就2009年房價(jià)的走勢(shì)而論，在中國預(yù)測(cè)房價(jià)其實(shí)是一件非常尷尬之事。今年3月份之前，即使較堅(jiān)決的鼓吹房價(jià)者，也沒有想到在全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)雨飄搖的今年會(huì)成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨囊荒?，那個(gè)70個(gè)大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)“謙虛”地表明，過去10個(gè)月房價(jià)上漲不到4%，但各地房價(jià)大幅飆升屢創(chuàng)歷史新高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。 這的確對(duì)年初唱空房價(jià)者是個(gè)莫大的嘲諷，沒有人想到09年的房市火爆至此。

　　時(shí)值歲末，對(duì)房價(jià)未來走勢(shì)的各種預(yù)測(cè)又出。本期，我們集納了“挺漲派”和“挺跌派”的代表性言論，希望通過一個(gè)比較，讓購房者自己能做出一個(gè)判斷。

　　挺跌派

　　樓市如股市 沒有只漲不跌的房價(jià)

　　年關(guān)將近，房價(jià)走勢(shì)又成敏感話題。社科院較新發(fā)布的頭份住房綠皮書告訴大家，明年樓市將是“價(jià)穩(wěn)量增、先揚(yáng)后抑”，未來房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)？這樣的分析或許要讓那些等待購房的投資者們感到失望。

　　然而，市場(chǎng)是發(fā)展變化的，就像股市里沒有只漲不跌的股票一樣，樓市也不可能像眼前這樣永遠(yuǎn)漲下去，一旦市場(chǎng)風(fēng)云有變，前期高房價(jià)所積累的各種風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必給經(jīng)濟(jì)帶來一系列連鎖反應(yīng)，屆時(shí)該如何面對(duì)，應(yīng)該是政府與市場(chǎng)都必須高度關(guān)注的問題。

　　在樓市一片“看漲”的氣氛下說房價(jià)有可能下跌，似乎有些不合時(shí)宜。實(shí)際上，有充裕的流動(dòng)性做后盾，對(duì)房價(jià)下跌的預(yù)測(cè)至少在短期內(nèi)多半要落空。目前不少開發(fā)商都在捂盤惜售，其底氣就來自于對(duì)房價(jià)上漲的十足把握。尤其不可忽視的是，房價(jià)到了目前的水平上，無論是拿了高價(jià)地的國企、攥著數(shù)套房的投資客，還是放出大量按揭貸款的商業(yè)銀行以及賣地嘗到甜頭的地方政府，沒有誰會(huì)愿意看到市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。利益攸關(guān)，他們的當(dāng)務(wù)之急自然是通過各自的方式給樓市添柴加炭，好讓興旺的樓市一直火下去，高房價(jià)較好能一直維持。

　　不過，這也正好說明目前的高房價(jià)已經(jīng)讓獲利各方成了驚弓之鳥，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)便動(dòng)蕩不安。前些天有消息傳一些購房優(yōu)惠政策明年將到期退出，市場(chǎng)上二手房出售數(shù)量立馬大幅增加，故此才有監(jiān)管部門忙著出來 “辟謠”，再三證明二套房利率政策不會(huì)調(diào)整。但現(xiàn)實(shí)卻是，相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不單早已恢復(fù)全盛時(shí)期的火爆，其拿地的熱情甚至有過之而無不及，不必年終算賬，開發(fā)商都賺得缽滿盆流，早已無需政策再為其保駕護(hù)航。相關(guān)優(yōu)惠政策的調(diào)整遲早要發(fā)生，否則政府就無法推卸人為推高房價(jià)的嫌疑。而過去的經(jīng)驗(yàn)表明，一旦政策調(diào)整，樓市肯定降溫。所以，未來房價(jià)下調(diào)不是全無可能。

　　況且，任何事物都有正反兩面，活躍的樓市在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，其負(fù)面作用也日益明顯。比如過量發(fā)放按揭貸款給銀行帶來的巨大金融風(fēng)險(xiǎn)，高房價(jià)擠壓消費(fèi)影響擴(kuò)大內(nèi)需，以及國企近于瘋狂的拿地?fù)尩匦袨?，造成土地開發(fā)利用的嚴(yán)重畸形等。此外，由高房價(jià)暴利所引發(fā)的社會(huì)資金過度向房地產(chǎn)業(yè)集中，對(duì)我國正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、新興技術(shù)開發(fā)也是相當(dāng)不利的，可以說，高房價(jià)正在給社會(huì)和民生帶來很多隱患。 為確保經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)樓市暴利也應(yīng)該做必要的限制。以上種種無不說明，別看現(xiàn)在的房價(jià)仍然牛氣沖天，好景究竟還有多長是個(gè)未知數(shù)，不管早晚，調(diào)整是大勢(shì)所趨。未雨綢繆，如何將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)降到較低，恐怕是各有關(guān)方面都要提前考慮的事情。

