酒店式服務(wù)公寓，它始于１９９４年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。較早源于歐洲，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。酒店式服務(wù)公寓是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效的物業(yè)，但其本質(zhì)仍然是公寓。

　　目前，在南京寫字樓市場(chǎng)并不熱火的情況下，不少原本打算做寫字樓的公建項(xiàng)目都在爭(zhēng)取打擦邊球，部分地改做介于商住與辦公之間的酒店式公寓。我們從相關(guān)業(yè)內(nèi)人士了解到：真正的酒店式公寓焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，有一系列的標(biāo)準(zhǔn)，其前提條件之一，就是要由真正的酒店或酒店式公寓服務(wù)運(yùn)營(yíng)商來(lái)提供運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。以這一條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，戴德梁行研究部相關(guān)人士表示：“到目前為止，我們所能了解到的，南京有的先進(jìn)的一個(gè)真正意義的酒店式公寓：仁恒輝盛閣國(guó)際公寓，租金報(bào)價(jià)：200元每平方米每月！南京市場(chǎng)上的單身公寓、商務(wù)公寓、精裝修小戶型公寓或者產(chǎn)權(quán)式酒店，只要能夠提供部分酒店式的服務(wù)，都被稱為酒店式公寓，所謂的酒店式公寓是盜用名詞概念?！?p>　　“酒店式公寓”之所以能吸引客戶主要原因是：，小面積，低總價(jià)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大。通常，酒店的租金要比公寓高３０％搜狗，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)卻是其優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，高端次項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此較適合中長(zhǎng)線的投資者。，產(chǎn)品功能兼有，投資和自用性質(zhì)都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長(zhǎng)處，因此受商務(wù)人士歡迎。第三，擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，因而降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的頭選。此類投資對(duì)多數(shù)人來(lái)講，是有超值回報(bào)空間的。第四，宏觀形勢(shì)向好，市場(chǎng)需求大，有升值空間。未來(lái)有更多跨國(guó)企業(yè)來(lái)中國(guó)設(shè)立公司chinaren，酒店式公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的頭選。同時(shí)，國(guó)內(nèi)大、中城市的高端商務(wù)人士，對(duì)這類物業(yè)擁有可觀的消費(fèi)能力。單身公寓由于面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕，對(duì)年輕一族尤其是外來(lái)專業(yè)人才格外有吸引力。

但是同時(shí)，此類公寓具有以下風(fēng)險(xiǎn)：

一、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流。

二、酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題。

三、投資者的預(yù)期租金問(wèn)題。

四、定價(jià)問(wèn)題。定價(jià)過(guò)高，壓縮升值空間，價(jià)格與市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重背離。

五、土地性質(zhì)，使用年限一般為40年和50年兩種。

　　鑒于在南京市場(chǎng)上真正的酒店式公寓只有一家的情況下天龍八部，業(yè)內(nèi)人士將“市面上的酒店式公寓”分為4個(gè)層次，層次是精裝修小戶型公寓；層次是提供部分酒店式服務(wù)的精裝修單身公寓；第三層次，整個(gè)物業(yè)由酒店或酒店式公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)運(yùn)營(yíng)，包括產(chǎn)權(quán)式酒店，但產(chǎn)權(quán)被分割銷售；第四層次，物業(yè)由酒店或酒店式公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)運(yùn)營(yíng)，但物業(yè)產(chǎn)權(quán)沒(méi)被分割銷售（仁恒輝盛閣國(guó)際公寓）。南京大部分“酒店式公寓”還停留在所謂的層次，例如;中華路的觀城（查看地圖）、路的錦盈大廈（查看地圖）和天正湖濱、珠江路的凱潤(rùn)金城（查看地圖）、長(zhǎng)江路的長(zhǎng)江路9號(hào)、中山南路的融寓（查看地圖）、龍江的辰龍新境界（查看地圖）和時(shí)代天地廣場(chǎng)（查看地圖）等。

　　以上這類公寓基本都是屬于業(yè)主持有物業(yè)house.focus.cn，短期看，這樣的“酒店式公寓”可以給開(kāi)發(fā)商快速的回流資金，銷售業(yè)績(jī)，但其實(shí)未來(lái)的長(zhǎng)期管理，其實(shí)很難。投資客也是，短期看購(gòu)到了很好的單位，但未來(lái)確實(shí)有不確定因素，當(dāng)然投資本身都是有風(fēng)險(xiǎn)的。

如何對(duì)該類物業(yè)進(jìn)行投資，戴德梁行住宅部的相關(guān)人士給出以下參考：

1：這類物業(yè)的投資，租金回報(bào)率非常重要，只有租金達(dá)到一定的水平，才能滿足資產(chǎn)的回報(bào)。

因此，確保未來(lái)有足夠的租戶需求，并且租戶對(duì)于租金有足夠的承受力，非常重要

2：物業(yè)本身的品質(zhì)，包括能夠滿足租戶的生活便利和工作便利的需求，比如會(huì)所、餐廳、購(gòu)物、商務(wù)功能等等17173，也包括房型、電梯、綠化等配套，又比如離機(jī)場(chǎng)火車站近的，就給商務(wù)人士帶來(lái)便利，離大型外資項(xiàng)目近的，就為外籍人士工作帶來(lái)便利，因?yàn)楸镜厝撕苌贂?huì)租酒店式公寓住的，當(dāng)然流動(dòng)人口中，中低端人群也不會(huì)租，都是租普通住宅樓，只有比較高端的商務(wù)人士，外籍高管，才有可能租用，當(dāng)然強(qiáng)調(diào)享受的，肯定租別墅去了。顯然，酒店式公寓帶來(lái)的便利性和配套的齊全完善，是特色。、

3：要物有所值，性價(jià)比較高

　　一方面租價(jià)高于住宅，另一方售價(jià)又低于住宅，這就是目前大部分酒店式公寓“租金與房?jī)r(jià)悖論”的尷尬現(xiàn)狀。對(duì)于酒店式公寓的房?jī)r(jià)上漲速度落后于住宅的步伐，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻糁饕峭顿Y者，而住宅的客戶既是自住者，又是投資者。后者的需求顯然比前者剛性得多，需求決定價(jià)值，更多的需求導(dǎo)致了更高的價(jià)格。“酒店式公寓的核心是服務(wù)與運(yùn)營(yíng)模式，管理的好壞直接決定了租金的價(jià)格和出租率，也較終影響著物業(yè)的升值情況”。聲明：此文系焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)少有原創(chuàng)稿件或者少有披露信息，版權(quán)所有，如需轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)貼或以其它方式復(fù)制發(fā)表，請(qǐng)與焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)系

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