《新民晚報(bào)》房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理　王雷

　　10月7日上海樓市出臺(tái)“新十二條”，成為長(zhǎng)三角地區(qū)頭個(gè)響應(yīng)樓市二次調(diào)控的城市，其中“每家限購(gòu)1套住宅”等規(guī)定尤為引人關(guān)注。二次調(diào)控使市場(chǎng)再度陷入觀望，10月上海商品住宅成交面積131.8萬(wàn)㎡，環(huán)比下降1.5%，且11月份雖有所恢復(fù)，但整體仍不盡如人意。新政后很多有實(shí)力的購(gòu)房者更加珍惜手中的“一次”購(gòu)房機(jī)會(huì)，更多選擇了品質(zhì)高、保值能力強(qiáng)的稀缺物業(yè)。

　　王雷表示，動(dòng)蕩數(shù)周后的樓市已逐漸趨于穩(wěn)定，至年底這段時(shí)間在政策等環(huán)境不變的背景下應(yīng)總體平靜?！狈?jī)r(jià)方面，11.14-11.20這一周商品房成交均價(jià)為21555元/㎡，環(huán)比上升1.91%，市的物業(yè)成交放量，也支撐起了商品房市場(chǎng)的成交均價(jià)。目前社會(huì)的主要爭(zhēng)議點(diǎn)正由樓市向通脹等轉(zhuǎn)移，現(xiàn)階段高端稀缺產(chǎn)品仍可作為置業(yè)的考慮，而普通公寓等物業(yè)類型購(gòu)房者還是應(yīng)該多看一看。

　　　　·購(gòu)房人體驗(yàn)·

　　　　哥一直在觀望，如今更加觀望

　　張青，28歲，雜志主編

　　“貌似沒有什么實(shí)質(zhì)性的降幅嘛，很多項(xiàng)目的單價(jià)還比原來(lái)多了幾百塊”，在媒體行業(yè)工作的張青也有點(diǎn)無(wú)奈，“比如我一直關(guān)注的是中外環(huán)張廟板塊的中環(huán)國(guó)際公寓，在10月份這個(gè)項(xiàng)目還沒開盤時(shí)預(yù)計(jì)2.2萬(wàn)元/㎡，11月10日開盤單價(jià)又變成了2.1萬(wàn)，到現(xiàn)在價(jià)格又變成了2.15萬(wàn)元/㎡，該不該出手真是矛盾”，對(duì)目前的形勢(shì)，小張連呼看不懂，“現(xiàn)在的市場(chǎng)還不明朗，不過(guò)到年底一些項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度應(yīng)該會(huì)大些吧。套用網(wǎng)絡(luò)的一句話，哥一直在觀望，如今更加觀望。”

　　　深圳

　　　　退燒之后又見回潮

　　《深圳特區(qū)報(bào)》地產(chǎn)四部總監(jiān)、主編　傅衛(wèi)鴻

　　深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)從9月底二次調(diào)控以來(lái)，經(jīng)歷了一個(gè)先降后升的“V”字形過(guò)程。

　　“9月底樓市二次調(diào)控的組合拳一出，在限貸令、限購(gòu)令、加息等多重影響下，樓市陷入觀望。”傅衛(wèi)鴻表示。今年1-10月，深圳開盤或加推的項(xiàng)目共有63個(gè)?！暗牵?月29日后，原先準(zhǔn)備 10月推盤的23個(gè)樓盤一下降到12個(gè)，下降比例接近50%。業(yè)內(nèi)稱為直接‘腰斬’?！?/P>

　　樓市轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)從10月初延續(xù)到了11月中旬?！皳?jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從10月初限購(gòu)令實(shí)際執(zhí)行以來(lái)，深圳一手房均價(jià)逐周下降。經(jīng)六周時(shí)間降價(jià)5846元/平方米，跌幅為26%?！痹阡N量方面從10月初的每周成交接近1400套到11月中旬的每周成交400多套，跌幅超過(guò)七成。

　　詭異的是，近期深圳樓市卻出現(xiàn)了回暖。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11.22-11.28，深圳成交量為692套，環(huán)比前一周增加13%。“與成交回暖相伴的，是房?jī)r(jià)的回暖，而這是較讓大家擔(dān)心的。”上周，深圳商品住宅成交均價(jià)為18672元/平方米，環(huán)比上漲12%左右。

　　　　·購(gòu)房人體驗(yàn)·

　　　　蘿卜白菜都在漲，房?jī)r(jià)也會(huì)漲

　　李濟(jì)民，25歲，工程師

　　“經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)控，我覺得現(xiàn)在購(gòu)房是個(gè)好時(shí)機(jī)?！崩顫?jì)民2005年頭次購(gòu)房，2006年在樓市還未瘋狂時(shí)又與女友借款購(gòu)了套。“當(dāng)時(shí)壓力極大，但現(xiàn)在回頭看，真的覺得很值?！庇谑牵痪们?，李濟(jì)民出手購(gòu)了第三套房產(chǎn)?！拔易鼋ㄖ?，眼看著鋼材、水泥這些建筑材料在漲價(jià)，蘿卜、白菜都在漲，只有房?jī)r(jià)不漲，我覺得不太正常。”一個(gè)多月前，李濟(jì)民購(gòu)了套直降20萬(wàn)的房子?！艾F(xiàn)在賣，可以賺30多萬(wàn)。”

