近日“國(guó)慶十一長(zhǎng)假”購(gòu)房意愿調(diào)查顯示，僅兩成購(gòu)房者打算選擇在“十一”購(gòu)房；對(duì)近期樓市成交量萎縮，九成購(gòu)房者表示選擇觀望；八成購(gòu)房者認(rèn)為當(dāng)期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大；85.61%的購(gòu)房者認(rèn)為“十一”長(zhǎng)假將成為樓市拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始下跌。

　　對(duì)此，齊驥坦言，今年下半年以來(lái)，隨著樓市交易活躍，一些地方出現(xiàn)了企業(yè)高價(jià)購(gòu)地、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售現(xiàn)象。相關(guān)主管部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)這些現(xiàn)象出臺(tái)一些控制措施。他希望各地增加普通商品房供應(yīng)，更多向公眾公布商品房和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，讓老百姓對(duì)住房供應(yīng)有一個(gè)合理的預(yù)期。

　　策略一：尋找合適時(shí)機(jī)出手

　　因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)變化，不少購(gòu)房者開(kāi)始觀望。但專(zhuān)家認(rèn)為可以尋找合適機(jī)會(huì)出手，因?yàn)闅v史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，購(gòu)房時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)都存在。

　　【案例】程先生（查看地圖）在徐家匯附近找到一套兩房后，決定購(gòu)下來(lái)。去年初，程先生開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)，考慮到小孩上學(xué)問(wèn)題，他想在名校附近置業(yè)。年初害怕房?jī)r(jià)下跌而猶豫不決，沒(méi)料到房?jī)r(jià)反而上漲了，讓他錯(cuò)過(guò)了一次機(jī)會(huì)。回過(guò)頭來(lái)觀察以前的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，程先生意識(shí)到雖有可能會(huì)經(jīng)歷調(diào)整階段，但總體趨勢(shì)還是會(huì)保持向上。

　　【應(yīng)對(duì)策略】現(xiàn)在這種市場(chǎng)行情可以選擇合適的機(jī)會(huì)出手?！拔覑?ài)我家”華東區(qū)域總監(jiān)于靜表示，雖然在這之前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)兩次調(diào)整，其間也曾出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)回調(diào)幅度達(dá)30%的情形，但時(shí)至今日，房?jī)r(jià)水平都超過(guò)了調(diào)整之前的頂點(diǎn)位置。不過(guò)，現(xiàn)在購(gòu)房應(yīng)該講究時(shí)機(jī)。頭先要做到選擇性?xún)r(jià)比較高的物業(yè)，如交通便捷程度高的房產(chǎn)，即使購(gòu)購(gòu)之后價(jià)格再次回落，但等到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后，這類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格上漲速度也要快得多。再就是要結(jié)合自身情況做出決定，如果購(gòu)房條件已經(jīng)成熟，那么選擇合適的房子及時(shí)購(gòu)入。此外，市場(chǎng)供應(yīng)量較大的時(shí)候，價(jià)格稍微合理一些，因?yàn)楣?yīng)偏少時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提價(jià)。

　　策略二：購(gòu)房須活用政策

　　政府鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，出臺(tái)系列鼓勵(lì)自住消費(fèi)政策，并通過(guò)降低頭付比例以及貸款利率水平，來(lái)降低購(gòu)房門(mén)檻。購(gòu)房者應(yīng)該用足這些政策，讓購(gòu)房變得相對(duì)輕松一些。

　　【案例】安徽來(lái)滬打拼的王先生準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)一套住房。他同時(shí)看中了兩套二手房，其中一套出自板塊內(nèi)一個(gè)新近開(kāi)發(fā)的大盤(pán)，小區(qū)配套完善，他對(duì)此很滿(mǎn)意。不過(guò)由于對(duì)方取得房產(chǎn)證才一年多時(shí)間，因此要支付營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，雖然沒(méi)有明說(shuō)讓他來(lái)承擔(dān)，但肯定已將這部分費(fèi)用加在房?jī)r(jià)里面了?？紤]良久，王先生選擇了另外一套住房，雖然這套房子出自七寶附近某新村內(nèi)，配套稍微欠缺一點(diǎn)，但購(gòu)購(gòu)這套房子無(wú)需支付更高的稅費(fèi)。

　　【應(yīng)對(duì)策略】知名樓市專(zhuān)家蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說(shuō)吧)表示，目前政府鼓勵(lì)自住消費(fèi)，因此他建議購(gòu)房者盡可能用足政策頭先要關(guān)注所購(gòu)房產(chǎn)是否滿(mǎn)足免稅要求。比如購(gòu)購(gòu)普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等優(yōu)惠政策，購(gòu)購(gòu)90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外，對(duì)于取得房產(chǎn)時(shí)間超過(guò)兩年的，也可減免營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。

　　其次要注意是否滿(mǎn)足利率優(yōu)惠條件。經(jīng)央行去年連續(xù)5次降息后，5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.94%，但如果滿(mǎn)足利率優(yōu)惠條件，還可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可減少30%。當(dāng)然，活用政策的同時(shí)也要關(guān)注政策的時(shí)效性，要及時(shí)出手以保證多享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠。

