當(dāng)你已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同書(shū)，成交后，是否就萬(wàn)事大吉了呢？且慢，一切都還有很多變數(shù)，你還要注意很多方面的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　一、按照開(kāi)發(fā)商通知的時(shí)間辦理商品房交接手續(xù)

　　若商品房已經(jīng)符合合同約定的交付條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同確定的交付房屋的日期前書(shū)面通知賣方人辦理交接手續(xù)。若開(kāi)發(fā)商的通知中已經(jīng)明確了辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件，開(kāi)發(fā)商通知確定的交付日期已經(jīng)給購(gòu)房人必要的準(zhǔn)備時(shí)間和必要方便的，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按時(shí)辦理交接手續(xù)。如果購(gòu)房人拒絕收房或未如期辦理交接手續(xù)的，則必須承擔(dān)逾期交接的違約金，同時(shí)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付日起將轉(zhuǎn)由購(gòu)房人承擔(dān)。

　　二、辦理交接時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)的證明文件

　　現(xiàn)行的《商品房購(gòu)賣合同》示范文本規(guī)定商品房交付時(shí)通常要符合下列條件：已取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料》；已取得用于房屋權(quán)屬登記的《房屋測(cè)繪成果》；商品房上存在的權(quán)利瑕疵已消滅；滿足甲方承諾的其他條件；商品房為住宅的，甲方還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（即通常所謂的“兩書(shū)”）。購(gòu)房人在進(jìn)行商品房交接時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商出示合同中約定的證明文件。如果開(kāi)發(fā)商拒不出示或者出示的證明文件不齊全，則購(gòu)房人有權(quán)拒絕接受該商品房，并可要求開(kāi)發(fā)商按照約定承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。

　　三、及時(shí)書(shū)面催告開(kāi)發(fā)商交付房屋

　　法律規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商遲延交房的，購(gòu)房人主張解除購(gòu)房合同必須先催告，催告后經(jīng)過(guò)三個(gè)月開(kāi)發(fā)商仍然不交房的，方可以退房。所以在辦理交接時(shí)一旦開(kāi)發(fā)商拒不出示相應(yīng)的證明文件，則購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面催告開(kāi)發(fā)商交付房屋。方法是：寫好書(shū)面《催告函》，交由開(kāi)發(fā)商簽收（注意要求對(duì)方蓋章）；或者用郵政特快專遞形式寄給對(duì)方，在郵寄單據(jù)上注明《催告交房通知函》，并注意保存好回執(zhí)以備查詢。

　　如果開(kāi)發(fā)商在收到《催告函》后三個(gè)月仍然不能交房的，則購(gòu)房人可以要求退房，并可要求退還購(gòu)房款，同時(shí)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

　　四、不要輕易接受房屋

　　有些購(gòu)房者在辦理交接時(shí)，明知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有相應(yīng)的證明文件，因?yàn)榧庇谘b修入住，仍然接受房屋的，在法律上則被視為交付。此后再以開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有出示相應(yīng)證明文件要求解除合同的，將不被法院接受。

　　所以實(shí)踐中有些狡猾的開(kāi)發(fā)商在辦理交接時(shí)，會(huì)要求購(gòu)房人簽署房屋交接單。我們提醒購(gòu)房人注意的是：在簽署這類文件時(shí)，一定要仔細(xì)看清房屋交接單上的內(nèi)容。如果購(gòu)房人僅僅是為了領(lǐng)取鑰匙進(jìn)行驗(yàn)房，并不表示接受房屋的，應(yīng)當(dāng)在交接單或者鑰匙收據(jù)上明確批注。

　　五、認(rèn)真檢驗(yàn)房屋有無(wú)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題

　　一般來(lái)說(shuō)，如果房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料》，則房屋質(zhì)量基本沒(méi)有什么問(wèn)題。但因?yàn)楝F(xiàn)在的房屋竣工驗(yàn)收主體已由原來(lái)的建設(shè)局變更為開(kāi)發(fā)商，建設(shè)局則轉(zhuǎn)換為所謂的監(jiān)督主體，這就可能導(dǎo)致通過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋并不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況的發(fā)生。所以購(gòu)房人在交接房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。若在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)輕微質(zhì)量問(wèn)題的可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改。

　　六、發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)委托專業(yè)檢測(cè)

　　如果購(gòu)房人在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托有市級(jí)以上檢測(cè)資質(zhì)的省、市建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。經(jīng)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確屬不合格的，或因商品房存在重大工程質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響正常使用的，購(gòu)房人有權(quán)據(jù)此解除合同，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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