■背景

　　北京在迅速老齡化

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)60周歲以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.53億人，老齡化率為11.6%，而北京的情況更為嚴(yán)重。截至2006年底，北京市戶籍總?cè)丝跒?197.6萬人，其中60歲及以上的戶籍老年人口為202.4萬人。據(jù)預(yù)測(cè)，北京的老齡人口到2010年將達(dá)到250萬，到2030年能夠達(dá)到500萬。

　　這些迅速增加的老年人養(yǎng)老問題正在日益顯現(xiàn)出來。據(jù)了解，70歲以下的城市老人更愿意選擇獨(dú)居或和伴侶共同生活，與子女生活的老人在日益減少。而且，隨著年紀(jì)的增加，老年人對(duì)居住環(huán)境的要求也在逐步改變，相對(duì)于都市的繁華，他們更青睞于郊區(qū)的風(fēng)景和空氣，對(duì)社區(qū)公共活動(dòng)和同齡人之間的交流要求日益增加。雖然他們也愿意和子女在一起共享天倫之樂，但他們也清楚三世同堂甚至四世同堂的生活，在現(xiàn)代社會(huì)中，很難實(shí)現(xiàn)了。

　　購(gòu)房養(yǎng)老，正在成為一種逐步增加的購(gòu)房需求。

　　從發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资甑膶?shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，居家式“就地養(yǎng)老”方式已逐漸取代機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，成為較理想的養(yǎng)老方式。這種方式提倡老年人居住在自己的家庭中，享受社會(huì)化的養(yǎng)老服務(wù)。這種方式，既為社會(huì)減輕了負(fù)擔(dān)，也為老年人提供了頤養(yǎng)天年的捷徑。隨著北京老齡化的加劇，居家養(yǎng)老也將成為養(yǎng)老主流。

　　■案例

　　郊區(qū)還是市區(qū)

　　孟女士，54歲，在某企業(yè)從事財(cái)務(wù)工作，目前在城區(qū)有兩套房子，所處的地段都比較繁華，但她想找一個(gè)風(fēng)景、空氣都比較好的小區(qū)，以備退休后的生活。“子女都有各自的生活，我們也不想跟他們住在一起，容易發(fā)生矛盾不說，兩代人對(duì)居住、環(huán)境、配套要求的也不一樣，所以就想在郊區(qū)找個(gè)適合養(yǎng)老的小區(qū)購(gòu)套兩居室。我們倆身體還行，至少退休后10年內(nèi)自己照顧自己是沒問題的，只要社區(qū)里有足夠的老年人，我們平時(shí)能自己形成個(gè)小圈子，交流交流就行。至于進(jìn)城的問題，有方便的公交線、**線當(dāng)然好，如果沒有，我們也可以考慮自己購(gòu)輛小車，反正很快就有很多時(shí)間，考個(gè)駕照也不是難事。至于房款，我們有積蓄，兒子女兒也愿意幫我們出一部分。”

　　王先生，35歲，某外企員工。他希望給父母購(gòu)套一居或者兩居的房子安度晚年生活。他認(rèn)為這也是很正常的，“父母辛苦了一輩子，退休后應(yīng)該住得好點(diǎn)”。但他猶豫是在郊區(qū)購(gòu)房，還是在市區(qū)購(gòu)房?！敖紖^(qū)空氣好、景色好，房子基本都是板樓，住起來舒服，而且價(jià)格便宜，但就是配套不太好。市區(qū)則正好反過來，配套倒是比較齊全，也方便我們時(shí)不時(shí)地過去照顧，但居住感覺不舒服，而且很貴?！彼胂茸约嚎纯?，較后還是要看看父母更喜歡什么樣的房子。

　　■分析

　　兩種購(gòu)房需求

　　孟女士和王先生正好代表了目前購(gòu)購(gòu)養(yǎng)老房的兩種類型。

　　現(xiàn)在有相當(dāng)一部分準(zhǔn)老年人，具有較高的知識(shí)水平和收入，即將退休，子女基本都已經(jīng)獨(dú)立，他們就開始為自己退休后的生活著想了。他們對(duì)社區(qū)環(huán)境要求較高，強(qiáng)調(diào)居住舒適度，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件較寬裕，對(duì)公共交通的依賴不強(qiáng)。因?yàn)槟昙o(jì)不算太大，對(duì)醫(yī)療設(shè)施的要求也不是很強(qiáng)，所以他們更青睞公園附近的房子和郊區(qū)的房子。

