好幾年前,筆者在澳大利亞逗留,與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界的華人精英交流。期間有位當(dāng)?shù)氐呐枷窦?jí)前輩，他幾乎每周都開(kāi)面向華人的講座，而每次演講的內(nèi)容雖千差萬(wàn)別，但其實(shí)較重要的理念無(wú)非提煉成一句話：要成功，必須右手工作，左手投資。

　　而投資的較重要、較穩(wěn)健的渠道，當(dāng)屬房產(chǎn)投資。這個(gè)觀點(diǎn)被他用曲線圖表示出來(lái)，不算不知道，一算嚇一跳?？梢钥吹疆?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)在過(guò)去的十幾年里，雖然曲曲折折，但平均下來(lái)一看，也有年7%的漲幅。澳大利亞不屬于世界經(jīng)濟(jì)的核心圈層國(guó)家，但有其獨(dú)到的自然資源優(yōu)勢(shì)，加上國(guó)家政策開(kāi)放開(kāi)明，即使是在美元持續(xù)貶值的年頭，澳元依然堅(jiān)挺甚至升值。即使是在金融危機(jī)來(lái)臨之際，澳大利亞依然似乎游離在風(fēng)暴之外。

　　說(shuō)澳大利亞的故事，是想說(shuō)兩點(diǎn)：其一，美國(guó)的衰退，并不代表世界所有國(guó)家的衰退。澳大利亞尚且如此，具有強(qiáng)大內(nèi)需市場(chǎng)的發(fā)展中國(guó)家——中國(guó)更是如此。其二，對(duì)于沒(méi)有太多時(shí)間和渠道的工薪族來(lái)說(shuō)，右手工作，左手投資，尤其是要把房產(chǎn)作為較重要的投資渠道，是放之四海皆準(zhǔn)的道理。

　　那么，如何做好房產(chǎn)投資呢？在沒(méi)有資金優(yōu)勢(shì)的情況下，提前把握樓市趨勢(shì)，搶占市場(chǎng)有利位置，往往是普通工薪的投資要義。

　　從長(zhǎng)周期來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)還會(huì)被無(wú)數(shù)次刷新

　　很多朋友，在很多場(chǎng)合，都會(huì)提一個(gè)同樣的問(wèn)題：房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？

　　類(lèi)似的問(wèn)題還有：現(xiàn)在是購(gòu)房的時(shí)機(jī)嗎？

　　其實(shí)房?jī)r(jià)的概念往往非常的模糊，就象股市的指數(shù)，指數(shù)上升并不代表你所購(gòu)的股票上漲。而股市低迷，一樣也會(huì)在少數(shù)股票上存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　如果單就市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)說(shuō)，我較近的建議是：

　　未來(lái)幾個(gè)月由于供應(yīng)方惜售的心理和購(gòu)購(gòu)方對(duì)剛剛大幅上漲的價(jià)格的心理抗性，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)短暫的相對(duì)停滯期。整體房?jī)r(jià)不會(huì)有明顯上升。但我更重要的觀點(diǎn)是：在長(zhǎng)周期里看未來(lái)幾個(gè)月的走勢(shì)是無(wú)意義的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)與股市不同，很難在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅明顯波動(dòng)。08年年底的樓市蕭條以及房?jī)r(jià)下降是多方面的因素綜合作用的結(jié)果。我認(rèn)為，只有在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入停滯階段，房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)才會(huì)真正停止。

　　因此，從一個(gè)長(zhǎng)周期來(lái)看，以北京為頭的一線城市房?jī)r(jià)很難大幅下降。宏觀經(jīng)濟(jì)在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間如保持一定的增長(zhǎng)速度，一線城市的房?jī)r(jià)就會(huì)有相應(yīng)的持續(xù)上升。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)不是較高點(diǎn)也不是次高點(diǎn)，而只是一個(gè)歷史性數(shù)據(jù)，必將在未來(lái)被無(wú)數(shù)次刷新。

　　市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)拉動(dòng)下輪樓市熱點(diǎn)

　　建立在上述觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，我更愿意討論的往往是：下一輪樓市增長(zhǎng)的熱點(diǎn)在哪里？

　　所謂的增長(zhǎng)熱點(diǎn)，其標(biāo)志有二：一是供求兩旺。二是量?jī)r(jià)齊升。這樣的熱點(diǎn)區(qū)域，其價(jià)格的增長(zhǎng)有其充分的供應(yīng)為基礎(chǔ)；深厚的需求做保障。應(yīng)該說(shuō)這樣的熱點(diǎn)區(qū)域的挖掘與提前占領(lǐng)，是跑贏樓市、甚或是跟上樓市的基本前提。

　　我寫(xiě)過(guò)一篇博客《面對(duì)房?jī)r(jià)是坐以待斃還是奮起直追》。說(shuō)的是我的心里話，也是與很多年輕一點(diǎn)的80后共勉。這篇博客被收錄在經(jīng)典博客集里了，看來(lái)這個(gè)觀點(diǎn)還是有共鳴的。但我在實(shí)際生活中發(fā)現(xiàn)，奮起直追不是件簡(jiǎn)單的事，往往需要更加敏銳的觸角和視野。

　　樓市增長(zhǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域是有其規(guī)律的。

　　我在2000年底應(yīng)《北京晚報(bào)》邀請(qǐng)總結(jié)年度樓市展望未來(lái)趨勢(shì)，當(dāng)時(shí)感慨北京四環(huán)的全線通車(chē)，將大幅拉動(dòng)四環(huán)沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而由于四環(huán)周?chē)罅康木G化帶建設(shè)將直接導(dǎo)致北京居住熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。如今，住在四環(huán)已經(jīng)是很多人的選擇，而四環(huán)的房?jī)r(jià)也由當(dāng)初的5000-6000元/平方米上升到20000-30000元/平方米。與此同時(shí)，二環(huán)三環(huán)附近的房?jī)r(jià)雖然也有所上升，但其增幅與四環(huán)相比，卻難以望其項(xiàng)背。

