克而瑞（中國）研究頭席研究員陳嘯天的一項(xiàng)較新的研究表明，目前如果采用當(dāng)時(shí)房價(jià)、開盤均價(jià)和整盤均價(jià)三種價(jià)格，對(duì)地價(jià)比重進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，地價(jià)平均比重分別為33.9%、25.7%和24.9%。

　　由此可見，開發(fā)商出于對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期，使得項(xiàng)目拿地價(jià)格已經(jīng)對(duì)未來房價(jià)有所透支，因而出現(xiàn)了地價(jià)過高的情況。同時(shí)，這也增加了后市風(fēng)險(xiǎn)，尤其是遭遇宏觀調(diào)控、金融危機(jī)等情況時(shí)。事實(shí)上，08年"地王"退地以及企業(yè)因銷售低迷而陷入資金危機(jī)的緊張局面并不鮮見。

　　四大一線城市地價(jià)比重偏高

　　陳嘯天指出，在上海、北京、廣州和深圳四大一線城市中，地價(jià)比重都較為集中，基本維持在27%-30%之間，高于十大城市平均水平。這主要是由于一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展都相對(duì)較為成熟，城市化水平較高，開發(fā)商對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期較高，因此地價(jià)水平較高，再加上07年地王多集中在一線城市，從而直接拉高了城市整體地價(jià)比重。

　　從四大城市2005-09年拿地并銷售項(xiàng)目的地價(jià)比重走勢(shì)來看，走勢(shì)均較為一致，均呈直線上揚(yáng)之勢(shì)。從分城市年度走勢(shì)來看，四大城市又有各自不同的表現(xiàn)特點(diǎn)。

　　其中，上海和北京地價(jià)比走勢(shì)較為相似，05、06年拿地項(xiàng)目的地價(jià)比重基本都在23-25%左右，且06年拿地項(xiàng)目的地價(jià)比重較05年小幅下調(diào)。這主要是由于05年后房價(jià)快速上揚(yáng)，其中06年房價(jià)漲幅快于地價(jià)，對(duì)拉低地價(jià)比重起到了巨大的作用；兩城市07、08年拿地項(xiàng)目的地價(jià)比重則均達(dá)到了30%以上，這主要是由于07年至08年初高價(jià)地塊層出不窮，而當(dāng)這些項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段時(shí)，卻又遭遇市場低迷的08年，因而地價(jià)比重明顯偏高。

　　二線城市重慶天津地價(jià)水平低

　　分析報(bào)告認(rèn)為，二線城市地價(jià)比重相對(duì)較為分散，其中重慶比重較低，僅為16.46%；其次為天津，地價(jià)比重為20.5%。南京、成都則在25%左右；杭州和武漢地價(jià)比重較高，都在30%以上。這主要是由于各大城市房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不同，部分城市房地產(chǎn)市場起步較早，如杭州，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對(duì)成熟，因此地價(jià)比重相對(duì)較高。

　　重慶天津地價(jià)水平低房價(jià)漲速快，地價(jià)比重較低。重慶是十大城市中地價(jià)比重較低的城市，僅為16.46%；其次為天津，地價(jià)比重為20.5%。這主要是因?yàn)橹貞c和天津城市規(guī)模大，發(fā)展不均衡，整體地價(jià)水平尤其是城市外圍區(qū)域地價(jià)相對(duì)較低。

　　南京、成都兩大大城市地價(jià)房價(jià)比維持在24%-26%，杭州和武漢地價(jià)房價(jià)比較高，均在30%以上，杭州較高，達(dá)33.22%。其中，杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，帶動(dòng)土地市場成交活躍，自05年起地價(jià)房價(jià)比重就相對(duì)高企，06-08年知名企業(yè)紛紛逐鹿杭州，進(jìn)一步推高了地價(jià)。尤其是07年土地市場上更是"地王"頻出，地價(jià)屢創(chuàng)新高，07年僅樓板價(jià)過萬地塊就多達(dá)12幅，如5月成交的錢江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)地塊，總價(jià)34.9億元，樓板價(jià)高達(dá)11759元/平方米，其地價(jià)比重超過了40%，因而杭州整體地價(jià)比重相對(duì)較高。

　　05-06年地價(jià)較合理透支度低

　　研究報(bào)告顯示，從2005-2006年出讓土地的地價(jià)比重比較來看，雖然05、06年拿地項(xiàng)目的地價(jià)/當(dāng)時(shí)房價(jià)均超過了地價(jià)/開盤均價(jià)，但這些項(xiàng)目上市銷售后，地價(jià)/整盤均價(jià)較地價(jià)/開盤均價(jià)的降幅在3%-4%左右，這也就意味著項(xiàng)目在開盤后，房價(jià)仍有一定幅度的上漲空間。此外，06年拿地項(xiàng)目的地價(jià)/當(dāng)時(shí)房價(jià)較05年出現(xiàn)了小幅下降，這也說明了這兩年地價(jià)漲幅與房價(jià)漲幅基本同步，甚至略慢于房價(jià)的增速。因此05、06年地價(jià)相對(duì)合理，透支房價(jià)的現(xiàn)象并不突出。

