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監(jiān)管力度加大 資金壓力將致房產(chǎn)企業(yè)加強銷售

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 508 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力再次引發(fā)市場對房企資金鏈的關(guān)注。繼住建部、外管局聯(lián)合出臺新規(guī),規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房行為防范熱錢后,央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金也不期而至。與此同時,監(jiān)管層對房企融資渠道的調(diào)控,已經(jīng)從銀行信貸、上市融資逐步擴大到房地產(chǎn)信托融資。

  而銀監(jiān)會的調(diào)研顯示,房企的負債不容樂觀,在資金鏈面臨斷裂的情況下,開發(fā)商回籠資金的先進渠道便是銷售,假若銷售不暢,其財務(wù)狀況將持續(xù)惡化。

  外防熱錢內(nèi)縮銀根

  “新國十條”中的調(diào)控措施仍在陸續(xù)跟進,而這一次的目標(biāo)直指海外熱錢。

  11月15日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家外匯管理局發(fā)出通知,進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理,要求境外個人在境內(nèi)只能購購一套用于自住的住房。根據(jù)通知,在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購購辦公所需的非住宅房屋。

  市場分析人士認為,上述通知是為了防范海外熱錢進入中國樓市,抑制由熱錢所引發(fā)的購房需求。

  除了對外防范熱錢外,監(jiān)管層對內(nèi)也在逐步收緊市場流動性。

  中國人民銀行在11月19日晚間發(fā)布公告,從11月29日起,第五次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這意味著,金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率將達到18%,達到歷史峰值。

  “上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將使得銀行貸款額度更緊。特別是接近年底,很多銀行年內(nèi)額度已經(jīng)基本用完,這就使得已經(jīng)受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商,在資金方面的壓力更大?!庇袠I(yè)內(nèi)分析認為。

  與此同時,全國人大財經(jīng)委員會副主任、央行原副行長吳曉靈近日也表示,貨幣政策應(yīng)回歸穩(wěn)健,存款準(zhǔn)備金率仍有上調(diào)空間。

  房企融資監(jiān)管力度加大

  除了提高存款準(zhǔn)備金率以及加息預(yù)期外,房企的融資渠道也在進一步收窄。

  一則關(guān)于“四大銀行停止開發(fā)貸款”的消息引發(fā)市場極大關(guān)注,盡管此后各大行辟謠并未暫停開發(fā)貸,但目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款確已明顯收緊,尤其受限于年底的信貸額度。根據(jù)記者調(diào)查,北京已有一些銀行的部分支行停止發(fā)放個人房貸,而信貸額度用完是此番停貸的主要原因。

  在銀行信貸面臨無源之水的同時,房企上市融資的希望也更趨渺茫。

  有媒體報道,證監(jiān)會相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人已經(jīng)在11月上旬召開的投行業(yè)務(wù)培訓(xùn)會議上明確表示,不再審批任何房地產(chǎn)的再融資申請?!俺酥鳂I(yè)是房地產(chǎn)的公司被暫停外,非主業(yè)的公司必須剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)才能上報,證監(jiān)會也已明確指出工業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)亦被納入限制范圍?!?/P>

  更讓開發(fā)商雪上加霜的是,目前較為活躍的房地產(chǎn)信托融資,也開始進入監(jiān)管層的調(diào)控范圍。

  近日,銀監(jiān)會頒布《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》,要求各家信托公司立刻對房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險狀況進行自查。檢查內(nèi)容包括:信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金是否達到國家較低要求等條件。

  “房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道都已經(jīng)受到較嚴(yán)密的調(diào)控,目前給房企大量輸血的信托業(yè)也不可避免。該文件的發(fā)行,說明銀監(jiān)會下決心要堵住為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量融資的信托渠道?!庇靡嫘磐泄ぷ魇以梨帽硎?。

  業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析,信托公司對房企提高門檻,意味著房企融資將更加困難,一些房企為了完成在建項目,只能轉(zhuǎn)而尋求成本更高的融資渠道。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,1-10月,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中,利用外資同比增長達到43.3%,今年頭次同時超過了國內(nèi)貸款以及其他資金的增速。

  高負債力逼房企加強銷售

  除了外部融資渠道更趨緊縮外,房企的內(nèi)部狀況也不容樂觀。

  據(jù)銀監(jiān)會近日的調(diào)研顯示,房企負債率整體上升,資金鏈趨緊,融資成本高企。在60家大型房企集團中,有18家平均資產(chǎn)負債率超過70%,有64家成員企業(yè)資產(chǎn)負債率超過90%。另外,大型房企多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、貸款集中到期等諸多值得關(guān)注的風(fēng)險點也在調(diào)研中暴露出來。

  而中國人民大學(xué)發(fā)布的一份研究報告更是指出,從2010年12月份起,房地產(chǎn)企業(yè)將進入一個還款高峰期,應(yīng)付款累計增速超過30%,預(yù)計2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題。

  有業(yè)內(nèi)人士分析認為,臨近年底,面臨資金回收問題,銀行和開發(fā)商都較為緊張,特別是在售項目的壓力尤其大,因此會選擇一些大幅優(yōu)惠來提高交易量。另一方面,由于央行不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,再次加息的意向也非常明顯,明年國家在宏觀上收縮貸款規(guī)模是可以預(yù)見的。這會讓一些新開盤的項目變得更加謹(jǐn)慎,轉(zhuǎn)而采取一些促銷的方式來打開局面?!胺科蠡鼗\資金的先進渠道便是銷售,假若銷售不暢,房企財務(wù)狀況將持續(xù)惡化?!?

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