　　專家看市

　　房價(jià)降到合理范圍 市場(chǎng)依然會(huì)很好

　　財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院博士 洪小芝

　　當(dāng)前，我國樓市的迅速反彈得益于政府的積極政策，同時(shí)也來源于需求的強(qiáng)勁增長。需求的強(qiáng)勢(shì)不僅僅是因?yàn)橥浀念A(yù)期、剛性需求的釋放，更多的層面則在于民眾對(duì)政府的預(yù)期，來源于購房者與政府的博弈。

　　購房者之所以購房，是因?yàn)樗麄兿嘈欧績r(jià)在未來還會(huì)上漲，雖然目前房價(jià)很高，但將來會(huì)更高。這些購房者中間，既包括投機(jī)客，也包括普通自住者。一些剛性購房者會(huì)認(rèn)為，“我去年沒有購，現(xiàn)在后悔。我現(xiàn)在購，為的是明年不后悔”。他們?nèi)绱讼嘈欧績r(jià)會(huì)上漲，大多不是基于經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的分析，而是相信政府會(huì)支持房價(jià)的上漲。“房地產(chǎn)貢獻(xiàn)高的GDP增長率、地方政府的財(cái)政收入依靠房地產(chǎn)、政府不希望銀行出現(xiàn)不良貸款……”越來越多的民眾加入到購房者的行列中去，從而推動(dòng)著房價(jià)無理性地上漲，泡沫越吹越大，如此下去，會(huì)達(dá)到非常危險(xiǎn)的程度。另外，房價(jià)的上漲會(huì)引致其他商品價(jià)格的上漲，形成通貨膨脹。

　　那么，政策真的如大眾所預(yù)期的那樣嗎？筆者認(rèn)為，政府是完全有可能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出臺(tái)調(diào)控非理性房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。為什么呢？我們用股市來做個(gè)例子，當(dāng)眾多的股民預(yù)期奧運(yùn)概念、國慶概念的時(shí)候，政策托市了嗎？沒有。在我國，股市是大眾認(rèn)為政策市的一個(gè)典型的市場(chǎng)，他們總是天真地去猜想政府不會(huì)容忍發(fā)生的事。而政府呢，更多時(shí)候是還自由給市場(chǎng)，用事實(shí)表明了自己的立場(chǎng)，逐漸地建立了自己的公信力。筆者認(rèn)為，在逐步建立和完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過程中，政府會(huì)逐漸退出市場(chǎng)參與者的角色，而更堅(jiān)實(shí)地承擔(dān)起宏觀調(diào)控的職責(zé)，來維護(hù)和鞏固市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的成果。

　　面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，而忘記了股市里的教訓(xùn)，這是因?yàn)槲覀冞€沒有看到房地產(chǎn)市場(chǎng)里政府調(diào)控的實(shí)踐，本來要有的調(diào)控因?yàn)榻鹑谖C(jī)而擱置了。因?yàn)檫€沒有，所以相信以后也不會(huì)有———這種認(rèn)識(shí)是盲目的。筆者相信，政府對(duì)于房市的調(diào)控一定會(huì)到來的，而且一定能夠成功的。理由如下：的調(diào)控一定會(huì)到來的，而且一定能夠成功的。 理由如下：

　　房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)的確很大，但要GDP長期持續(xù)地增長，需要的是健康良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房價(jià)的非理性上漲遏制了其他消費(fèi)的增長，會(huì)加重我們的內(nèi)需不足；房價(jià)的泡沫如果不及早解決，會(huì)越吹越大，較后破滅時(shí)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的破壞性；隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著其他行業(yè)的成長，房地產(chǎn)行業(yè)的顯著性會(huì)越來越低。

　　不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)并不大。新樓盤的貸款是房價(jià)的七成，二手房的貸款大概是房價(jià)的五折左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和房價(jià)的適當(dāng)降低，并不一定會(huì)產(chǎn)生大規(guī)模的不良貸款?，F(xiàn)在進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)并不會(huì)出現(xiàn)崩潰。這是因?yàn)閷?shí)際的需求依然很大，只要房價(jià)降到合理范圍，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)發(fā)展很好，不會(huì)出現(xiàn)大量的不良貸款。但如果一直不進(jìn)行調(diào)控，等泡沫大到無法控制時(shí)再破滅，那個(gè)時(shí)候才會(huì)有大規(guī)模的不良貸款。另外，即使有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，作為市場(chǎng)參與主體的銀行和購房者本就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。這樣也有助于他們作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的意識(shí)。這也是在樹立政府的公信力，有了公信力，銀行在放貸時(shí)自然會(huì)考慮到風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)掌握在可控之內(nèi)。

　　應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，盡管地方政府和房地產(chǎn)商之間有著千絲萬縷的聯(lián)系，但地方政府卻不是政策的制定者。合理政策的出臺(tái)，在一定的制度引導(dǎo)下，種種利益關(guān)系的紐帶自然會(huì)瓦解。這不能成為不調(diào)控的理由。