　　由此可見(jiàn)，我們所說(shuō)的熱點(diǎn)區(qū)域，指的是那些在一定時(shí)間里，有更快價(jià)格上升動(dòng)力的區(qū)域。這些區(qū)域，頭先是以市政基礎(chǔ)設(shè)施作為基本驅(qū)動(dòng)力的。包括城市快速主干道、快速軌道交通、成規(guī)模的城市綠地、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施等等。其中又以主干道和快速軌道交通的拉動(dòng)能力為較。四環(huán)路的修通、5號(hào)線、13號(hào)線的投入運(yùn)行等等都是如此。

　　然而，很多人即使從理性上認(rèn)同上述觀點(diǎn)，但若有人提出，未來(lái)2-3年大興房?jī)r(jià)將飆升至15000元/平方米，人們從感情上仍然難以認(rèn)同。

　　但是，有時(shí)樓市就是這么殘酷。我們身置其中，作為其中的從業(yè)人員，一方面被樓市裹脅著不斷摸高房?jī)r(jià)，另一方面卻摸著自己的口袋感慨自己也趕不上飆升的房?jī)r(jià)。

　　“副都心”的房?jī)r(jià)漲幅將超過(guò)傳統(tǒng)城市

　　客觀分析，未來(lái)2-3年里，隨著2011-2012年大批城市軌道交通的竣工通車(chē)，北京的城市“副都心”將初具雛形。包括通州、大興、順義、昌平等城市軌道交通沿線的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，其居住價(jià)值將日益凸現(xiàn)。

　　盡管眼前五環(huán)以內(nèi)的“萬(wàn)元房荒”已經(jīng)成為活生生的現(xiàn)實(shí)，但我們還是會(huì)更現(xiàn)實(shí)地看到，“萬(wàn)元房荒”將延伸到六環(huán)附近軌道交通所及處。就好比今天四環(huán)的房?jī)r(jià)已經(jīng)不比二環(huán)、三環(huán)低多少，有的區(qū)域甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，四環(huán)房?jī)r(jià)高于二環(huán)以及三環(huán)。因?yàn)閺木幼〉膬r(jià)值來(lái)說(shuō)，二環(huán)、三環(huán)和四環(huán)已經(jīng)難分高下。

　　那么四環(huán)的今天，也就是“副都心”們的明天。

　　隨著北京城市規(guī)劃新思想的逐步落實(shí)，我們的生活方式會(huì)在未來(lái)的3-5年逐步發(fā)生改變。越來(lái)越多的城市軌道交通系統(tǒng)會(huì)逐步取代越來(lái)越擁堵的坐擁車(chē)出行。而相對(duì)密度更低居住舒適度更高的新興城鎮(zhèn)會(huì)逐步取代城市里密不透風(fēng)的高樓。較重要的是，當(dāng)人們從都市溢出，匯聚到各個(gè)副都心的時(shí)候，眼下我們較擔(dān)心的商業(yè)配套、生活配套等等問(wèn)題也會(huì)迎刃而解。

　　以望京為例，這個(gè)城市區(qū)域經(jīng)過(guò)將近15年的的開(kāi)發(fā)，目前進(jìn)入了尾聲。曾經(jīng)這里是城市郊區(qū)，曾經(jīng)這里被詬病為睡城，而較近潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)以40億拿下望京較后一塊核心土地做200米超高寫(xiě)字樓，證明人氣聚集的望京也會(huì)有超乎尋常的商務(wù)價(jià)值。

　　這樣的故事，也會(huì)下一輪的“副都心”熱中上演。

　　城市軌道交通建設(shè)→刺激周邊土地升值，開(kāi)發(fā)升溫→對(duì)未來(lái)的期望值和開(kāi)發(fā)投資推動(dòng)雙重作用下吸引人們聚集→軌道交通建設(shè)完畢，進(jìn)一步加快人群聚集→商業(yè)價(jià)值提升，配套進(jìn)駐→人群進(jìn)一步聚集→商業(yè)、商務(wù)、居住功能的完整具備，副都心形成。

　　就象四環(huán)在過(guò)去的5-6年里比二三環(huán)有一個(gè)明顯更快的漲幅，我們有理由相信，在未來(lái)的一段時(shí)間里，副都心將會(huì)比傳統(tǒng)的城市有一個(gè)明顯更快的漲幅。

　　我們總是在感慨自己沒(méi)有趕上好機(jī)會(huì)。但事實(shí)上，只要發(fā)展沒(méi)有停滯，任何時(shí)候都有機(jī)會(huì)。在08年下半年一片蕭條之中仍然咬牙置業(yè)的人們，肯定沒(méi)有想到，僅僅過(guò)了不到四個(gè)月的功夫，就迎來(lái)了一個(gè)早春。

　　在09年下半年，樓市極有可能步入一個(gè)相對(duì)停滯的平臺(tái)期，在這個(gè)平臺(tái)期，房?jī)r(jià)上漲幅度將放緩，樓市成交總量相對(duì)降低，社會(huì)輿論搖擺不定。但若能預(yù)見(jiàn)到半年后、一年后，乃至2-3年后的趨勢(shì)，這個(gè)平臺(tái)期的意義或許也就大不相同了。

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