調(diào)控再一次觸及到了房地產(chǎn)業(yè)更細(xì)的環(huán)節(jié)。12月12日，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。此舉主要目的在于控制貸款風(fēng)險(xiǎn)以及保證稅收。

本輪宏觀調(diào)控以來(lái)，政府曾以多種手段規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。而房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估是銀行提供貸款的重要依據(jù)，因此，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)范也有利于規(guī)避銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《通知》的精神，建設(shè)部將采用健全信用檔案、建立資質(zhì)升降銜接機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理等多項(xiàng)措施來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作。

建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期，各級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門(mén)將對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展一次實(shí)地檢查。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一些房地產(chǎn)估價(jià)師與某些中介公司合謀，有意高估房產(chǎn)，賺取差價(jià)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強(qiáng)監(jiān)管有利于規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為。

控制不良貸款

房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。而往往在估價(jià)這個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)產(chǎn)生不良貸款和滋生商業(yè)賄賂。

一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在上海曾經(jīng)發(fā)生過(guò)這樣的案例：一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作高估價(jià)，以便從銀行貸到大量資金，同時(shí)“開(kāi)發(fā)商內(nèi)部用別人的身份證來(lái)購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)并騙貸，甚至有的是和銀行辦事員串通好的”。一旦項(xiàng)目銷售不佳，開(kāi)發(fā)商還貸的壓力可想而知，銀行產(chǎn)生呆壞賬的概率也增加了。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)于銀行貸款的依賴毋庸質(zhì)疑。根據(jù)央行發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額1044億元，不良率雖比年初略有下降，但仍達(dá)到6.1%。2006年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)銀行貸款高位反彈。

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司副總經(jīng)理曲蘋(píng)說(shuō)，每年各家銀行都會(huì)以自己的標(biāo)準(zhǔn)選出評(píng)估機(jī)構(gòu)，比如建行的打分標(biāo)準(zhǔn)包括行業(yè)貢獻(xiàn)、往年業(yè)績(jī)等，也會(huì)參考協(xié)會(huì)的推薦，指定若干入圍評(píng)估機(jī)構(gòu)。北京的一級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司約為33家，競(jìng)爭(zhēng)愈趨激烈，所以“入圍者”每年都不一樣。由于抵押貸款業(yè)務(wù)只能依靠銀行完成，所以評(píng)估機(jī)構(gòu)需要銀行的肯定以便開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

“目前銀行指定若干家評(píng)估公司的做法是一種不正?，F(xiàn)象?！眰ゼ伟步萃顿Y擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝認(rèn)為，類似上面提到的案例是需要開(kāi)發(fā)商、委托人、銀行三方達(dá)成一致才能發(fā)生，作為評(píng)估機(jī)構(gòu)免不了責(zé)任?！霸u(píng)估公司經(jīng)過(guò)了國(guó)家認(rèn)證，擁有獨(dú)立法律人格，各家銀行都應(yīng)該承認(rèn)其權(quán)威性。但是一旦指定，就成了霸王條款、捆綁銷售，對(duì)評(píng)估公司和客戶都不利。評(píng)估機(jī)構(gòu)則會(huì)屈服于銀行或客戶，將價(jià)格做高或做低，失去了獨(dú)立性?！?p> 除了評(píng)估機(jī)構(gòu)自身存在不規(guī)范操作，有內(nèi)部管理和估價(jià)師從業(yè)操守的問(wèn)題，目前評(píng)估機(jī)構(gòu)的魚(yú)龍混雜也是問(wèn)題之一?？祫俦硎?，需要對(duì)其進(jìn)行清理和分類管理。

《通知》明確要求，各地要建立并公示房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，及時(shí)更新信用檔案信息；建立房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定期抽查制度；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、解散時(shí)，其房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門(mén)或其指定的機(jī)構(gòu)。在資質(zhì)升降銜接機(jī)制方面，建設(shè)部的要求之一是，未申請(qǐng)資質(zhì)延續(xù)或被撤回資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，不再具有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

防止稅費(fèi)流失

據(jù)曲蘋(píng)說(shuō)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)較主要的業(yè)務(wù)來(lái)源于對(duì)公業(yè)務(wù)。比如對(duì)需要抵押貸款的公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，如果按照5‰的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一次評(píng)估就有至少幾十萬(wàn)元的收入。個(gè)人委托業(yè)務(wù)，如二手房貸款，雖然單數(shù)多，但是在整個(gè)業(yè)務(wù)中所占的份額小，房?jī)r(jià)一般都在100萬(wàn)元以下，在這方面估價(jià)機(jī)構(gòu)一般都和中介有固定的合作關(guān)系。

其中，二手房交易如果需要銀行提供貸款，必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)環(huán)節(jié)，以便銀行確定提供貸款的數(shù)額。比如一套已住10年的住房賣方標(biāo)價(jià)50萬(wàn)，銀行是不會(huì)以這個(gè)價(jià)格作為提供按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，而是由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房子的折舊、地理位置、市場(chǎng)狀況來(lái)給出一個(gè)評(píng)估價(jià)，這個(gè)價(jià)格通常情況下會(huì)比賣方標(biāo)價(jià)低。也就是說(shuō)，評(píng)估價(jià)越高，購(gòu)方獲得的貸款額度就越高，所需支付的頭付款就越低。

“銀行一般會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)成交價(jià)的中間值提供貸款。就二手房貸款而言，銀行往往會(huì)選擇一個(gè)更貼近市場(chǎng)成交價(jià)的數(shù)字提供貸款?！笨祫僬f(shuō)。

我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房的成交均價(jià)為32萬(wàn)元，預(yù)計(jì)今年總體交易量將在76000套左右，其中需要貸款的比例為63%。明年北京市的二手房交易可能會(huì)沖擊10萬(wàn)套的高點(diǎn)，價(jià)格漲幅會(huì)控制在10%~15%，交易比重會(huì)達(dá)到總體的60%以上。今年各大銀行也紛紛將個(gè)人房貸的從一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

二手房市場(chǎng)的活躍也令一些問(wèn)題不容忽視。比如零頭付（負(fù)頭付），即評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)成交價(jià)，導(dǎo)致銀行提供的貸款數(shù)比房子本身的價(jià)格還高?？祫俦硎荆@種情況屬于個(gè)別，二手房的不良貸款比例估計(jì)在3‰。

現(xiàn)在二手房交易要繳納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，納稅額也以估價(jià)機(jī)構(gòu)給出的結(jié)果為基礎(chǔ)，并按一定稅率計(jì)算賣房人的應(yīng)納稅額。國(guó)家這次對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)重申13項(xiàng)管理規(guī)定，也要求估價(jià)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格操作，避免一些稅費(fèi)的流失。

　　　　　(作者： 劉瑞婷)