土地拍賣出來的地價(jià)比周邊的成品住宅房高已經(jīng)不是新聞。亞運(yùn)村的“地王”橫空出世、大學(xué)城地塊的坐地售價(jià),高房?jī)r(jià)、高地價(jià)之間的相互影響,互為推動(dòng),令到面粉貴過面包的異象成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂常態(tài)。

　　可是現(xiàn)在,不僅是地價(jià)貴過房?jī)r(jià),面粉貴過面包,面粉甚至比金粉都要貴了!近日,國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院公布的《2009年第四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示,北京、寧波、?？凇刂?個(gè)城市四季度居住地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了商業(yè)用地和工業(yè)用地。

　　一直以來,商業(yè)用地由于其商業(yè)回報(bào)價(jià)值高,其完全地價(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居住地價(jià)的。但是,由于2009年樓市反轉(zhuǎn)之后的扶搖直上,住宅市場(chǎng)銷售火爆和投資投機(jī)性購房的激增,導(dǎo)致部分地區(qū)居住地價(jià)超過商業(yè)地價(jià)。原本投資投機(jī)性購房資金一般進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),如今住宅投資成了見效快、收益高的投資方式。

　　專家表示,種種倒掛異象,再次說明住宅價(jià)格的漲幅與實(shí)體經(jīng)濟(jì)漲幅相背離。

　　在過去的10年間,35個(gè)城市平均地價(jià)指數(shù)隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而持續(xù)上升,全國(guó)地價(jià)水平累計(jì)上漲率超過50%。報(bào)告顯示,2009年第四季度,全國(guó)商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率分別為3.17%、4.64%、1.09%；同比增長(zhǎng)率分別為5.57%、7.92%、1.56%。雖然上述三種類型的地價(jià)均有不同程度的上漲,但相比之下,商業(yè)用地價(jià)格的漲幅環(huán)比、同比均落后于住宅,而北京、寧波、?？?、溫州等四城市的居住地價(jià)的平均水平甚至超過了商業(yè)地價(jià)。

　　值得關(guān)注的是,此番倒掛并不是單一的現(xiàn)象,在鄭州、深圳、成都、烏魯木齊等城市的居住地價(jià)都已經(jīng)接近商業(yè)地價(jià)。同時(shí),從時(shí)間上來看,監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,“較早出現(xiàn)商住倒掛現(xiàn)象的是2009年二季度的北京”,與樓市的火爆銷售成正比。

　　在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,一般來說,相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右,其土地成本之比也大致如此。商業(yè)地產(chǎn)是消費(fèi)的載體,商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)受冷落對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)來說未必是好事。商住倒掛在土地市場(chǎng)的出現(xiàn),說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。

　　2009年樓市隨著突然爆發(fā)的銷售勢(shì)頭,資金流的充沛讓房企都在爭(zhēng)先恐后搶奪土地資源。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,排列前十的房地產(chǎn)企業(yè),在2009年一年之中的土地總計(jì)成交總金額已逾2202億元。單是萬科、保利、金地和招商地產(chǎn)四家企業(yè)去年就花了約930億元購地。

　　一線城市高昂的樓價(jià)地價(jià),讓開發(fā)商也開始意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)。從這些房企圈地來看,除了一線城市,二三線土地市場(chǎng)的魅力大增。公開數(shù)據(jù)顯示,萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二三線城市新增土地儲(chǔ)備的建筑面積超過1200萬平方米,占總新增土地儲(chǔ)備建筑面積的比例超過60%。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松認(rèn)為,2009年第四季度的地價(jià)運(yùn)行情況說明了房?jī)r(jià)高位運(yùn)行,刺激了地價(jià)快速上漲和高位運(yùn)行。目前,高房?jī)r(jià)正在向二、三線城市蔓延,其結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致二、三線城市的地價(jià)在2010年出現(xiàn)大幅度上漲。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究宏觀部部長(zhǎng)余斌則表示,2009年1-11月份房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到了4600元/平方米,比2008年上漲了1000元/平方米。為住房制度改革以來,歷史漲幅較高。

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