解析:登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)聯(lián)系在一起的。不動(dòng)產(chǎn)的登記,就是要把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的事實(shí)登記在登記簿上。比如購(gòu)房,就要到房屋登記機(jī)構(gòu)登記,這就意味著這套房子屬于你了。一旦其他人也要購(gòu)購(gòu)這套房屋,一看不動(dòng)產(chǎn)登記簿就知道這套房子已經(jīng)有了主人,不能再購(gòu)賣了。如果沒(méi)有辦理登記手續(xù),而開(kāi)發(fā)商又把這套房賣給別人,并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在別人名下。這時(shí),盡管你與開(kāi)發(fā)商的這份合同是有效的,你可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,比如要求開(kāi)發(fā)商賠償損失,但是你對(duì)于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。

　　異議登記15天內(nèi)不起訴,失效

　　法律規(guī)定:權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效。

　　解析:比如,小王與戀人小李決定共同購(gòu)房,可是后來(lái)發(fā)現(xiàn)登記時(shí)只登記了小李一個(gè)人的名字。這時(shí),小王就可以要求登記機(jī)關(guān)更正。如果小李不同意更正,小王就可以申請(qǐng)異議登記。但是特別要注意的是,一旦進(jìn)行異議登記,15天內(nèi)一定要起訴,否則就失效了。同樣,如果小李覺(jué)得小王的異議登記是不對(duì)的,給他造成了損失,也可以要求小王賠償。

　　預(yù)告登記,防止“一房二主”

　　法律規(guī)定:簽訂購(gòu)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。

　　解析:預(yù)告登記可以保證登記人的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán),也可以有效抑制房屋購(gòu)賣中“一女二嫁”的欺詐現(xiàn)象。此前發(fā)生不少類似案例,購(gòu)房者與賣房人簽訂購(gòu)賣合同,支付了部分房款后,等待產(chǎn)證下達(dá)。期間,賣房人又把房子轉(zhuǎn)賣給了別人,并給別人辦出了產(chǎn)證,結(jié)果就造成了兩位購(gòu)房者搶房,并和房產(chǎn)公司打起了連環(huán)官司。

　　今后,購(gòu)房者在和賣房人簽訂了購(gòu)賣合同后,就可以到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記,在付完房款后,再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是,從可以辦理登記之日起3個(gè)月內(nèi)要登記,否則預(yù)告登記就失效了。

　　登記機(jī)構(gòu)出錯(cuò)造成損害,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

　　法律規(guī)定:當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記,給他人造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤,給他人造成損害的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;登記機(jī)構(gòu)賠償后,可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

　　解析:生活中,經(jīng)常發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形。這時(shí),登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任,是一個(gè)極富爭(zhēng)議的問(wèn)題。這次通過(guò)的物權(quán)法明確規(guī)定,因登記錯(cuò)誤,給他人造成損害的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,這種情況下登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的條件,仍然可能會(huì)存在爭(zhēng)議。

　　例如,登記錯(cuò)誤并非由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)造成,或者說(shuō),登記人提供的虛假材料,登記機(jī)關(guān)盡管非常謹(jǐn)慎也無(wú)法查明,這時(shí),登記機(jī)關(guān)是否仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,可能會(huì)有爭(zhēng)議。這是因?yàn)?我國(guó)民法確立承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任一般都要求當(dāng)事人具有過(guò)錯(cuò)。如果不區(qū)分任何情況,都要求登記機(jī)關(guān)對(duì)任何錯(cuò)誤都一概承擔(dān)賠償責(zé)任,登記機(jī)關(guān)的責(zé)任就會(huì)過(guò)重。這樣會(huì)造成登記機(jī)關(guān)加大審查范圍,加重登記成本,也會(huì)使登記機(jī)關(guān)延長(zhǎng)審查時(shí)間,影響登記的效率。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取

　　法律規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取,不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取,具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。

　　解析:明確了不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)收取方式是按件收取。

　　拆遷、征地應(yīng)當(dāng)給予足額補(bǔ)償

　　法律規(guī)定:為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

　　解析:拆遷、征地關(guān)系到老百姓切身利益,此次明確規(guī)定此前提必須是為了公共利益。而相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也明確,征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,并且要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用;征收個(gè)人住宅的,應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償并保障被征收人的居住條件。

　　國(guó)家搶險(xiǎn)救災(zāi)可以征用房屋

　　法律規(guī)定:因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。

　　解析:面對(duì)緊急需要,集體和個(gè)人都有義務(wù)提供便利。但同時(shí)也明確,被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人。如果被征用或者征用后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

　　建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期

　　法律規(guī)定:住宅建筑用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。

　　解析:住宅用地使用權(quán)期間屆滿后如何處理是許多住宅所有權(quán)人的一塊心病。我國(guó)土地屬于國(guó)家所有,但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何處理并不明確。此次規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期。這就從根本上解決了住宅所有權(quán)人的擔(dān)憂。

　　財(cái)產(chǎn)被毀損,可要求恢復(fù)原狀 　　法律規(guī)定:造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的,權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

　　解析:物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是專門(mén)針對(duì)物權(quán)的法律救濟(jì)措施,是對(duì)物權(quán)的特殊保護(hù)辦法。比如公交車沖到路邊民宅內(nèi),撞壞了民宅,那就可以要求恢復(fù)原狀。不能恢復(fù)的,可以要求賠償。

　　鄰居枯枝欲墜砸車,車主可砍法律

　　規(guī)定:妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的,權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