　　面粉貴過面包07年達(dá)到高峰

　　2007年地價(jià)透支房價(jià)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。2007年拿地項(xiàng)目的地價(jià)/當(dāng)時(shí)房價(jià)平均值與地價(jià)/開盤均價(jià)平均值相比差距巨大，地價(jià)/當(dāng)時(shí)房價(jià)平均值高于地價(jià)/開盤均價(jià)平均值達(dá)18.5個(gè)百分點(diǎn)，而地價(jià)/開盤均價(jià)與地價(jià)/整盤均價(jià)平均值的差距很小，甚至出現(xiàn)了地價(jià)/開盤均價(jià)低于地價(jià)/整盤均價(jià)平均值的現(xiàn)象。

　　陳嘯天指出，這主要是由于2007年房地產(chǎn)市場供需兩旺，房價(jià)快速上漲，開發(fā)商出于對(duì)后市的樂觀態(tài)度，對(duì)房價(jià)漲幅預(yù)期過高，因此在土地市場上表現(xiàn)積極，火爆競價(jià)的場面不斷出現(xiàn)，土地成交價(jià)格被持續(xù)抬高，全國各地地王頻出，從而導(dǎo)致07年拿地項(xiàng)目的地價(jià)/當(dāng)時(shí)房價(jià)平均值高達(dá)39.7%。

　　08年開盤項(xiàng)目受制于大市不佳，房價(jià)下跌，地價(jià)房價(jià)比大幅上升；即使在09年，市場逐步回暖，但由于07年所拿土地時(shí)地價(jià)較高，諸多"地王"地塊甚至出現(xiàn)了面粉比面包貴的現(xiàn)象，因此地價(jià)房價(jià)比仍相對(duì)較高。

　　08年房價(jià)透支現(xiàn)象有所回落

　　2008年房價(jià)透支現(xiàn)象多集中于年初。拿地項(xiàng)目的地價(jià)/當(dāng)時(shí)房價(jià)平均值在各年度中處于次高值，這主要是由于08年初土地市場延續(xù)了07年的熱度，地價(jià)繼續(xù)處于高位，而此后房地產(chǎn)市場逐步陷入低迷，雖然政府制定的土地出讓價(jià)格有所下降，但土地成交仍然受阻，加之房價(jià)的漲幅也出現(xiàn)放緩甚至回落，因此08年拿地項(xiàng)目的地價(jià)比重均值仍然處于較高水平。

　　報(bào)告顯示，08年拿地項(xiàng)目的地價(jià)比重有所回落，但仍高于平均水平。08年拿地并銷售的項(xiàng)目，多為年初拿地年末入市，08年年初土地市場正處于交易活躍的末期，而房地產(chǎn)市場是從2季度末3季度初開始下跌，因此其拿地相對(duì)較高，而銷售價(jià)格相對(duì)低廉，從而造成地價(jià)房價(jià)比達(dá)到30.76％；09年市場回暖，銷售價(jià)格有所上漲，因此地價(jià)房價(jià)比也略有回落，但幅度較小。

　　地塊地價(jià)比超70%拉紅色警報(bào)

　　2009年初企業(yè)預(yù)期謹(jǐn)慎，但從09年2季度起，隨著住宅市場的逐步回暖，土地市場的熱度也持續(xù)上升，高價(jià)地塊不斷涌現(xiàn)，房價(jià)透支現(xiàn)象開始增多，6、7月部分成交地塊的地價(jià)/當(dāng)時(shí)房價(jià)比值甚至已經(jīng)達(dá)到70%以上，這些項(xiàng)目在未來上市時(shí)將面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　其中，北京和上海成為高價(jià)地塊主要分布城市。這主要是由于這兩大城市房地產(chǎn)市場較為成熟，受宏觀調(diào)控影響后回暖較為迅速，市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。因此，開發(fā)商普遍看好其房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，在土地市場逐步轉(zhuǎn)暖后，兩大城市土地成交不斷升溫，開始出現(xiàn)較為激烈的競價(jià)現(xiàn)象，高溢價(jià)率地塊頻出，地價(jià)也被逐步抬升。

　　陳嘯天以北京為例，2009年5月富力以14097元/平方米的樓板價(jià)，高達(dá)241.5%的溢價(jià)率競得廣渠路10號(hào)地塊，6月與之相鄰的廣渠路15號(hào)地塊，又被中化方興以14494元/平方米的樓板價(jià)拿下，而兩幅地塊周邊房價(jià)在15000-22000元/平方米左右，地價(jià)/當(dāng)時(shí)房價(jià)的平均值均超過了70%?？紤]到未來還有建設(shè)成本，這些高價(jià)地若要有正常的盈利空間，未來的房價(jià)必然高企，這將帶來更大的市場風(fēng)險(xiǎn)，紅色警報(bào)已經(jīng)拉響。聲明：本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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