【相關(guān)】二手交易“排雷” 步步為“贏”

【動(dòng)態(tài)】8成購(gòu)房人購(gòu)樓時(shí)被忽悠 消費(fèi)者維權(quán)仍處弱勢(shì)

　　3月9日，合富置業(yè)發(fā)布合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格 (論壇 新聞)指數(shù)（廣州）。該指數(shù)以全市40多個(gè)板塊的300多個(gè)樓盤(pán)為樣本庫(kù)，除從化以外覆蓋整個(gè)廣州市二手樓市。合富輝煌集團(tuán)董事長(zhǎng)扶偉聰表示，一般人以平均價(jià)格的評(píng)判體系來(lái)看樓市，這個(gè)體系有可能扭曲樓市真相，不能科學(xué)地衡量房?jī)r(jià)走勢(shì)。合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪認(rèn)為，市場(chǎng)上充滿(mǎn)著這個(gè)價(jià)那個(gè)價(jià)，類(lèi)似于“個(gè)股分析”的價(jià)格滿(mǎn)天飛，卻缺少反映市場(chǎng)總體走勢(shì)的“大盤(pán)指數(shù)”。建構(gòu)指數(shù)的合富置業(yè)頭席市場(chǎng)分析師龍斌博士表示，專(zhuān)業(yè)、精準(zhǔn)、標(biāo)桿是他們追求的目標(biāo)。

　　指數(shù)構(gòu)建門(mén)道很多，一般市民對(duì)此知之不多。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，購(gòu)賣(mài)房屋是否購(gòu)得筍，是否賣(mài)得好，參考的指標(biāo)一般是周邊一手價(jià)格、同樓盤(pán)業(yè)主的放盤(pán)價(jià)和中介發(fā)布的即時(shí)成交價(jià)?，F(xiàn)在又添了房屋指數(shù)，市民該如何挑選這些參考物呢？記者為此采訪(fǎng)了幾位地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士，借他們的慧眼來(lái)看清這個(gè)價(jià)那個(gè)價(jià)。

　　房屋指數(shù)：可作大盤(pán)分析

　　合富置業(yè)潘宇豪認(rèn)為，單單參考一手價(jià)、周邊放盤(pán)價(jià)與即時(shí)成交價(jià)不能夠完整了解樓市趨勢(shì)。以東風(fēng)廣場(chǎng) (論壇 新聞)一個(gè)放盤(pán)業(yè)主為例，一手樓盤(pán)在水蔭路，且近期無(wú)新貨上市；周邊二手業(yè)主放盤(pán)價(jià)各有參差，不知道放盤(pán)價(jià)反映的房屋具體情況；即時(shí)成交價(jià)能直觀反映市價(jià)，但與放盤(pán)價(jià)有同樣的缺陷，即不清楚價(jià)格背后反映的房屋狀況，賣(mài)出高價(jià)的可能是帶全屋豪華裝修的南向靚單位，而賣(mài)出低價(jià)的可能是業(yè)主急售的房屋。他建議，置業(yè)人士不但要看清楚樓市大勢(shì)發(fā)展，還要看一個(gè)能綜合反映目前樓市現(xiàn)狀的“大盤(pán)指數(shù)”。

　　個(gè)案分析：廖先生要出售天河一個(gè)房屋，他看了較新發(fā)布的合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)與中原（廣州）領(lǐng)跑指數(shù)的2月指數(shù)后發(fā)現(xiàn)，兩大指數(shù)均反映2月比1月環(huán)比微跌0.5%~0.7%。合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)附帶天河區(qū)指數(shù)的變動(dòng)，而中原有關(guān)指數(shù)只有廣州市總體情況，他認(rèn)為合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)的參考意義大于中原指數(shù)。

　　周邊一手參考價(jià)：

　　追漲快追跌難

　　朱華清表示，周邊一手參考價(jià)，在目前一二手市場(chǎng)聯(lián)系越來(lái)越緊密、相互影響越來(lái)越大的情況下，有一定的參考價(jià)值，一般來(lái)說(shuō)，一二手樓價(jià)常常成正比關(guān)系，也有水漲船高之說(shuō)。