　　解析:這針對(duì)的是某種“危險(xiǎn)狀態(tài)”。比如一棵大樹(shù)的枯枝伸到鄰居的院子上面,搖搖欲墜,下面正好停放著鄰居的車,鄰居就擔(dān)心枯枝掉下來(lái)砸壞愛(ài)車,這時(shí)就可以要求消除危險(xiǎn),讓大樹(shù)的主人把枯枝砍掉,或者自己雇人把枯枝砍掉,由樹(shù)的主人或管理人承擔(dān)費(fèi)用。

　　物權(quán)保護(hù)還可以用仲裁解決

　　法律規(guī)定:物權(quán)受到侵害的,權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

　　解析:增加了仲裁這一解決途徑。

　　購(gòu)受人善意取得財(cái)產(chǎn)可不歸還

　　法律規(guī)定:受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的,就可以取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

　　解析:這次物權(quán)法特別值得引起重視的是,明確了不動(dòng)產(chǎn)也同樣適用善意取得。實(shí)踐中,不少人都會(huì)把房屋、股權(quán)等登記在他人名下。在確立善意取得制度后,這種做法風(fēng)險(xiǎn)極大,因?yàn)橛辛松埔馊〉弥贫?一旦登記的權(quán)利人將房屋出售他人,實(shí)際權(quán)利人就不能要求他人返還房屋了。很多國(guó)家都是規(guī)定動(dòng)產(chǎn)才可以適用善意取得,我國(guó)物權(quán)法這樣規(guī)定主要是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)交易活躍,登記制度不完善,登記權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致,很容易使交易對(duì)方發(fā)生判斷失誤。如果沒(méi)有善意取得制度,極易導(dǎo)致房屋購(gòu)受人喪失權(quán)利。

　　比如,夫妻共同購(gòu)房,但是產(chǎn)證是丈夫的名字,丈夫瞞著妻子把房子賣給了別人。別人如果確實(shí)不知道這是夫妻共同財(cái)產(chǎn),且支付了合理的房款,就可認(rèn)為是善意取得。那就可以不必歸還該套房屋。至于他們夫妻之間的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議,只能由他們自行解決了。

　　拾到財(cái)物應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人

　　法律規(guī)定:拾得遺失物,應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取,或者交公安等有關(guān)部門(mén)。

　　解析:草案此前規(guī)定,拾得遺失物起20日內(nèi)通知權(quán)利人領(lǐng)取,或者交有關(guān)部門(mén)。但可能考慮到實(shí)際情況,覺(jué)得過(guò)于嚴(yán)格,把時(shí)間限期去除了。

　　拿回失物,懸賞承諾應(yīng)當(dāng)兌現(xiàn)

　　法律規(guī)定:權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí),應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門(mén)支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。權(quán)利人懸賞尋找遺失物的,領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。

　　解析:明確了拾得人或者有關(guān)部門(mén)可以收取遺失物的保管等必要費(fèi)用。我們經(jīng)常能看到有人懸賞尋找遺失物。這種情況下,明確應(yīng)當(dāng)按照其承諾向拾得人支付報(bào)酬。

　　鄰居維修管道要提供方便

　　法律規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物?該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

　　解析:此前因?yàn)樾薹孔?、通管道等?wèn)題,引發(fā)鄰居之間糾紛很多,此次明確規(guī)定,如果鄰居必須要通行,或者通管道等,必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)家中管道堵了,問(wèn)題可能出在樓上,那樓上鄰居就要提供便利,讓樓下居民進(jìn)行管道的檢查。

　　采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)受到法律保護(hù)

　　法律規(guī)定:建造建筑物,不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

　　解析:將陽(yáng)光權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)等寫(xiě)入物權(quán)法,是將公民權(quán)利進(jìn)一步細(xì)化。此前有過(guò)很多類似案例。例如,兩幢房子之間間距狹窄,前幢大樓在屋頂樹(shù)起大廣告牌,影響到了另一幢房子的陽(yáng)光照射。這時(shí),居民可到法院訴訟,要求前幢大樓拆除廣告牌等。根據(jù)上述規(guī)定,如果建筑物確實(shí)妨礙了相鄰建筑物的這幾項(xiàng)權(quán)利,就可以要求合法維權(quán)。

　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未放開(kāi)

　　法律規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

　　解析:宅基地使用權(quán)的問(wèn)題,物權(quán)法堅(jiān)持了現(xiàn)有的法律規(guī)定和國(guó)家目前的政策。目前,我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立。農(nóng)民一戶只有一處宅基地,這一點(diǎn)與城市居民是不同的。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地,將會(huì)喪失基本生存條件,影響社會(huì)穩(wěn)定。

　　三人合伙購(gòu)車,兩人同意即可轉(zhuǎn)賣

　　法律規(guī)定:處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。

　　解析:共有分為共同共有和按份共有兩種,共同共有沒(méi)有明確的份額,多數(shù)存在夫妻等家庭關(guān)系中,對(duì)于共同共有的處分,就要求全體權(quán)利人都同意,而此次規(guī)定,按份共有的話,如果要處分,只要2/3以上的權(quán)利人同意就可以了。

　　如三兄弟合購(gòu)一輛出租車,每人出資1/3,老三開(kāi)車出了事故后,哥哥們打算把車子轉(zhuǎn)租給別人開(kāi),但老三不同意。按照以前,這種情況就不能轉(zhuǎn)租了,但現(xiàn)在只要兩個(gè)哥

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