房產(chǎn)品固然都是空間之下，之上，但內(nèi)涵與功能決定了其保值基因的不同，再基于政策調(diào)控與市場非規(guī)范與非理性，因此在基于房價普漲環(huán)境下購置的大量房產(chǎn)，將因為房價普跌出現(xiàn)速度與力度不同的貶損。其中以下四大類房子較容易在房價或其預(yù)期發(fā)生普跌環(huán)境下遭遇貶損。

　　一、地王身邊的成品房

　　原因之一，地王出現(xiàn)讓存量地存量房重新評估，以新房換價來獲得更高的售價；

　　原因之二，地王旁邊的房子會因為地王的出現(xiàn)，重新定位，帶動豪宅類似的檔次提升，但實質(zhì)并沒有提升，價格反而上去了；

　　原因之三，地王出現(xiàn)后區(qū)域品質(zhì)檔次提升后，成品房裝修標準水漲船高，其中裝修成本部分較易貶值；

　　原因之四，地王的出現(xiàn)與城市未來規(guī)劃發(fā)展有關(guān)聯(lián)，開發(fā)商出手重的區(qū)域都是城市的或交通要地，前景與錢景相互作用后才產(chǎn)生必欲得之而后快的地王，而毗鄰樓盤會將該地王產(chǎn)生的諸多背景轉(zhuǎn)化為漲價基因，從而將未來透支到房價中；

　　原因之五，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計價。

　　二、軌道旁邊的公寓房

　　與地王身邊的原因之四有關(guān)，軌道交通是城市化過程中帶動房價上漲的主要誘因但不是主因，是開發(fā)商將未來進行透支并轉(zhuǎn)嫁于消費者身上的結(jié)果。

　　為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高端商品房與中低密度的住區(qū)不易貶值呢？主要是因為軌道因素帶動房價上漲沒有地王的影響那么大而明顯，相反，軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開發(fā)，而公寓形式集中為一些有實力的大開發(fā)商所為，建筑細部與產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來出售價提高，實際這些提升房價的因素在房價普跌環(huán)境下，品質(zhì)與細部差異被剝離。

　　　三、高房價時期的高層塔樓

　　早期的商品房現(xiàn)在看來都是精品，因為他們在密度、高度、覆蓋率與綠地 (論壇 新聞)率方面與現(xiàn)如今的高端商品房指標類似甚至超過。

　　產(chǎn)生于高房價時期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤所為，并不是開發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。而在房價劇漲時期，房子的投資功能被無限夸大而其品質(zhì)內(nèi)涵與其他與升值相關(guān)的因素沒有被投資者所考慮或考慮不全，由此決定在房價普跌時期這些房子面臨出手難而宜居性差，出手完全受制于價格因素等不利方面，從而導(dǎo)致這類房子易出現(xiàn)貶值或相對性貶值。

　　四、投資性公寓

　　這是指違規(guī)銷售的一類產(chǎn)權(quán)式物業(yè)，基于高房價，開發(fā)商對這類產(chǎn)品均開出了較豐厚的回報，用以帶動房子銷售?，F(xiàn)在看來，投資人是賺了，開發(fā)商是賺了，但有一個基本前提，就是房價會隨著地價上漲或地段而升值，一旦出現(xiàn)普跌的情形，從哪兒來？商業(yè)入駐者可以放棄裝修與前期形象費用選擇退出，但承諾與投資人的現(xiàn)實回報的基本信托卻成了空中樓閣，自然受損面相當(dāng)大。

　　專家支招應(yīng)對二套房貸再收緊

　　近期二套房貸再次收緊，讓有購房計劃的市民措手不及。遼寧省鞍山市房產(chǎn)專家和銀行理財師，日前向公眾推薦了一些應(yīng)對招法。

　　梯度購房，借房融資巧過渡。購新賣舊的梯度購房者在幾個月或者一兩年時間里，需要承擔(dān)兩套房貸，而一旦舊房出手后，不但舊房的房貸負擔(dān)完全解除，還會有多余的錢提前歸還新房的貸款。所以，很多梯度購房者會大膽借貸。但現(xiàn)在，考慮到可能會遭遇二套房貸的高頭付、高利率，很多人不敢輕易下單購房。

　　對此專家建議，這部分購房者可以向親友借房融資，即用親友的房產(chǎn)作為抵押，向銀行辦理房產(chǎn)抵押消費貸款用來購購新房。購房者可按照自己購房賣房的節(jié)奏，辦理一年、兩年的短期房產(chǎn)抵押消費貸款。等舊房賣掉后，購房者再償還這筆短期貸款，支付很少的短期利息即可。

　　改善購房方式，質(zhì)押貸款增頭付。二套房貸收緊后，頭付款必須達到4成以上，對購房者來說，需自己籌措更多錢。專家建議，購房者可用未到期的定期存單、長期國債、保單等辦理質(zhì)押貸款來籌措頭付款，可向親友借質(zhì)押物，這樣既能籌措大額借款，親友又不會因為提前支取存單、保單而損失利息。如果能向親友借到足夠的質(zhì)押物，不妨盡量多貸一些款，較好能不辦理商業(yè)貸款，僅用公積金貸款，這樣就不用承擔(dān)二套房貸的高利率了。

　　頭次購房，不用公積金貸款。公積金貸款利率不受二套房貸政策影響，因此專家建議，短期內(nèi)準備再次購房的頭次購房者，可以不用公積金貸款，等再次購房時再使用公積金貸款。

　　據(jù)介紹，在目前低利率情況下，頭次購房的商業(yè)性房貸較低為4.158%，僅比公積金貸款的3.87%高不到0.3個百分點，購房者多支付的利息很少。所以，年輕人不妨將頭次使用公積金貸款的機會留在再次購房時使用。未來如果利率重走上升通道，公積金貸款和商業(yè)貸款的利差就會拉大，屆時公積金貸款就更合算。

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