策略一：尋找合適時機出手

　　因為擔心房價變化，不少購房者開始觀望。但專家認為可以尋找合適機會出手，因為歷史經驗告訴我們，購房時機永遠都存在。

　　【案例】程先生在徐家匯附近找到一套兩房后，決定購下來。去年初，程先生開始關注房產，考慮到小孩上學問題，他想在名校附近置業(yè)。年初害怕房價下跌而猶豫不決，沒料到房價反而上漲了，讓他錯過了一次機會?；剡^頭來觀察以前的市場發(fā)展規(guī)律，程先生意識到雖有可能會經歷調整階段，但總體趨勢還是會保持向上。

　　【應對策略】現(xiàn)在這種市場行情可以選擇合適的機會出手?！拔覑畚壹摇比A東區(qū)域總監(jiān)于靜表示，雖然在這之前房地產市場經歷過兩次調整，其間也曾出現(xiàn)過房價回調幅度達30%的情形，但時至今日，房價水平都超過了調整之前的頂點位置。不過，現(xiàn)在購房應該講究時機。頭先要做到選擇性價比較高的物業(yè)，如交通便捷程度高的房產，即使購購之后價格再次回落，但等到市場好轉之后，這類房產的價格上漲速度也要快得多。再就是要結合自身情況做出決定，如果購房條件已經成熟，那么選擇合適的房子及時購入。此外，市場供應量較大的時候，價格稍微合理一些，因為供應偏少時，開發(fā)商往往會提價。

　　策略二：購房須活用政策

　　政府鼓勵住宅消費，出臺系列鼓勵自住消費政策，并通過降低頭付比例以及貸款利率水平，來降低購房門檻。購房者應該用足這些政策，讓購房變得相對輕松一些。

　　【案例】安徽來滬打拼的王先生準備購購一套住房。他同時看中了兩套二手房，其中一套出自板塊內一個新近開發(fā)的大盤，小區(qū)配套完善，他對此很滿意。不過由于對方取得房產證才一年多時間，因此要支付營業(yè)稅、個人所得稅等，雖然沒有明說讓他來承擔，但肯定已將這部分費用加在房價里面了。考慮良久，王先生選擇了另外一套住房，雖然這套房子出自七寶附近某新村內，配套稍微欠缺一點，但購購這套房子無需支付更高的稅費。

　　【應對策略】知名樓市專家蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說吧)(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說吧)表示，目前政府鼓勵自住消費，因此他建議購房者盡可能用足政策頭先要關注所購房產是否滿足免稅要求。比如購購普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費等優(yōu)惠政策，購購90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外，對于取得房產時間超過兩年的，也可減免營業(yè)稅和個稅。

　　其次要注意是否滿足利率優(yōu)惠條件。經央行去年連續(xù)5次降息后，5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.94%，但如果滿足利率優(yōu)惠條件，還可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可減少30%。當然，活用政策的同時也要關注政策的時效性，要及時出手以保證多享受到相關政策的優(yōu)惠。

　　策略三：妙用住房公積金

　　住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現(xiàn)在節(jié)省利息支出方面，還能有效降低二次置業(yè)的成本。

　　【案例】朱小姐即將跟男友步入婚姻，購房成為眼下較重要的事情。兩人打算在上海中環(huán)線附近購置一套兩房，購房預算在160萬元左右。雙方父母支援了40萬元，加上兩人積攢下來的20萬元，他們總共有60萬元的購房資金。考慮到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負擔，他們決定先領結婚證，然后共同申請住房公積金貸款，因為按照上海目前的相關政策，他們可以申請到公積金貸款80萬元。

　　【應對策略】在購房過程中如何用足政策，這是購房者應該認真思考的問題。如對于朱小姐而言，按照他們當前的實力，需要貸款100萬元，假設以一個人的名義購房，雖然能夠申請到40萬元的公積金貸款，但相對于以夫妻名義而言，成本還是要高一些。記者計算發(fā)現(xiàn)，假設還款期限為20年，前者要比后者多支出86000多元。由此可見，活用政策能夠有效減輕購房負擔。

