大多數(shù)購房人都希望收房后能盡快拿到自己的房產(chǎn)證，可事實(shí)上常常是“房產(chǎn)證千呼萬喚辦不來”。要避免這種情況出現(xiàn)，購房人認(rèn)真簽好合同第15條非常重要。

　　“規(guī)定期限”已明確

　　合同《示范文本》第十五條中的“購受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書”中的“規(guī)定期限”是什么？2003年6月1日開始執(zhí)行的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條和第十九條做出了對(duì)購房人有利的解釋：在合同沒有約定購房人取得房產(chǎn)證期限的情況下，按第十八條解釋：購購期房的購房人自房屋交付使用之日起90日、購購現(xiàn)房的購房人自合同訂立之日起90日，由于出賣人的原因，未能取得房產(chǎn)證，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。按第十九條解釋：購購期房的購房人自房屋交付使用之日起超過1年90日、購購現(xiàn)房的購房人自合同訂立之日起超過1年90日，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，購房人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持。

　　在此要提醒購房人注意：前面所講的是合同沒有約定的情況，合同約定的還是要以合同約定為準(zhǔn)，購房人要想縮短辦證時(shí)間，絕不能忽略合同第十五條的約定。

　　分三步簽好合同第15條

　　步購房人要根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十四條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門”的規(guī)定，堅(jiān)持在“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的空格中填寫60日。

　　步購房人可根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購購人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購購人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”的規(guī)定和《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》十二條：“市或者區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當(dāng)審核轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知當(dāng)事人需補(bǔ)充提交的全部文件；對(duì)當(dāng)事人提交的文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)受理。對(duì)符合登記條件的，自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知當(dāng)事人不予登記的理由”的規(guī)定，要求房地產(chǎn)商將“如因出賣人的責(zé)任，購受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項(xiàng)處理”中的“規(guī)定期限”，明確為“120日內(nèi)”(因考慮到政府辦事的20個(gè)工作日中間會(huì)有法定節(jié)假日)。

　　第三步參照前面所提到的高法的司法解釋，具體約定“雙方同意按下列第項(xiàng)處理”的內(nèi)容。示范文本寫明的兩個(gè)選擇都不是太好的選擇，筆者認(rèn)為較好是能要求房地產(chǎn)商自行約定第3項(xiàng)：“由購受人選擇退房或不退房，購受人選擇退房時(shí)，出賣人在購受人提出退房要求之日起日內(nèi)將購受人已付房價(jià)款退還給購受人，并按已付房價(jià)款的%賠償購受人損失。購受人選擇不退房時(shí)，出賣人按已付房價(jià)款的%向購受人支付違約金?！?p>

　　不合理的委托書不要簽

　　目前很多房地產(chǎn)商要求購房人在合同外另簽一份委托其 房產(chǎn)證、并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。對(duì)房地產(chǎn)商的這種減輕自己風(fēng)險(xiǎn)、增加購房人負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的不合理做法，購房人應(yīng)加以拒絕。有些購房人擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商 自己辦不了，是沒有必要的。

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購購人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。因此，不管購房人是否委托房地產(chǎn)商 房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任同購房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶并協(xié)助購房人辦理房產(chǎn)證。

　　房產(chǎn)證遲遲不能辦的問題，大多是房地產(chǎn)商沒有完成房屋驗(yàn)收備案、超規(guī)劃批準(zhǔn)面積建設(shè)、土地出讓金沒有補(bǔ)齊等原因造成的。當(dāng)房地產(chǎn)商具備了向購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶條件時(shí)，購房人辦理房產(chǎn)證其實(shí)非常簡單。劉宏誠

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