　　滿(mǎn)堂紅周峰認(rèn)為，單純根據(jù)某一個(gè)高端一手盤(pán)售價(jià)作參考，可能會(huì)將二手物業(yè)價(jià)格定得超出市場(chǎng)預(yù)期，從而增加成交的難度。

　　個(gè)案分析：張先生放售一個(gè)萬(wàn)科新領(lǐng)域的公寓單位，單價(jià)1萬(wàn)元/m2購(gòu)入，放盤(pán)價(jià)為16000多元/m2。他是一個(gè)很理性的投資者，張先生向記者分析，康王路新盤(pán)金域華府開(kāi)出的價(jià)位居然在2萬(wàn)元/m2以上，他認(rèn)為這個(gè)價(jià)格嚴(yán)重背離市場(chǎng)承受力，他的感覺(jué)是：“泡沫要爆了”，于是他給要放售的公寓單位心理定位單價(jià)為16000多元/m2。

　　其他業(yè)主放盤(pán)價(jià)：

　　很好地反映業(yè)主心理價(jià)位

　　朱華清認(rèn)為，目前放盤(pán)價(jià)，能很好地反映業(yè)主的心理價(jià)位，而且大多業(yè)主放盤(pán)時(shí)會(huì)綜合當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)定價(jià)。在樓價(jià)波動(dòng)較小的時(shí)期，在相同地段相同樓齡的情況下，一般都被作為一個(gè)較為直接的參考指標(biāo)。

　　個(gè)案分析：付小姐要購(gòu)番禺廣州奧林匹克花園 (論壇 新聞)的房子，平時(shí)較愛(ài)跟中介了解樓盤(pán)的放盤(pán)價(jià)。她認(rèn)為，放盤(pán)價(jià)只是一個(gè)數(shù)字，較主要還是要結(jié)合房屋實(shí)際情況來(lái)看放盤(pán)價(jià)筍不筍，值不值。

　　即時(shí)成交價(jià)：

　　較直觀較實(shí)在但缺乏代表性

　　朱華清與周峰都認(rèn)為，即時(shí)成交價(jià)，能即時(shí)看到較近樓盤(pán)的交易狀況較直觀較實(shí)在，但因二手交易都是個(gè)體行為、個(gè)別行為，并且即時(shí)成交價(jià)過(guò)于具體，不一定有代表性。同樣即時(shí)成交價(jià)也需要結(jié)合房屋自身情況而定。

　　個(gè)案分析：李小姐去年初低價(jià)賣(mài)出天朗明居 (論壇 新聞)的房子，至今為此扼腕不已。去年春節(jié)前樓價(jià)降至較低點(diǎn)，她每天上某房產(chǎn)中介網(wǎng)站看即時(shí)成交價(jià)，一直向下的趨勢(shì)讓她確信，能有人購(gòu)已不錯(cuò)，故此她急于提前還貸而低價(jià)售出那個(gè)房。

　　水牌價(jià)：

　　行內(nèi)稱(chēng)為“廣告位”

　　中介門(mén)前的水牌上有不同房屋的放盤(pán)價(jià)，業(yè)內(nèi)人士表示，水牌在行內(nèi)稱(chēng)之為“廣告位”，價(jià)格解釋權(quán)在中介行手上，有的水牌價(jià)是為吸引業(yè)主入內(nèi)放盤(pán)而制定的，有可能高于目前市價(jià)；有的水牌價(jià)是吸引客戶(hù)入內(nèi)咨詢(xún)，有可能低于目前市價(jià)。

　　個(gè)案分析：陳小姐“撿”到暨南花園 (論壇 新聞)的筍盤(pán)在朋友圈內(nèi)傳為佳話(huà)。她有一次經(jīng)過(guò)暨南花園，見(jiàn)某中介經(jīng)紀(jì)正把一個(gè)盤(pán)源資料掛上水牌。一向心儀暨南花園的她立刻問(wèn)，這個(gè)盤(pán)是不是真的。中介經(jīng)紀(jì)跟她說(shuō)，業(yè)主購(gòu)了一個(gè)新房，等著賣(mài)出舊房來(lái)交錢(qián)，陳小姐二話(huà)不說(shuō)就下定，購(gòu)了7000多元/m2的超筍盤(pán)。

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