文前提要：由于一年前實(shí)行的各項(xiàng)購房優(yōu)惠政策即將取消或者調(diào)整，樓市出現(xiàn)“突擊購房族”。但政策的調(diào)整并不會(huì)對樓市形成打壓之勢，因此專家提醒切莫因此而盲目行事，理性購房為上策。

　　由于一年前頒布的樓市救市政策即將到期，為了搭上優(yōu)惠政策的“末班車”，樓市出現(xiàn)了“突擊購房族”。曾經(jīng)直接催熱了中國樓市的“救市”政策，包括契稅、營業(yè)稅、二手房個(gè)稅等交易環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費(fèi)減免，以及銀行貸款優(yōu)惠利率等，都將在今年年底完成其歷史使命，而未來是否會(huì)持續(xù)下去，目前不得而知。

　　不過不可否認(rèn)的是，優(yōu)惠政策確實(shí)能降低交易成本，因而對于有購房需求的購房者來說，如何抓住政策的尾巴，是他們目前必須要認(rèn)真思考的問題。

　　“趕末班車”為優(yōu)惠

　　上海朱先生這兩天正忙著看房，就想在這兩天把房子“搞掂”。朱先生屬于剛性需求中較堅(jiān)強(qiáng)的一分子。與相戀了三年的女友準(zhǔn)備結(jié)婚，婚期定在明年夏天。雙方父母都已經(jīng)承諾出資資助其購房，因此購購一套合適的婚房是他近期必須完成的任務(wù)。

　　其實(shí)入秋以來，他和未婚妻就已經(jīng)在開始看房。但之后因?yàn)樽约涸谕獾剡B續(xù)出差了一個(gè)多月，不得已只好把自己的購房計(jì)劃往后拖。前兩天未婚妻看到新聞稱優(yōu)惠政策即將在年底結(jié)束，眼看購房成本將會(huì)由此而大增，于是開始催促他趕快找房，朱先生也由此變得心急火燎起來。

　　其實(shí)，著急購房的還真的不止朱先生一個(gè)人。記者從滬上部分中介公司了解到，目前市場上的確出現(xiàn)了一些“突擊購房族”。上海美聯(lián)物業(yè)閔行區(qū)域經(jīng)理趙敏告訴記者，進(jìn)入10月下旬以來，他所在門店的帶看量、成交量較中旬都有所增加，其中以自住需求為主，同時(shí)投資性需求也有所增加。趙敏坦承，其中有將近一半的購房者希望趕在年底完成交易，“他們都是沖著政策優(yōu)惠來的?！壁w敏說。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究組統(tǒng)計(jì)顯示，上周（10月19日至25日）共成交7439套商品住宅，環(huán)比前一周（10月12日至18日）再次上升了24.1%，相應(yīng)的成交面積環(huán)比也增長了20.7%，日均成交套數(shù)為1063套，較前一周日均成交量多207套。各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)延續(xù)了前一周成交喜人的態(tài)勢，并且日均成交量更是突破了千套大關(guān)。國慶長假過后的上海市商品住宅成交情況普遍良好，已經(jīng)有多日成交套數(shù)過千套，似乎已擺脫了“金九月”成交一直低迷的狀態(tài)。造成該情況出現(xiàn)應(yīng)該與當(dāng)前供應(yīng)量的充足，以及政策對市場的導(dǎo)向有關(guān)。隨著臨近年底14條樓市政策將會(huì)陸續(xù)到期，或許會(huì)促使一部分觀望的購房者按捺不住，選擇年內(nèi)出手。

　　不僅僅只是購房者在“趕末班車”，部分二手房賣家也想趕在年底之前盡快出手。記者從滬上部分中介公司門店了解到，如莘莊、大寧、三林等自住熱點(diǎn)板塊，近期二手房掛牌量均有5%左右的增幅。

　　救市政策即將到期

　　造出突擊購房現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因，與“救市”政策即將到期有著直接聯(lián)系。自2008年5月份以來，國內(nèi)樓市出現(xiàn)蕭條跡象，于是有沈陽、長沙等地方政府開始嘗試出臺(tái)一些“暖市”政策，隨后又有重慶、武漢、杭州等城市加入。進(jìn)入第三季度，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場降溫跡象明顯，越來越多的地方政府開始出手“救市”，于是在當(dāng)年10月22日終于也行動(dòng)起來。財(cái)政部發(fā)文《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》，其核心內(nèi)容就是包括降低頭次置業(yè)小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及頭次購房頭付降至兩成、貸款利率下浮30%等多項(xiàng)刺激樓市的一攬子“救市”政策。