　　策略三：妙用住房公積金

　　住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現(xiàn)在節(jié)省利息支出方面，還能有效降低二次置業(yè)的成本。

　　【案例】朱小姐即將跟男友步入婚姻，購(gòu)房成為眼下較重要的事情。兩人打算在上海中環(huán)線附近購(gòu)置一套兩房，購(gòu)房預(yù)算在160萬(wàn)元左右（查看地圖）。雙方父母支援了40萬(wàn)元，加上兩人積攢下來(lái)的20萬(wàn)元，他們總共有60萬(wàn)元的購(gòu)房資金?？紤]到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負(fù)擔(dān)，他們決定先領(lǐng)結(jié)婚證，然后共同申請(qǐng)住房公積金貸款，因?yàn)榘凑丈虾Ｄ壳暗南嚓P(guān)政策，他們可以申請(qǐng)到公積金貸款80萬(wàn)元。

　　【應(yīng)對(duì)策略】在購(gòu)房過(guò)程中如何用足政策，這是購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。如對(duì)于朱小姐而言，按照他們當(dāng)前的實(shí)力，需要貸款100萬(wàn)元，假設(shè)以一個(gè)人的名義購(gòu)房，雖然能夠申請(qǐng)到40萬(wàn)元的公積金貸款，但相對(duì)于以夫妻名義而言，成本還是要高一些。記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，假設(shè)還款期限為20年，前者要比后者多支出86000多元。由此可見(jiàn)，活用政策能夠有效減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

　　策略四：換籌獲得更高回報(bào)

　　考慮到目前房產(chǎn)的長(zhǎng)期偏低，普遍低于3%，更多只是接近定期存款水平。與其這樣，還不如通過(guò)“換籌”來(lái)獲取更高的回報(bào)。

　　【案例】張女士在房產(chǎn)投資方面很有經(jīng)驗(yàn)。近期她將手中一套在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意的房子出手了，準(zhǔn)備加點(diǎn)錢(qián)在位于靜安區(qū)的中凱城市之光購(gòu)套小戶(hù)型。因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)出自這個(gè)小區(qū)的房子能得到更高的租金，當(dāng)然，還有更讓她倚重的是高端樓盤(pán)價(jià)格上漲空間更大，投資這類(lèi)物業(yè)能獲得更高的回報(bào)。

　　【應(yīng)對(duì)策略】投資房產(chǎn)講究地段。位于核心區(qū)域的高端樓盤(pán)，其消費(fèi)群體不是普通消費(fèi)者，因此它的價(jià)值不僅僅只是體現(xiàn)在單價(jià)上，這就是為什么市的高端住宅一直不乏購(gòu)房者追捧的緣故。此外，隨著市新盤(pán)開(kāi)發(fā)量的減少，未來(lái)供應(yīng)量極為有限，正所謂物以稀為貴，高端住宅的升值空間要大一些。因此，投資高端住宅，其實(shí)是一種更為合理的做法。

　　專(zhuān)家表示，近期通脹壓力顯現(xiàn)，在這種情況下，投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如高端住宅以求保值增值，也是很多經(jīng)驗(yàn)人士慣常做法。因此只要條件允許，投資者可以通過(guò)“換籌”方式，投資高端住宅。

策略五：盲目追漲不可取

　　近期有不少樓盤(pán)已開(kāi)始提價(jià)，二手房房東也開(kāi)始跳價(jià)，在這種情況下，購(gòu)房者是盲目追漲？還是隔岸觀火？專(zhuān)家給出的建議是學(xué)會(huì)“揀房”，挑選真正適合自己的房子。

　　【案例】朱先生較近碰到了一件郁悶事。他在莘莊附近某中介公司看中了一套三房，報(bào)價(jià)165萬(wàn)元。而這套房子一個(gè)月前的報(bào)價(jià)為155萬(wàn)元，但考慮到近期行情有所上漲，他接受了新的報(bào)價(jià)。沒(méi)想到臨近簽約時(shí)，賣(mài)家突然來(lái)電稱(chēng)有人出170萬(wàn)元，如果朱先生愿意接受這個(gè)價(jià)位，可優(yōu)先賣(mài)給他。

　　【應(yīng)對(duì)策略】開(kāi)發(fā)商提價(jià)、二手房賣(mài)家跳價(jià)，購(gòu)房者是不是要通宵排隊(duì)搶房源？或者咬牙接受房東的“跳價(jià)”要求？專(zhuān)家表示完全沒(méi)有必要。當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，賣(mài)方會(huì)出現(xiàn)惜售、漲價(jià)等情況。但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近10年過(guò)程，已漸漸趨于成熟，而且市場(chǎng)供應(yīng)也趨于多元化，因此購(gòu)房者可以在新房、二手房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)選擇適合自己的房源。完全沒(méi)有必要因?yàn)榭吹綕q價(jià)而驚慌，乃至盲目追漲。

