北京望京、東四環(huán)等地區(qū)二手商品住宅評(píng)估價(jià)和成交價(jià)相差約5000元/平方米———

　　之五 估售差

　　“房價(jià)太高”的喊聲四起，四處托人購房的人卻一抓一大把；股市動(dòng)蕩，但地產(chǎn)企業(yè)頻頻上市連造頭富；租售比這個(gè)國際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒有人投資房產(chǎn)的時(shí)候會(huì)想起；臨近年關(guān)，新一輪潮又開始出現(xiàn)……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時(shí)，又徹底失去方向，說不好現(xiàn)狀，看不懂未來，看得到的是熱熱鬧鬧的一個(gè)個(gè)場(chǎng)景中，一些看似悖謬的怪現(xiàn)象正在上演。在政策、市場(chǎng)都存在太多的不確定因素前，艱難地去空談未來，不如冷靜地看清眼下的現(xiàn)狀，這樣，也許來得更實(shí)際一些。

　　與北京火爆的新房市場(chǎng)存在租售比偏離、要購房需先“認(rèn)籌”等怪現(xiàn)象一樣，飛漲的北京二手房樓市也存在一些備受關(guān)注的怪現(xiàn)象，其中，評(píng)估價(jià)沒有跟二手房價(jià)同步上漲是較受關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

　　■房價(jià)和評(píng)估價(jià)未同步上漲

　　“真是納悶了，我這房子近三個(gè)月房價(jià)漲了近2000元/平方米，怎么評(píng)估價(jià)卻沒有同步漲？購房人要付的頭付太高，所以到現(xiàn)在還沒有出手?！弊蛱煜挛?，購房人潘陽和記者抱怨。

　　中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等北京知名房屋中介相關(guān)人士告訴記者：“二手房購房人較后能貸出多少公積金貸款或者商業(yè)貸款，和實(shí)際成交價(jià)沒有關(guān)系，而和這套二手房的評(píng)估價(jià)有關(guān)?！迸岁柛嬖V記者，他這套二手房如今成交價(jià)已經(jīng)到了200萬元，但是評(píng)估價(jià)卻只有150萬元。“購房人如果申請(qǐng)住房貸款購我這套房子，他能貸到的不是成交價(jià)200萬元的7成140萬元，而是評(píng)估價(jià)150萬元的7成105萬元，這意味著他要準(zhǔn)備的頭付不是60萬元，而是至少96萬元，相當(dāng)于貸款額度降了25%?！?/P>

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“房齡”5年的望京、東四環(huán)等四環(huán)沿線的二手商品住宅，評(píng)估價(jià)和成交價(jià)相差約在5000元/平方米，這些區(qū)域的10年左右的二手房評(píng)估價(jià)和成交價(jià)相差更大，有的甚至到了7000元/平方米。另一個(gè)明顯的現(xiàn)象是：9月以后，評(píng)估機(jī)構(gòu)每月調(diào)整的評(píng)估價(jià)上調(diào)幅度很小，幾乎滯漲，北京二手房成交價(jià)和評(píng)估價(jià)價(jià)差在繼續(xù)擴(kuò)大。

　　■銀行“壓低”評(píng)估價(jià)？

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人宮萍介紹，從香港及國外的經(jīng)驗(yàn)看，二手房市場(chǎng)成交價(jià)和評(píng)估價(jià)價(jià)差10%是正常的，而眼下北京二手房市場(chǎng)成交價(jià)普遍高于評(píng)估價(jià)20%甚至30%的現(xiàn)狀肯定不正常。那么，原因何在呢？

　　調(diào)查顯示，目前評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估的主要依據(jù)是按照基準(zhǔn)地價(jià)、市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)三者加權(quán)平均所得?！叭齻€(gè)標(biāo)準(zhǔn)中，除了評(píng)估機(jī)構(gòu)所采用的市場(chǎng)價(jià)一般都是滯后一個(gè)月的數(shù)據(jù)外，基準(zhǔn)地價(jià)嚴(yán)重滯后是主要原因。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)?！绊樍x的地價(jià)都漲到了樓面價(jià)破3萬元/平方米，而北京目前用來評(píng)估二手房的基準(zhǔn)地價(jià)仍然是2006年7月出臺(tái)的基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)偏低，評(píng)估價(jià)當(dāng)然低?！?/P>

　　“9月以后，北京二手房的評(píng)估價(jià)上調(diào)浮度越來越小，和銀行‘主動(dòng)’做低評(píng)估價(jià)、防范風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。”北京城市建設(shè)開發(fā)銀行某支行負(fù)責(zé)人告訴記者，“原因就是眼下房價(jià)太高，我們覺得已經(jīng)偏離了房屋的價(jià)值，出現(xiàn)了虛高。反正對(duì)我們而言，今年的任務(wù)已經(jīng)完成，在年底這種房價(jià)暴漲的情況下，做低評(píng)估價(jià)，規(guī)避一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)是一種穩(wěn)妥的做法?！?/P>

　　■業(yè)內(nèi)呼吁調(diào)整“過時(shí)”價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

　　“普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)都已經(jīng)隨著房價(jià)的上漲而調(diào)整了兩次，為什么在地價(jià)和房價(jià)都經(jīng)歷了2007年、2009年兩輪瘋狂上漲后，目前評(píng)估用的基準(zhǔn)地價(jià)還是用的2006年的標(biāo)準(zhǔn)？繳納營業(yè)稅等較低計(jì)稅價(jià)格也還停留在2006年水平？”北京樓市一位權(quán)威人士坦言。

　　“事實(shí)上，如果有關(guān)部門能及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)、較低計(jì)稅價(jià)，不僅房屋評(píng)估能體現(xiàn)真實(shí)的市場(chǎng)水平，另一方面，也可以幫助那些頭付能力差的購房人提高貸款余額。”某銀行的人士表示。

　　宮萍表示，如果基準(zhǔn)地價(jià)和較低計(jì)稅價(jià)能夠及時(shí)調(diào)整，可能眼下很多購房人和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心的“二手房稅費(fèi)優(yōu)惠政策明年延續(xù)與否”的問題也可以迎刃而解?！敖ㄗh稅收優(yōu)惠政策保持不變，通過上調(diào)較低計(jì)稅價(jià)格來平抑避稅問題、抑制過度投資需求。”

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