她83年出生，父母是國家機(jī)關(guān)八十年代外調(diào)留京的干部，已經(jīng)退休。由于退休待遇較高，應(yīng)該說生活相對而言是比較富裕的，這么多年從沒炒過股票，也從未購過房，一直就居住在單位分配的140平米的住房內(nèi)。要不是想到為女兒婚后生活的考慮，這次老倆口也不會想到購房的事。

　　當(dāng)她說出選房的條件：總價不超80萬，北京四環(huán)以內(nèi)的房子就行時。旁邊的其他人立刻炸鍋了：開玩笑，四環(huán)以內(nèi)的房子哪還有那么便宜的房子，去六環(huán)看看吧。七嘴八舌的把她數(shù)落了一番?；蛟S很多人都是這個想法，覺得這個姑娘在開玩笑，我卻是當(dāng)即反駁了他們：既然不是自己考慮住，那就把投資屬性放在頭位吧，這樣的房子有很多啊。大伙頓時詫異，哪有這么便宜的？

　　我告訴他們，投資較重要的要看長遠(yuǎn)升值趨勢和所購房產(chǎn)的租金回報率?，F(xiàn)在我認(rèn)為她可選的房產(chǎn)有兩類：

　　CBD、金融街、中關(guān)村區(qū)域的二手精裝小戶型。

　　以中關(guān)村周邊的知春路為例，樓盤二手房單價在2萬元／平米左右，40～50平米的小戶型的出租率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于超過90平米的大戶型，月租金在2500～3300元之間不等，基本都是精裝修，購購稍許家具就可以拎包入住了。

　　為何選這個區(qū)域？很簡單：

　　這些區(qū)域的二手房價格遠(yuǎn)低于一手房價格；

　　房齡大多是近2～3年的，和準(zhǔn)新房沒有區(qū)別；

　　內(nèi)部裝修較新，不用自己動手；

　　相同的總價房屋，雖然在一些五環(huán)～六環(huán)區(qū)域可以購到90平米左右的房屋，但相比起來此處的出租回報率要高30%左右，且不愁租；

　　即使房價出現(xiàn)波動，這些區(qū)域的房屋所受影響較小，未來上升空間巨大。

　　如何操作和計算：

　　80萬資金購兩套為宜，由于出租回報率高，以租養(yǎng)貸較好。

　　其中套用商貸，頭付60萬，貸20萬左右；套用住房公積金，頭付20萬，貸60萬左右；

　　刨除可能的空租率和租金不確定性，兩套房月租金回報應(yīng)在4000～5000元左右，而由于月貸款還款額不到4000元，則租金完全可以抵消貸款；

　　在還款中應(yīng)先還商貸，再還公積金。她本人現(xiàn)供職于一家較有實(shí)力的互聯(lián)網(wǎng)公司，收入水平適中，可以每月拿出2000還房貸，其父母已退休日常支出較少，而退休金卻不低，愿意每月再支持她2000～3000元直到還完套房的商貸，而套房的公積金貸款就要靠她自己的努力了。在此種情況下，預(yù)計2～3年的時間就可提前還完套房，而套房在租金的支持下還會每月產(chǎn)生約2000元的盈余，再加上處于北京經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域，相信資產(chǎn)價值也將在未來再上一個層面，到時或租或賣都可自由操作了。

　　２、處于北京五環(huán)～六環(huán)之間軌道交通旁低密度小區(qū)的小戶型。

　　以我的標(biāo)準(zhǔn)，容積率低于1.5的住宅小區(qū)才叫低密度，居住起來才有舒適性。這樣的小區(qū)在北京的四環(huán)里很少見，四環(huán)～五環(huán)間價格略高，五環(huán)～六環(huán)間也并非普遍，在北京城市化進(jìn)程加速的時期，未來的頭都要想能住在如此舒適的小區(qū)內(nèi)，除了別墅外，恐怕并不容易，會變得比較稀缺，升值空間會有保障。

　　如何選定：

　　容積率必須實(shí)實(shí)在在的達(dá)到1.5以下；

　　小區(qū)必須是16層以下的南北通透板樓為主，較好是8～12層的樓；

　　小區(qū)離軌道交通不遠(yuǎn)，步行15時辰內(nèi)到達(dá)為宜；

　　房屋單價較好在1.3萬元／平方米以內(nèi)；

　　住宅面積可適當(dāng)放寬至90平米或以上；

　　長期來看此類住宅適合休閑居住，除了環(huán)境好外，再加上軌道交通的便捷性，未來必然搶手。

　　如何操作和計算：

　　購一套面積在80～100平米之間的戶型為宜，若遇到非常適宜的小區(qū)，可考慮放寬至120平米戶型，能擁有兩個衛(wèi)生間是較佳的選擇。

　　資金一般需要考慮留下裝修的費(fèi)用，頭付一定要超過50%，將貸款總額控制在50萬元以內(nèi)，降低可能的金融風(fēng)險。

　　將房屋出租，預(yù)計月租金在2000～2300元以內(nèi)，月還貸金額在2500元左右。在貸款時將貸款年限貸到較長，而盡量提前還款，在貸款總額降至30萬元以內(nèi)后，業(yè)主即可輕松的自由完成后邊的還款程序了。并將此物業(yè)保存的時間越長越好，充分利用物業(yè)的升值空間，特別適合養(yǎng)老儲蓄。

　　事情就是這樣，購什么房都掙錢的時代過去了。以前即使購到了升值慢的房子，看到房子畢竟升值了也就不考慮自己錯在哪里了，現(xiàn)在卻是到了一個新的轉(zhuǎn)折時期了，不懂得貴的道理，有錢購貴的也將是錯。

　　管理好自己的資產(chǎn)，為自己的幸福邁好堅實(shí)的一步吧。

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