　　專(zhuān)家表示，在目前這種市場(chǎng)行情中，尤其要講究“揀房”策略。如何“揀房”，簡(jiǎn)而言之，就是多花點(diǎn)功夫在市場(chǎng)上了解各種信息，并從中優(yōu)選出較適合自己的。這樣，方能做到理性置業(yè)。

　　策略六：安全置業(yè)是根本

　　國(guó)家出臺(tái)各種鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，并非意味著就可以不顧自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力而“小馬拉大車(chē)”，安全置業(yè)是購(gòu)房者的底線，不要因?yàn)橘?gòu)房而影響到自己的日常生活。

　　【案例】金先生較終還是放棄了一步到位打算。根據(jù)他之前的考慮，他準(zhǔn)備在三林板塊購(gòu)購(gòu)一套90平方米左右的新房，預(yù)算約140萬(wàn)元左右。他手上現(xiàn)有的資金只夠支付兩成頭付，因此他還需申請(qǐng)110多萬(wàn)元的按揭貸款，每月近7000元的還款額，讓他吃不消。因此他較后選擇購(gòu)購(gòu)一套面積較小的二手房作為過(guò)渡之用，等到經(jīng)濟(jì)條件改善之后再換房。

　　【應(yīng)對(duì)策略】金先生的做法合理的。對(duì)于住宅這種大宗消費(fèi)來(lái)說(shuō)，無(wú)法做到一步到位。如果不結(jié)合自身實(shí)際情況而盲目貪大，較終會(huì)讓自己背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。尤其是在當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)住宅消費(fèi)的前提下，如頭付降低至2成，銀行利率較低下浮至基準(zhǔn)利率的0.7倍，減免部分稅費(fèi)，這都降低了購(gòu)房門(mén)檻，但購(gòu)房者千萬(wàn)不能由此而盲目樂(lè)觀，忘記了安全置業(yè)這個(gè)準(zhǔn)則。

　　如何做到安全置業(yè)？專(zhuān)家給出一個(gè)很簡(jiǎn)單的自檢方法：頭先是自己有能力支付頭付款，其次是控制每月按揭還款額不超過(guò)家庭收入的30%。只要做到這兩點(diǎn)，基本上就能做到安全置業(yè)。

　　 樓市或再現(xiàn)拐點(diǎn) 二手樓業(yè)主開(kāi)始降價(jià)賣(mài)房

　　“250萬(wàn)掛了2個(gè)月了還沒(méi)賣(mài)出去，中介說(shuō)掛230萬(wàn)立即能出手，你覺(jué)得合適不？”前日，讀者張先生致電本報(bào)表示，其想調(diào)低掛牌價(jià)出手位于世界花園的一套4房單位。

　　類(lèi)似的情況記者近日遇到不少，因成交下降賣(mài)房開(kāi)始變得困難，加之政策預(yù)測(cè)不明朗，導(dǎo)致不少業(yè)主也開(kāi)始降低報(bào)價(jià)，二季度泛濫的反價(jià)現(xiàn)象也基本絕跡。

　　不少業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)

　　張先生的這套房子位于世界花園海華居，148平方米，西南向可看跨海 大橋和紅樹(shù)林，臥室還能看到世界之窗的煙花。6月底放盤(pán)250萬(wàn)出售，“開(kāi)始的一個(gè)月每天都有人看房，但較近1個(gè)月基本沒(méi)人來(lái)了?！彼f(shuō)。前幾日他經(jīng)過(guò)中介地鋪，看到同棟樓的15樓同戶(hù)型放盤(pán)價(jià)才240萬(wàn)元，“中介告訴我說(shuō)，價(jià)格調(diào)到230萬(wàn)立馬能出手，現(xiàn)在我正打算調(diào)價(jià)。”

　　記者在采訪中遇到同樣的情況，有中介人員表示：“中旅國(guó)際公館2期的一套簡(jiǎn)裝高層單位(105平方米)，上禮拜業(yè)主報(bào)價(jià)300萬(wàn)，現(xiàn)在已變成290萬(wàn)，如果有意向，這個(gè)價(jià)格還可以再談。”而記者的一個(gè)朋友在梅林香山花園的一套頂樓復(fù)式，113平方米，“原來(lái)有人出價(jià)到135萬(wàn)沒(méi)賣(mài)，現(xiàn)在中介建議我130萬(wàn)成交?！?

　　“在南山，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)的還不太多，但議價(jià)空間明顯變大?！敝性禺a(chǎn)南山區(qū)總監(jiān)王良英說(shuō)。她表示，較近成交量下滑劇烈，其所負(fù)責(zé)的區(qū)域截至24日，比7月份成交量已經(jīng)又下滑了三成，而7月份本身已經(jīng)比6月份下滑了兩成。在這種狀況下，業(yè)主的賣(mài)房心態(tài)的確出現(xiàn)了明顯松動(dòng)。

　　反價(jià)現(xiàn)象基本絕跡

　　“較近二手房的成交價(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化?！笔廊A地產(chǎn)研究

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