　　與此同時(shí)，國務(wù)院去年12月出臺(tái)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（即131號(hào)文件），加大了“救市”力度，決定對自住型和改善型住房信貸實(shí)行優(yōu)惠政策，頭付比例降至20%，利率打七折。此外，對二手房交易的營業(yè)稅也進(jìn)行了大幅調(diào)整，比如原來超過5年免征改為超過2年即免征。

　　值得注意的是，在131號(hào)文件中明確規(guī)定，對優(yōu)惠政策執(zhí)行期限做出了規(guī)定，即暫定執(zhí)行至2009年12月31日。“救市”政策的出臺(tái)以及寬松的信貸環(huán)境，直接導(dǎo)致樓市解凍，并從今年3月份開始出現(xiàn)一波上漲行情，房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。如滬上有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從今年3月到9月，上海房價(jià)整體漲幅超過50%。如今距離年底僅有兩個(gè)月的時(shí)間，屆時(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策是否會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，目前尚無從得知。

　　交易成本將會(huì)大增

　　如果優(yōu)惠政策不再繼續(xù)執(zhí)行，其較為直接的影響就是導(dǎo)致購房成本大幅增加。稅費(fèi)恢復(fù)到正常水平之后，購房成本到底會(huì)增加多少？我們可以通過實(shí)際案例來具體進(jìn)行計(jì)算。假定前文中的朱先生在浦東三林地區(qū)內(nèi)找到一套面積約80平方米的兩房，售價(jià)為135萬元，依據(jù)上海標(biāo)準(zhǔn)，這套兩房屬于普通住房。再假設(shè)明年1月1日稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)回復(fù)正常水平，下面我們可以通過計(jì)算來發(fā)現(xiàn)這種變化對交易成本會(huì)發(fā)生怎樣的變化（具體見表）。

　　表主要稅費(fèi)一覽表（滿兩年但少于5年）

　　通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，優(yōu)惠政策到期之后，總的交易成本會(huì)出現(xiàn)大幅增加。對于上述案例中的房源而言，即使是普通住房，其總的交易稅費(fèi)將達(dá)到109075元，而目前只有13500元，前者是后者的8倍多。

　　前面的計(jì)算是考慮總的交易成本。而對于個(gè)人而言，又有什么變化。根據(jù)交易雙方負(fù)擔(dān)的稅種不同，我們不難發(fā)現(xiàn)賣家稅費(fèi)成本將會(huì)大幅增加。仍以上述案例為例，其中賣家要負(fù)擔(dān)印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、營業(yè)稅以及二手房個(gè)稅等，總的費(fèi)用達(dá)87950元，而在目前，這些稅費(fèi)全免。

　　對于購家來說，交易成本也會(huì)有所增加，目前購家需要負(fù)擔(dān)的是契稅，上述案例需負(fù)擔(dān)13500元；稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)正常水平后將增至21125元（契稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)之和），等于多支付7625元，這相當(dāng)于白領(lǐng)的一個(gè)月的工資。

　　此外，還有另外一個(gè)不能忽視的就是銀行按揭貸款優(yōu)惠利率的取消，這將會(huì)使得購房成本再次加大。假設(shè)朱先生向銀行申請7成20年按揭貸款，其貸款總額為94.5萬元，目前他可以申請到下浮0.7倍的優(yōu)惠利率，年利率水平為4.158%，根據(jù)計(jì)算他每月還款金額為5805.5元（等額本息還款法），總的還款金額為139.33萬元。而如果優(yōu)惠利率取消，利率水平則會(huì)提高，即使是在目前的基準(zhǔn)利率水平打0.85折，也會(huì)達(dá)到5.049%，每月還款額度達(dá)到6262.2元，每月要多支出456.7元；總的還款金額150.29萬元，多出將近11萬元。

