簽訂購房合同，是螞蟻與大象之間的智力對抗。商品房購賣合同，具有數額比較大、法律關系比較復雜等特點。簽訂購房合同，明確出賣人和購受人的權利和義務，則是購房過程中較為重要的環(huán)節(jié)。了解商品房購賣合同的一些條款和談判思路，對于購房者在簽訂合同之前亦是非常重要。不能只想著出了問題之后怎么辦，頭先要把合同簽訂好，才能在具有或然性的商品房購賣合同糾紛中處于有利地位。

　　各地的商品房購賣合同條款基本類似，在《防范購房陷阱全攻略—我如何半價購房》一書中，中國315榜樣力量崔鵬以《北京市商品房現房購賣合同》為范本，對于其中合同條款進行了一一詳盡地解讀，輔以相關案例進行了分析，并提出了相應的談判策略。就樓市目前的態(tài)勢而言，掌握必要的談判技巧簽訂一份對自己有利的合同并非不可能。應該說，當年能夠用法律手段實現“半價”購房，與簽訂了一份嚴謹的購房合同不無關系。一般而言，簽合同中應該注意的事項主要有：

　　一、弄清出賣人的義務至關重要

　　對于出賣人的義務，合同中有多個條款涉及。在商品房購賣合同中，購房者應頭先認準簽約主體，有的開發(fā)商會委托中介公司代銷自己的樓盤。開發(fā)商作為出賣人，其的權利就是按照合同約定的時間、支付方式收取房屋價款，其較主要的義務就是交付符合法律規(guī)定和合同約定的商品房并轉移其所有權。除此以外，出賣人還負有交付輔助單證的義務；物的瑕疵擔保義務，保證交付的商品房符合質量要求的義務；權利瑕疵擔保義務，保證所出賣的房屋的所有權具有合法性的義務；保修義務和忠于預售商品房設計的義務等。

　　應該說，出賣人的每一項義務都是購房者用口袋中的銀子換來的，因此，千萬不能忽視。當然，購房應該，不要小看一個合同條款。購房者需要從細節(jié)上看端倪，上面的幾個方面，是需要購房者在簽定合同時需要特別注意的，這是用你的銀子應該換來的對價。

　　二、從嚴審查“五證”。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報房地產開發(fā)主管部門備案。

　　開發(fā)商的“五證”是較重要的證明材料，分別是《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。不過重中之重是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。對于初次購房者來說，將上述材料作為合同附件，要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實性，否則應承擔一定的違約責任。

　　三、相關口頭承諾是否落紙為安

　　購房者需要注意，是否將廣告承諾的內容寫入合同。由于購房者與開發(fā)商之間存在著嚴重的信息不對稱，而開發(fā)商的種種承諾往往又不寫入合同，因而不少購房合同糾紛是因此而起。

　　購房者需要注意，是否將樣板房情況在合同中確定。當走進時尚、漂亮的精裝樣板間，很多購房者都會驚嘆于房屋的氛圍和裝修，放松了很多應該注意的購房問題。結果在購房入住后，發(fā)現房屋和樣板房有不小差距。如果開發(fā)商已經事先申明，樣板間和實物有一定的差距，較后以實物為準，那么購房者必須做好實際交付的房屋與精裝樣板間可能存在一定差別的心理準備?？紤]到樣板房可能拆除或結構內容等發(fā)生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據形式固定。

　　四、在購房合同中，購房者必須對以下條款給予高度的重視，即：

　　（一）關于出賣人懲罰性賠償的規(guī)定。購受人需要特殊情形之下的出賣人的違約責任和締約過失責任問題。出賣人可能因為違約行為、欺詐行為或者締約過失行為，需要承擔“懲罰性賠償”——“承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

　　（二）關于優(yōu)先購購權的規(guī)定。如果出賣人已將該商品房出租，購受人并非該商品房承租人，承租人是否放棄優(yōu)先購購權關系到購房者能否實現購賣合同，否則，有被人民法院宣告該房屋購賣無效的可能。

　?。ㄈ┥唐贩棵娣e糾紛。在商品房購賣合同糾紛中，面積誤差糾紛所占比重。房屋面積“縮水”“增肥”、多算公攤減少套內面積、重復計算甚至編造虛假面積等行為，嚴重侵害著購房者的利益。

　?。ㄋ模╅_發(fā)商逾期交房和購受人遲延付款的違約責任條款以及其他違約責任的條款。違約責任的后果是一種財產責任，承擔違約責任的形式有支付違約金、支付賠償金、解除合同、定金制裁等。購房者需要注意違約責任情形，免責事由、時效問題以及慎重行使自己的“解除權”。

　?。ㄎ澹┕灿袡嘁娴募s定條款?！段餀喾ā酚嘘P于對建筑物區(qū)分所有權的約定。商品房所在樓棟的屋面、外墻使用權歸全體產權人共有，有的合同約定歸開發(fā)商所有。因屋面、外墻面屬于業(yè)主共有，故購房者可對此提出異議。

　?。幾h解決條款。在多元化爭議解決機制中，發(fā)生商品房購賣糾紛之后，一般可以有協商和解、調解、仲裁、訴訟等解決辦法。商品房購賣糾紛屬于民事糾紛，因商品房購賣合同糾紛提起的訴訟，由不動產所在地即商品房所在地人民法院管轄。

　?。ㄆ撸┢渌麠l款及補充協議。在《商品房購賣合同》中，有許多條款都是空白的，需要購賣雙方進行協商后填寫，購賣雙方都有權利對合同中的部分條款進行修改、增補或刪減。作為購房者，多問自己幾次真的看懂了補充協議的內容嗎，若沒看懂可別草率簽字。

　　（以上部分文字節(jié)選自《防范購房陷阱之全攻略——我如何成功半價購房》2010年4月全國同步上市，當當、及全國各大書店有售。）

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