　　“只要是在深圳呆過(guò)幾年的人，都會(huì)有一個(gè)共識(shí)：那就是現(xiàn)在購(gòu)了長(zhǎng)期肯定不會(huì)虧?！彼缟蟿偮牭綀?bào)道，“上周深圳新房漲幅環(huán)比超過(guò)一成”后，李濟(jì)民表示，幸虧自己一個(gè)多月前出手了?！艾F(xiàn)在，很多深圳人的生活習(xí)慣是，衣服零食去香港購(gòu)，便宜；房子在深圳購(gòu)，會(huì)賺?！?

　　　◎二線城市

　　　　南京

　　　　降價(jià)樓盤成為“日光盤”

　　9月底開始的二次調(diào)控以及10月份南京限購(gòu)令的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份南京商品住宅認(rèn)購(gòu)了6352套，成交6835套，對(duì)比9月，認(rèn)購(gòu)量下跌近兩成。不過(guò)成交量方面則創(chuàng)下了2010年的新高，環(huán)比9月上漲一成多，這與眾多購(gòu)房人搶搭優(yōu)惠政策末班車，一些新盤下調(diào)預(yù)期低價(jià)入市等因素密切相關(guān)。密集的調(diào)控組合拳對(duì)南京房?jī)r(jià)也產(chǎn)生了一定的影響，10月南京新建住房?jī)r(jià)格、90平方米以下新建住房?jī)r(jià)格兩項(xiàng)指數(shù)均與9月持平。

　　進(jìn)入11月后，隨著年關(guān)的臨近，南京開發(fā)商加大了促銷的力度，有112家樓盤推出了優(yōu)惠，其中較引人注目的是11月12日開盤的蘇寧睿城，該樓盤單價(jià)直降2000元/平方米，在南京樓市掀起巨大沖擊波，兩次開盤兩次“日光”。在蘇寧睿城降價(jià)熱銷的示范效應(yīng)下，陸續(xù)有樓盤通過(guò)墊付頭付、分期付款、 、網(wǎng)絡(luò)虛擬貨幣購(gòu)房等方式賣房。市場(chǎng)也對(duì)定價(jià)合理的樓盤給予了回應(yīng)，“日光盤”現(xiàn)象重出江湖。從整體樓市的表現(xiàn)看，11月的認(rèn)購(gòu)量與10月相比出現(xiàn)了小幅上升，達(dá)到了6901套，而成交則出現(xiàn)下滑，僅5861套，下滑幅度約為14%。

　　一方面是多家樓盤猶豫著要不要降價(jià)，另一方面是南京房子越賣越多帶來(lái)的銷售壓力，若政策進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，南京樓市或有更多樓盤選擇降價(jià)跑量。

　　　·購(gòu)房人體驗(yàn)·

　　　　大幅降價(jià)的樓盤還是太少了

　　周小姐，27歲，設(shè)計(jì)師

　　上個(gè)月河西一家單價(jià)降了2000元的樓盤把不少購(gòu)房人的心都搞得癢癢的，想要購(gòu)房結(jié)婚的周小姐和男朋友也心動(dòng)了。不過(guò)到了現(xiàn)場(chǎng)她就被嚇到了，“雖然降價(jià)了，一套房子較起碼也得一百好幾十萬(wàn)呢，就算有雙方父母支持，我們也是得咬咬牙才敢購(gòu)的，沒想到還竟然有那么多人搶！”這次購(gòu)房，周小姐和大多數(shù)購(gòu)房者的結(jié)局一樣，“運(yùn)氣不好，沒搖上號(hào)?！辈贿^(guò)周小姐并不氣餒，樓盤多著呢，到處都在說(shuō)降價(jià)，這個(gè)樓盤沒購(gòu)到，那就再去其它樓盤看看情況。結(jié)果看了一圈下來(lái)，周小姐糊涂了，“真正大幅降價(jià)的樓盤只是鳳毛麟角，有優(yōu)惠的樓盤幅度也有限，而且像江北、城中有些樓盤，價(jià)格竟然還漲了！”

　　　　杭州

　　　　中小戶型依然賣得好

　　　　《錢江晚報(bào)》房產(chǎn)部主任方明

　　杭州市10月商品房成交5291套，11月成交3991套，相比9月份7502套有所下降。新政初期對(duì)杭州商品房銷售還是影響挺大的，特別因?yàn)橛邢拶?gòu)、限貸令，所以對(duì)“拼接戶型”、高端物業(yè)影響很大。

　　杭州有20多個(gè)項(xiàng)目在銷售“拼接戶型”，由多套小戶型合并成一套大戶型甚至排屋，這些項(xiàng)目很多都處于停銷狀態(tài)。高端物業(yè)因?yàn)橘J款比較難辦所以銷售量也有所下降。但是90㎡以下的中小戶型銷售情況很好，除了剛需之外也有一次性付款的投資客。

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