上周go2map，南京全市共有12家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)推出2400多套房源，其中小戶型的公寓占半壁江山 (論壇 新聞)。

　　小公寓總價(jià)不高，多為精裝修交付，在目前銀行限貸、限購(gòu)山雨欲來(lái)的情勢(shì)下，確實(shí)是剛需和投資客不錯(cuò)的選擇。但市場(chǎng)上的公寓性質(zhì)混雜，性價(jià)比各有不同。如何選購(gòu)適合自住又有升值空間的公寓樓，業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)購(gòu)前一定要謹(jǐn)慎對(duì)比，徹底了解其產(chǎn)權(quán)、交易契稅以及水電性質(zhì)等。

　　去年12月23日，南京市規(guī)劃局頒布的《酒店式公寓規(guī)劃審批管理規(guī)定》明確，酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。其除了在酒店式公寓用地上建設(shè)外，還可在商業(yè)辦公用地或居住用地上兼容建設(shè)。目前，南京市場(chǎng)上的的酒店式公寓主要為住宅型和商用型，兩者的主要區(qū)別在于用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)年限。

　　A 住宅型公寓

　　此類(lèi)公寓為住宅性質(zhì)天龍八部，產(chǎn)權(quán)70年。

　　典型代表：勝泰華府 (論壇 新聞)、藍(lán)晶國(guó)際 (論壇 新聞)、君悅湖濱 (論壇 新聞)、京隆國(guó)際公寓、中海凱旋門(mén) (論壇 新聞)、仁恒國(guó)際公寓

　　這類(lèi)公寓的特點(diǎn)是戶型面積小網(wǎng)絡(luò)超女，多為30-60平米。精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，拎包入住。多處在繁華地段，周邊配套設(shè)施完善，物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)，銷(xiāo)售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平。水電性質(zhì)為民用。

　　住宅型公寓的居住舒適度明顯優(yōu)于商用性質(zhì)公寓，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置的公寓間數(shù)不超過(guò)20間。電梯配比多為每層1：10，如湖濱假日公寓總共10層，2梯19戶；勝泰華府標(biāo)準(zhǔn)層每層設(shè)置17間公寓，藍(lán)晶國(guó)際每層18間公寓。設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，方便晾衣。多數(shù)通有煤氣管道，不影響正常的家庭生活。

　　住宅性質(zhì)的公寓交契稅按照90平米以下普通住宅的契稅比例交1%。這也是其優(yōu)于商用房的特點(diǎn)之一，便于今后轉(zhuǎn)手。

　　B 商用型公寓

　　此類(lèi)公寓為商業(yè)辦公性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)40年。

　　典型代表：藍(lán)岸3G (論壇 新聞)、中北星鉆 (論壇 新聞)、天正桃源 (論壇 新聞)88公寓、德盈國(guó)際廣場(chǎng) (論壇 新聞)的挑高公寓、上尚城 (論壇 新聞)、艾尚天元居

　　此類(lèi)公寓面積較小圖行天下，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便。商用水電，酒店式物業(yè)管理，生活成本高。

　　一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無(wú)獨(dú)立廚房、客廳，缺乏足夠的儲(chǔ)存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價(jià)格上有一些優(yōu)勢(shì)，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會(huì)讓投資貶值。

　　此外，這類(lèi)公寓偏低。多數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目只有60%多的，較多也只有70%左右，這就在無(wú)形之中抬高了其套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，降低了其性價(jià)比，并直接影響其保值增值功能。 　　

　　還有一個(gè)重大缺點(diǎn)是稅費(fèi)增收額很高。根據(jù)規(guī)定，商業(yè)性質(zhì)用房如果不滿5年出手需要交納5種稅費(fèi)，分別是：

　　1.營(yíng)業(yè)稅＝現(xiàn)出售價(jià)*5.55％

　　2.印花稅＝現(xiàn)出售價(jià)*0.05％

　　3.土地增值稅＝現(xiàn)出售價(jià)*3％

　　4.個(gè)稅=現(xiàn)出售價(jià)*20%

　　5.交易手續(xù)費(fèi)：5元/平方米

　　除去交易手續(xù)費(fèi)，4種稅加起來(lái)高達(dá)28.6%。

　　以一套面積30㎡總價(jià)30萬(wàn)元的房子為例chinaren，5年內(nèi)轉(zhuǎn)手需承擔(dān)的稅額將達(dá)到30萬(wàn)元*28.6%=85800元。這樣高的一個(gè)稅費(fèi)，直接影響了購(gòu)房者的率，也不利于出手。

　　C 65年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓

　　南京還有一種65年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，這類(lèi)公寓產(chǎn)權(quán)界定不清晰，因?yàn)榇祟?lèi)公寓多數(shù)為混合用地。有些是住宅性質(zhì)，有些是商業(yè)性質(zhì)，爭(zhēng)議較大。

　　典型代表：城市之光國(guó)際公寓、玉橋國(guó)際公寓、得盈國(guó)際廣場(chǎng)平層公寓、御湖國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、三味公寓

　　此類(lèi)公寓基本設(shè)施同70年的公寓一致，民用水電、煤氣管道，設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，舒適度較商住房高。先進(jìn)要確權(quán)的是這類(lèi)公寓性質(zhì)到底是住宅還是商業(yè)。

　　今年1月5日出臺(tái)的《購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)施細(xì)則》中明確，酒店式公寓不享受購(gòu)房補(bǔ)貼。65年的酒店式公寓，作為住宅類(lèi)別的，需要交納1%的契稅，不享受購(gòu)房補(bǔ)貼。而一些商業(yè)辦公及混合類(lèi)用地性質(zhì)的房子，則要繳納3%的契稅。

　　于是一度出現(xiàn)同一個(gè)樓盤(pán)，前后兩批房源不一致的尷尬局面。城南的一家樓盤(pán)前期業(yè)主表示已經(jīng)辦了房產(chǎn)證焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)，面積大于60平米的，戶口都落進(jìn)去了。這家樓盤(pán)后一批開(kāi)盤(pán)房源卻傳出消息，可能無(wú)法落戶口，無(wú)法按普通住宅交稅、貸款。在當(dāng)年土地出讓文件中，記者看到，5號(hào)樓、10號(hào)樓和這次開(kāi)盤(pán)的房源同屬3號(hào)地塊，性質(zhì)為“辦公（酒店式公寓）”。如果按照較新文件，應(yīng)歸“在商業(yè)辦公用地或酒店式公寓用地上建設(shè)的酒店式公寓”，配建標(biāo)準(zhǔn)不再按照住宅而是按照“公建配套”。

　　小戶型固然都好，但出身很重要。專(zhuān)家提醒，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)之前，一定要弄清楚公寓姓“商”還是姓“住”。

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