婚前購(gòu)房的頭付款怎么算？婚后共同還貸的部分怎么分？離婚大戰(zhàn)中的敏感問題在不久之后都將有法可依。

　　較近出臺(tái)的《婚姻法司法解釋三》（征求意見稿）的內(nèi)容引起每個(gè)人的關(guān)注：夫妻一方婚前購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)離婚時(shí)將認(rèn)定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為其個(gè)人債務(wù)；婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占比例等因素對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。就是說，不管你為這個(gè)家付出多少、結(jié)婚多久，萬一離婚，婚前對(duì)方購(gòu)的房子和你沒關(guān)系，你只能獲得共同按揭部分的補(bǔ)償。

　　雖說這只是個(gè)意見稿，但是卻引起了各方關(guān)注，在房?jī)r(jià)如此高的時(shí)代，“凈身出戶”就意味著無家可歸。本刊特地邀請(qǐng)江蘇高的律師事務(wù)所的 律師宋輝談?wù)劕F(xiàn)行婚姻法對(duì)婚前財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定、婚前公證等問題，同時(shí)針對(duì)婚前購(gòu)房的典型情況分析法律認(rèn)定的原則。

　　婚前購(gòu)房婚后賣，怎樣保全個(gè)人財(cái)產(chǎn)

　　【案例】劉先生剛工作就由父母資助，付全款16萬購(gòu)了一套二居室的房子，5年后劉先生戀愛結(jié)婚，隨著孩子出生，妻子與其商量想將居住的房子賣了換套大的，劉先生同意了。不過，劉先生父母心里犯了嘀咕，原來的房子是劉先生的婚前財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在可以賣80萬，新房肯定要寫兒子和媳婦兩個(gè)人的名字，萬一小兩口鬧矛盾，這房產(chǎn)就要被分走一半。劉先生父母想知道這種情況下財(cái)產(chǎn)如何認(rèn)定？如何保證劉先生的婚前部分財(cái)產(chǎn)不被“共享”？

　　【律師解答】 劉先生將原來的婚前財(cái)產(chǎn)出售再購(gòu)房之后，沒有特別約定應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。劉先生如果不想自己婚前的房產(chǎn)“被共享”，可以與妻子就該處房產(chǎn)變賣款的所有權(quán)作出書面約定，也可以通過辦理婚前財(cái)產(chǎn)公證的方式作出證明；劉先生也可將該處房產(chǎn)的變賣款償還于父母，再由劉先生的父母將該筆變賣款指明與劉先生，或者作為借款借給劉先生夫婦，也可由劉先生的父母直接作為出資者與劉先生夫婦共同購(gòu)置房產(chǎn)并約定房產(chǎn)份額。

　　頭付婚前出，貸款一起還，房子怎么分

　　【案例】王小姐于婚前貸款購(gòu)了一套商品房，頭付是王小姐一個(gè)人出的。不過，房產(chǎn)證是在婚后拿到的，貸款是和其丈夫陳先生一起在還，請(qǐng)問王小姐這套房產(chǎn)是屬于婚前財(cái)產(chǎn)還是屬于婚后財(cái)產(chǎn)？該如何分割？

　　【律師解答】 如果王小姐離婚，該房產(chǎn)頭付款應(yīng)屬于王小姐的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后王小姐和陳先生共同償還部分則視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。　　

　　現(xiàn)有法律并未對(duì)房產(chǎn)升值部分作出明確規(guī)定，但較高人民法院新近發(fā)布的婚姻法司法解釋三征求意見稿，第十一條規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償?！彼痉▽?shí)踐中，法院一般也會(huì)考慮上述因素，在財(cái)產(chǎn)分割時(shí)判令取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方對(duì)另一方作出適當(dāng)補(bǔ)償。

　　父母出錢購(gòu)的房子，配偶有份嗎

　　【案例】高先生結(jié)婚之后一直租房居住，父母看兒子過得艱苦，打算趁目前房?jī)r(jià)略有下降為其購(gòu)購(gòu)一套房子，房產(chǎn)證上寫他們?nèi)说拿帧８呦壬胫?，他妻子是否也能享受該房產(chǎn)的所有權(quán)？

　　【律師解答】 依據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人與，但父母明確表示與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的與，但父母明確表示與一方的除外?！?/P>

　　高先生的房產(chǎn)是父母為其婚后購(gòu)置，父母將高先生加為共有人。如果高先生父母明確表示與兒子一方，高先生妻子對(duì)此房產(chǎn)無任何權(quán)利；如父母未作任何表示，則視為是對(duì)高先生及配偶的共同與。

　　□小貼士

　　5步辦完婚前財(cái)產(chǎn)公證

　　步，當(dāng)事人應(yīng)準(zhǔn)備好以下材料：一，個(gè)人的身份證明。如身份證、戶口簿，已婚的還需攜帶結(jié)婚證。二，與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明。如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房合同和付款發(fā)票等能夠證明財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的證明等。三，雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。協(xié)議書的內(nèi)容一般包括：當(dāng)事人的姓名、性別、職業(yè)、住址等個(gè)人基本情況；財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、價(jià)值、狀況、權(quán)屬；上述婚前財(cái)產(chǎn)的使用、維修、處分的原則等。

　　步，親自到公證處提出公證申請(qǐng)，填寫公證的申請(qǐng)表格。

　　第三步，公證員核實(shí)情況。公證申請(qǐng)被受理后，公證員會(huì)就財(cái)產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容審查財(cái)產(chǎn)的權(quán)利證明，查問當(dāng)事人訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)，當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)回答公證員的提問，公證員會(huì)履行必要的法律告知義務(wù)，告訴當(dāng)事人簽訂協(xié)議后承擔(dān)的法律義務(wù)和法律后果。當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄，并在筆錄上簽字確認(rèn)。

　　第四步，雙方當(dāng)事人當(dāng)著公證員的面在婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議書上簽名。

　　第五步，領(lǐng)取公證書。至此，婚前財(cái)產(chǎn)公證的辦證程序履行完畢。

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