　　策略四：換籌獲得更高回報

　　考慮到目前房產的長期偏低，普遍低于3%，更多只是接近定期存款水平。與其這樣，還不如通過“換籌”來獲取更高的回報。

　　【案例】張女士在房產投資方面很有經驗。近期她將手中一套在租賃市場表現(xiàn)差強人意的房子出手了，準備加點錢在位于靜安區(qū)的中凱城市之光購套小戶型。因為她發(fā)現(xiàn)出自這個小區(qū)的房子能得到更高的租金，當然，還有更讓她倚重的是高端樓盤價格上漲空間更大，投資這類物業(yè)能獲得更高的回報。

　　【應對策略】投資房產講究地段。位于核心區(qū)域的高端樓盤，其消費群體不是普通消費者，因此它的價值不僅僅只是體現(xiàn)在單價上，這就是為什么市的高端住宅一直不乏購房者追捧的緣故。此外，隨著市新盤開發(fā)量的減少，未來供應量極為有限，正所謂物以稀為貴，高端住宅的升值空間要大一些。因此，投資高端住宅，其實是一種更為合理的做法。

　　專家表示，近期通脹壓力顯現(xiàn)，在這種情況下，投資優(yōu)質資產如高端住宅以求保值增值，也是很多經驗人士慣常做法。因此只要條件允許，投資者可以通過“換籌”方式，投資高端住宅。

　　策略五：盲目追漲不可取

　　近期有不少樓盤已開始提價，二手房房東也開始跳價，在這種情況下，購房者是盲目追漲？還是隔岸觀火？專家給出的建議是學會“揀房”，挑選真正適合自己的房子。

　　【案例】朱先生較近碰到了一件郁悶事。他在莘莊附近某中介公司看中了一套三房，報價165萬元。而這套房子一個月前的報價為155萬元，但考慮到近期行情有所上漲，他接受了新的報價。沒想到臨近簽約時，賣家突然來電稱有人出170萬元，如果朱先生愿意接受這個價位，可優(yōu)先賣給他。

　　【應對策略】開發(fā)商提價、二手房賣家跳價，購房者是不是要通宵排隊搶房源？或者咬牙接受房東的“跳價”要求？專家表示完全沒有必要。當市場轉向賣方市場時，賣方會出現(xiàn)惜售、漲價等情況。但考慮到房地產市場經歷了近10年過程，已漸漸趨于成熟，而且市場供應也趨于多元化，因此購房者可以在新房、二手房兩個市場選擇適合自己的房源。完全沒有必要因為看到漲價而驚慌，乃至盲目追漲。

　　專家表示，在目前這種市場行情中，尤其要講究“揀房”策略。如何“揀房”，簡而言之，就是多花點功夫在市場上了解各種信息，并從中優(yōu)選出較適合自己的。這樣，方能做到理性置業(yè)。

　　策略六：安全置業(yè)是根本

　　國家出臺各種鼓勵住房消費政策，并非意味著就可以不顧自身經濟實力而“小馬拉大車”，安全置業(yè)是購房者的底線，不要因為購房而影響到自己的日常生活。

　　【案例】金先生較終還是放棄了一步到位打算。根據(jù)他之前的考慮，他準備在三林板塊購購一套90平方米左右的新房，預算約140萬元左右。他手上現(xiàn)有的資金只夠支付兩成頭付，因此他還需申請110多萬元的按揭貸款，每月近7000元的還款額，讓他吃不消。因此他較后選擇購購一套面積較小的二手房作為過渡之用，等到經濟條件改善之后再換房。

　　【應對策略】金先生的做法合理的。對于住宅這種大宗消費來說，無法做到一步到位。如果不結合自身實際情況而盲目貪大，較終會讓自己背上沉重的經濟負擔。尤其是在當前國家鼓勵住宅消費的前提下，如頭付降低至2成，銀行利率較低下浮至基準利率的0.7倍，減免部分稅費，這都降低了購房門檻，但購房者千萬不能由此而盲目樂觀，忘記了安全置業(yè)這個準則。

　　如何做到安全置業(yè)？專家給出一個很簡單的自檢方法：頭先是自己有能力支付頭付款，其次是控制每月按揭還款額不超過家庭收入的30%。只要做到這兩點，基本上就能做到安全置業(yè)

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