酒店式服務公寓，它始于１９９４年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。較早源于歐洲，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。酒店式服務公寓是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效的物業(yè)，但其本質仍然是公寓。

　　目前，在南京寫字樓市場并不熱火的情況下，不少原本打算做寫字樓的公建項目都在爭取打擦邊球，部分地改做介于商住與辦公之間的酒店式公寓。我們從相關業(yè)內人士了解到：真正的酒店式公寓焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，有一系列的標準，其前提條件之一，就是要由真正的酒店或酒店式公寓服務運營商來提供運營和服務。以這一條標準來衡量，戴德梁行研究部相關人士表示：“到目前為止，我們所能了解到的，南京有的先進的一個真正意義的酒店式公寓：仁恒輝盛閣國際公寓，租金報價：200元每平方米每月！南京市場上的單身公寓、商務公寓、精裝修小戶型公寓或者產(chǎn)權式酒店，只要能夠提供部分酒店式的服務，都被稱為酒店式公寓，所謂的酒店式公寓是盜用名詞概念?！?p>　　“酒店式公寓”之所以能吸引客戶主要原因是：，小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。通常，酒店的租金要比公寓高３０％搜狗，而酒店式服務公寓單位小，好管理，易出租等特點卻是其優(yōu)勢。不過，高端次項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。，產(chǎn)品功能兼有，投資和自用性質都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長處，因此受商務人士歡迎。第三，擁有產(chǎn)權可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權，回收投資，因而降低了投資的風險。酒店式服務公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的頭選。此類投資對多數(shù)人來講，是有超值回報空間的。第四，宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。未來有更多跨國企業(yè)來中國設立公司chinaren，酒店式公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的頭選。同時，國內大、中城市的高端商務人士，對這類物業(yè)擁有可觀的消費能力。單身公寓由于面積小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族尤其是外來專業(yè)人才格外有吸引力。

但是同時，此類公寓具有以下風險：

一、同質化競爭，隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導致投資客分流。

二、酒店式公寓的規(guī)劃設計問題。

三、投資者的預期租金問題。

四、定價問題。定價過高，壓縮升值空間，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。

五、土地性質，使用年限一般為40年和50年兩種。

　　鑒于在南京市場上真正的酒店式公寓只有一家的情況下天龍八部，業(yè)內人士將“市面上的酒店式公寓”分為4個層次，層次是精裝修小戶型公寓；層次是提供部分酒店式服務的精裝修單身公寓；第三層次，整個物業(yè)由酒店或酒店式公寓運營商來運營，包括產(chǎn)權式酒店，但產(chǎn)權被分割銷售；第四層次，物業(yè)由酒店或酒店式公寓運營商來運營，但物業(yè)產(chǎn)權沒被分割銷售（仁恒輝盛閣國際公寓）。南京大部分“酒店式公寓”還停留在所謂的層次，例如;中華路的觀城（查看地圖）、路的錦盈大廈（查看地圖）和天正湖濱、珠江路的凱潤金城（查看地圖）、長江路的長江路9號、中山南路的融寓（查看地圖）、龍江的辰龍新境界（查看地圖）和時代天地廣場（查看地圖）等。

　　以上這類公寓基本都是屬于業(yè)主持有物業(yè)house.focus.cn，短期看，這樣的“酒店式公寓”可以給開發(fā)商快速的回流資金，銷售業(yè)績，但其實未來的長期管理，其實很難。投資客也是，短期看購到了很好的單位，但未來確實有不確定因素，當然投資本身都是有風險的。

如何對該類物業(yè)進行投資，戴德梁行住宅部的相關人士給出以下參考：

1：這類物業(yè)的投資，租金回報率非常重要，只有租金達到一定的水平，才能滿足資產(chǎn)的回報。

因此，確保未來有足夠的租戶需求，并且租戶對于租金有足夠的承受力，非常重要

2：物業(yè)本身的品質，包括能夠滿足租戶的生活便利和工作便利的需求，比如會所、餐廳、購物、商務功能等等17173，也包括房型、電梯、綠化等配套，又比如離機場火車站近的，就給商務人士帶來便利，離大型外資項目近的，就為外籍人士工作帶來便利，因為本地人很少會租酒店式公寓住的，當然流動人口中，中低端人群也不會租，都是租普通住宅樓，只有比較高端的商務人士，外籍高管，才有可能租用，當然強調享受的，肯定租別墅去了。顯然，酒店式公寓帶來的便利性和配套的齊全完善，是特色。、

3：要物有所值，性價比較高

　　一方面租價高于住宅，另一方售價又低于住宅，這就是目前大部分酒店式公寓“租金與房價悖論”的尷尬現(xiàn)狀。對于酒店式公寓的房價上漲速度落后于住宅的步伐，業(yè)內人士認為，這主要是因為酒店式公寓的客戶主要是投資者，而住宅的客戶既是自住者，又是投資者。后者的需求顯然比前者剛性得多，需求決定價值，更多的需求導致了更高的價格?！熬频晔焦⒌暮诵氖欠张c運營模式，管理的好壞直接決定了租金的價格和出租率，也較終影響著物業(yè)的升值情況”。聲明：此文系焦點房地產(chǎn)網(wǎng)少有原創(chuàng)稿件或者少有披露信息，版權所有，如需轉載轉貼或以其它方式復制發(fā)表，請與焦點網(wǎng)聯(lián)系

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