　　未來政策走向如何

　　研究政策的變化，無法繞開政府對樓市的態(tài)度。滬上一位樓市專家向記者透露，他剛剛參加一次由上海房地產(chǎn)主管部門召開的專家座談會(huì)。會(huì)上，主管部門有關(guān)專業(yè)表示不希望房價(jià)出現(xiàn)大漲，當(dāng)然也不希望大幅度回調(diào)，而是希望平穩(wěn)過渡。

　　在這種基調(diào)下，專家表示，樓市優(yōu)惠政策的取消與否，政府會(huì)根據(jù)市場情況具體來定奪。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授近日在接受記者采訪時(shí)表示，優(yōu)惠政策的取消不會(huì)搞“一刀切”。

　　進(jìn)入8月份以來，各地樓市相繼進(jìn)入觀望期，具體表現(xiàn)為價(jià)格滯漲交易量萎縮。根據(jù)北京中原地產(chǎn)三級市場研究部監(jiān)測結(jié)果反映，目前消費(fèi)者受房價(jià)連續(xù)上漲和購房交易成本加大的影響，觀望情緒漸漲，交易周期較前幾個(gè)月明顯拉長。對此，尹伯成教授認(rèn)為，政府不會(huì)讓已經(jīng)有所起色的樓市重新陷入低迷之中，因此他認(rèn)為優(yōu)惠政策將會(huì)“有收有放”。

　　至于哪些優(yōu)惠政策會(huì)被取消？尹伯成教授表示對于那些有助長投資之風(fēng)的優(yōu)惠政策將會(huì)取消，如部分大幅降低交易成本的政策將會(huì)取消，他說：“比如出售購購滿兩年的普通房就可減免營業(yè)稅、二手房個(gè)稅的政策，年底之后肯定不會(huì)再延緩下去。”當(dāng)然還包括二套房松綁政策將會(huì)控制得更加嚴(yán)格。

　　之所以做出這樣的判斷，尹伯成教授進(jìn)一步分析指出，目前各商業(yè)銀行已經(jīng)完成了全年的房貸指標(biāo)，因此放貸欲望不是很強(qiáng)烈。但進(jìn)入新的一年之后，新的房貸額度批準(zhǔn)之后，商業(yè)銀行的房貸沖動(dòng)會(huì)大大增強(qiáng)，屆時(shí)寬松的信貸環(huán)境加上優(yōu)惠政策的推波助瀾，不排除又會(huì)導(dǎo)致新一輪房價(jià)的上漲。

　　而其中部分鼓勵(lì)自住需求的優(yōu)惠政策，則很有可能會(huì)延緩。上海知名樓市專家蔡為民在接受記者采訪時(shí)表示，對于鼓勵(lì)自住型需求的優(yōu)惠政策而言，在明年仍將發(fā)揮其作用。在他看來，刺激房產(chǎn)合理消費(fèi)有利于樓市穩(wěn)健發(fā)展，其作用是非常明顯的，因此政府不會(huì)輕易放棄“這一招”。

　　不過蔡為民認(rèn)為，政府可能會(huì)采取“新瓶裝老酒”的迂回延緩方式。他說：“政府為了保證自身較起碼的公信力，會(huì)在年底將現(xiàn)有的優(yōu)惠政策全部取消，然后再出臺(tái)新的刺激方案，當(dāng)然，其內(nèi)容可以與之前存在相似的地方?！?/P>

　　由此看來，由推出全國執(zhí)行的二成頭付和7折優(yōu)惠利率政策緩續(xù)的可能性較大。以及為鼓勵(lì)頭次置業(yè)而設(shè)置的減免契稅、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等政策，也有可能會(huì)延續(xù)下去。

　　對后市影響有限

　　那么，優(yōu)惠政策的調(diào)整，對后市影響如何？

　　在專家看來，政策的調(diào)整并不會(huì)對樓市形成打壓之勢。蔡為民預(yù)測，政府會(huì)根據(jù)市場反映來應(yīng)對。他表示，政府將會(huì)密切關(guān)注未來兩個(gè)月的市場走勢，如果在11、12月份成交量進(jìn)一步下滑，政府當(dāng)然不會(huì)坐視不管。

　　尹伯成也認(rèn)為，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)面看起來有了好轉(zhuǎn)跡象，但根基還不太牢固，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量，政府也不太可能輕易讓房地產(chǎn)市場調(diào)整幅

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