　　還有部分中年人，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，希望能改善父母的居住條件，給老人們一個(gè)良好的環(huán)境養(yǎng)老，但他們考慮的更細(xì)致一些，對(duì)交通的便利程度、周邊醫(yī)療設(shè)施的配套、房?jī)r(jià)水平等方面要求較高。他們更愿意選擇在交通、醫(yī)療、環(huán)境等條件相對(duì)比較平衡的地區(qū)購(gòu)房。

　　■置業(yè)指導(dǎo)

　　選養(yǎng)老房要注意三點(diǎn)

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總高姍認(rèn)為，選擇養(yǎng)老房頭先是環(huán)境，不僅是項(xiàng)目所處周邊大的生態(tài)環(huán)境，包括社區(qū)內(nèi)部的小環(huán)境都要具備較高綠化率，生活環(huán)境才能更宜居；其次是產(chǎn)品，要選擇容積率偏低、樓間距較寬的項(xiàng)目，這樣能夠保障社區(qū)的居住人口密度處于合理的水平，盡量選擇帶電梯的板式小高層或花園洋房，保障老年人上下樓的安全和便利；第三要考量社區(qū)周邊綜合配套的完善程度，包括超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)療場(chǎng)所。

　　不同需求應(yīng)具體考量

　　老有所居是中國(guó)人的傳統(tǒng)思想，因此，即使在房?jī)r(jià)高漲的今天，無論是孝敬父母的子女，還是傳統(tǒng)歸屬觀念更強(qiáng)的老年人，都擁有著迫切購(gòu)購(gòu)“養(yǎng)老房”的需求。而每個(gè)購(gòu)購(gòu)養(yǎng)老房家庭的具體需求是千差萬別的，因此在選房時(shí)還需要從不同角度出發(fā)。

　?。鹤优疄楦改纲?gòu)房：自住兼顧未來投資

　　據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，有15%左右的二手房需求者表示購(gòu)房目的是為父母，可見子女為父母購(gòu)房是養(yǎng)老房購(gòu)購(gòu)群體中非常重要的組成部分。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，多數(shù)為父母購(gòu)房的子女都是次購(gòu)房行為，也就是說當(dāng)前自住同時(shí)也兼顧著未來投資的考慮，因此這類人群選擇養(yǎng)老房主要應(yīng)考慮區(qū)域升值的問題，例如大興、亦莊都擁有軌道即將落成的利好，未來房?jī)r(jià)和租金上漲都指日可待，作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的亦莊又具備穩(wěn)定的租賃客戶群體，因此這類區(qū)域房產(chǎn)較適合為父母購(gòu)房的子女購(gòu)購(gòu)。

　?。嘿?gòu)房與父母同住：兩居室次新房是選擇

　　據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，30%以上升級(jí)置業(yè)群體購(gòu)房是為與父母同住?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，這類需求兼顧了兩代甚至三代人的住房需求，次新房較為合適。與此同時(shí)，盡管次新房分布區(qū)域較多，但由于這類家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)已經(jīng)相對(duì)較大，因此應(yīng)避免購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)較高的區(qū)域，諸如因**4號(hào)線利好而價(jià)格高漲的馬家堡區(qū)域、中關(guān)村和上地大量中高端白領(lǐng)青睞的西三旗和清河區(qū)域，二手房?jī)r(jià)基本都已經(jīng)達(dá)到17000元/平方米以上，而購(gòu)購(gòu)群體相對(duì)分散的梨園、四方橋等區(qū)域價(jià)格基本都保持在12000元/平方米以下，并且次新樓盤較多。

　　第三：純老年人居住房：較好在醫(yī)院與公園周邊

　　據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，55歲以上人群購(gòu)房70%以上會(huì)以房產(chǎn)周邊的醫(yī)療和綠化配套作為頭選要素?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，對(duì)醫(yī)療配套的要求幾乎是老年人購(gòu)房較為核心的訴求，而當(dāng)今城區(qū)高漲的房?jī)r(jià)往往成為這部分人群購(gòu)購(gòu)養(yǎng)老房的障礙；而相對(duì)于城區(qū)稀缺并且到達(dá)相對(duì)高位的商品房來說，房齡在10-20年老齡房的房產(chǎn)總價(jià)相對(duì)要低得多，并且對(duì)于很多老年人來說，從生活習(xí)慣上對(duì)老齡房已經(jīng)十分適應(yīng)，醫(yī)院、公園等才是更為重要的衡量要素，因此城區(qū)老齡房也可以列為購(gòu)購(gòu)養(yǎng)老房較重要的選擇之一。

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