　　如果政府出臺(tái)政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著健康良性的方向發(fā)展，那么，政府就在公眾當(dāng)中樹立了良好的公信力。政府在公眾預(yù)期中的威信，會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)走向理性。當(dāng)市場(chǎng)再次出現(xiàn)不合理的近乎瘋狂的現(xiàn)象時(shí)，人們就會(huì)預(yù)期政府一定會(huì)來調(diào)控，這種預(yù)期會(huì)阻止人們參與非理性的投機(jī)行為。

　　挺漲派

　　短期內(nèi)不要奢望房價(jià)回調(diào)

　　對(duì)于當(dāng)前的房價(jià)，市場(chǎng)已基本達(dá)成共識(shí)，即泡沫化趨勢(shì)十分明顯。否則，也不會(huì)有收緊房貸政策的傳聞。那么，我們究竟是該坐等房價(jià)下跌還是跟風(fēng)追漲呢？

　　要回答上述問題，必須先搞清楚房價(jià)運(yùn)行的自身規(guī)律以及房價(jià)泡沫形成的原因。房價(jià)歷來不是簡(jiǎn)單由供給和需求決定，其作為一般商品的屬性甚至弱于投資品。因此，在某種程度上，房價(jià)類似于國際原油期貨價(jià)格，投機(jī)的成分更多一些。既然有投機(jī)因素的存在，就不可避免地會(huì)有泡沫的產(chǎn)生。如果以國際通行的月供收入比、租金覆蓋率等指標(biāo)衡量，房價(jià)泡沫早已超乎想象。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房價(jià)也有過高之嫌。

　　房價(jià)泡沫是如何產(chǎn)生的？自然離不開二手房成交的活躍。一般來講，自住需求的滿足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投資需求的實(shí)現(xiàn)卻全部表現(xiàn)為二手房的成交。因此，在房價(jià)上漲的初期，二手房是盯住一手房定價(jià)的。但到了房價(jià)泡沫較為瘋狂的時(shí)候，往往是一手房盯住二手房定價(jià)。我們知道，成交是推動(dòng)房價(jià)上漲的核心因素，于是就不難理解房價(jià)泡沫緣于二手房的成交了。 對(duì)此，我們可以用一個(gè)指標(biāo)來衡量，即二手房成交與一手房成交的比例，如果說持續(xù)在2：1之上，那么表明房價(jià)泡沫日趨嚴(yán)重；如果低于1：1則表明投資需求相對(duì)萎縮。

　　如果說在房價(jià)再創(chuàng)歷史新高的時(shí)間窗口期待房價(jià)的回落，雖然在情理之中，但可能會(huì)事與愿違。頭先，房價(jià)本身具有快漲慢跌的屬性，這也是大多數(shù)投資品的自然屬性。比如，深圳房價(jià)上一輪的漲勢(shì)，從2007年3月份開始加速上漲，僅僅半年的時(shí)間，漲幅就在50%之上。隨后的房價(jià)調(diào)整，也是在成交逐步萎縮之際，差不多15個(gè)月才算觸底。即便是我們認(rèn)為當(dāng)前的房價(jià)處于頂部，那么房價(jià)的顯著下跌，可能還不是未來兩三個(gè)月能見到的。

　　其次，通脹顯性化有助于釋放房地產(chǎn)的投資需求。進(jìn)入四季度后，由于對(duì)應(yīng)去年底極低的基數(shù)，翹尾效應(yīng)逐步消失，CPI、PPI等代表物價(jià)水平的指標(biāo)可能會(huì)逐步轉(zhuǎn)正。10月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比下降0.5%，工業(yè)品出廠價(jià)格同比下降5.8%，似乎還看不到通脹的影子。但近期油價(jià)、電價(jià)、水價(jià)的上調(diào)，加上美元貶值推高的大宗商品價(jià)格因素，通脹預(yù)期早已形成，外圍經(jīng)濟(jì)體已有加息的舉動(dòng)。在通脹周期中，比較好的投資標(biāo)的無疑是有價(jià)證券和房地產(chǎn)，這也是房價(jià)瘋長的重要支撐。預(yù)計(jì)在通脹預(yù)期逐步兌現(xiàn)之后，對(duì)于房地產(chǎn)的投資需求還會(huì)持續(xù)升溫。

　　較后，“金九銀十”之后，市場(chǎng)開始期待小陽春。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，我們不難發(fā)現(xiàn)有比較典型的兩大旺季，其一是春節(jié)前后的小陽春，其二就是國慶前后的“金九銀十”。從歷史數(shù)據(jù)來看，春節(jié)前后的成交也不會(huì)太差，這除了開發(fā)商選擇集中推盤之外，也與購房者的收入結(jié)構(gòu)有關(guān)。在環(huán)比不會(huì)大幅下降的成交支撐下，房價(jià)自然也不會(huì)明顯回落。
基于上述判斷，短期內(nèi)要期待

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