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同是高層住宅樓公攤面積差得咋那么大
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 839 次
發(fā)現(xiàn)
都是房子差距咋這么大
91平米房子使用面積僅63
7月30日,記者來到市南區(qū)泰州路的某樓盤,這里有3棟住宅樓,包括2棟高層建筑,1棟多層建筑。高層建筑一般為90平方米左右的中等戶型,多層建筑則為100平方米以上的大戶型。
記者選看了該樓盤高層建筑的兩種戶型,TE型戶型建筑面積91.12平方米,使用面積只有約63平方米,比例約為69.1%;TB型戶型建筑面積為72.56平方米,使用面積約為50平方米,占建筑面積的68.9%。對此,該樓盤售樓處的工作人員表示,其實,該樓盤高層的公攤面積約為22%,再扣除墻體占用面積等,剩下的才是使用面積,比例應該占70%左右。記者詢問說,算下來墻體要占到七八個平方米,售樓人員表示差不多。記者隨后走訪發(fā)現(xiàn),類似低的樓盤不少。尤其是一些高層寫字樓和公寓。
76平米房子使用面積達67
7月30日,記者來到萬科·金色城品(查看地圖),置業(yè)顧問表示,現(xiàn)在主推的是76平方米和117平方米的戶型,為小高層,均價8300元/平方米。76平方米的兩室兩廳一衛(wèi)戶型,包括兩個陽臺一個飄窗,倆半封閉陽臺就有12平方米,此外還免費3平方米的空調(diào)室外機小間。置業(yè)顧問介紹說,樓盤公攤20%。根據(jù)業(yè)主的計算,兩個陽臺封起來會給客廳和次臥各增加3平方米。這樣算下來,使用面積就達到了67平方米。記者算了一下,不算飄窗,都超過88%。“根據(jù)規(guī)定,半封閉陽臺按一半面積計算。這樣平攤下來,每平方米也就7300元左右 ?!庇浾唠S后在保利百合花園樣板間看了89平方米的三室兩廳一衛(wèi)戶型??蛷d連著飄窗,廚房外的大陽臺既可以當儲藏室也能當洗衣間,主臥室外的大陽臺足有七八平方米。不過,書房稍微有點小,是整個房間設(shè)計中的缺憾。置業(yè)顧問表示,這種戶型已經(jīng)賣光了,以后還推不推目前不好確定。
同一樓盤差距還不小
中午12時許,記者來到延吉路上的某樓盤售樓處,該樓盤全部為高層建筑,分為公寓和住宅,據(jù)售樓人員介紹,住宅的公攤面積約22%,主要是80~90平方米的中戶型。而公寓的的公攤面積約為33%,主要是50平方米左右的小戶型。他給記者算了一下,如果是89平方米的住宅,使用面積約為70平方米,但如果是面積較小的公寓,建筑面積36.51平方米,使用面積僅為約23平方米,本來就小的房子扣除公攤后成了“袖珍房”。記者隨后來到戶型較小的樣板間體驗,正好里面有兩個看房的客戶,算上記者才3個人,整個房間就顯得擁擠了?!肮⒌目臻g就是很小,只能兩個人住。如果長住的話,兩個人住也不舒服,我還是建議你購住宅?!笔蹣翘幑ぷ魅藛T這樣推薦說。
該樓盤的公攤面積占建筑面積的33% ,在島城的樓盤中這個比例也算很高了。對此,售樓處的工作人員解釋說,公攤面積受樓層高度、樓層結(jié)構(gòu)等因素影響。公寓是40多層的高層建筑,塔樓結(jié)構(gòu),里面配備有8部電梯,住宅是30層的高層建筑,屬于板樓 ,里面只配備了2部電梯,單單從電梯來說,公寓的公攤面積就比住宅多了許多。
釋疑
影響的因素還不少
島城樓市分析人士張百忍介紹說,不同樓盤公攤面積所占比例不同,影響因素很多。比如說,建筑形態(tài)是板樓還是塔樓,電梯等配套設(shè)施多寡等等。一般情況下,樓層越高、樓層結(jié)構(gòu)越復雜,公攤比例也就越高。其中較主要的區(qū)別是,建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓,通常在80%以上,戶型因為方正也容易充分利用。多層住宅的話,還能省了電梯、供水設(shè)備間等公共部位,但容積率低不節(jié)約土地。而塔樓結(jié)構(gòu)可實現(xiàn)一梯多戶高容積率。通常僅為75%,因為除了電梯井、配電機房等都算作公攤外,一層多戶的設(shè)計形式也導致空間難以有效利用。因此,如果公攤面積大,房價比其他樓盤肯定要低一些。
記者在走訪中發(fā)現(xiàn),除了建筑形態(tài)不同,有些開發(fā)商會通過其他方式提高。尤其是萬科、保利等外地大鱷來到青島,在戶型設(shè)計上更是大大提高。萬科、保利都曾推出90平方米小套三的戶型,甚至能高達90%,非常搶手。這種戶型的設(shè)計,在不額外增加公攤的程度上,從戶內(nèi)設(shè)計方面盡量擴大使用面積。殺手锏就是半封閉陽臺和大飄窗。不過,半封閉陽臺做得過大難免有鉆政策空子的嫌疑。
監(jiān)管
公攤面積比例沒硬性規(guī)定
業(yè)內(nèi)人士介紹,建筑物公攤面積一般包括樓梯、門廳、電梯間等公共部位,以及墻體等建筑本身。有的開發(fā)商為了擴大使用面積,不惜違規(guī)縮小公攤,比如說調(diào)高樓體的斜度,減少電梯數(shù)量。青島北洋建筑設(shè)計公司工程師曲國慶告訴記者,如今普遍提高,二三十層的高層住宅約在75%左右 ,1/4的面積用于公攤和建筑本身。多層住宅的話,至少能達到80% 以上?!百彿渴忻窨隙ㄊ窍M褂妹娣e越大越好,但對于開發(fā)商來說,必須確保公攤滿足使用和消防需要。開發(fā)商違規(guī)改動情節(jié)嚴重的話,綜合驗收時肯定無法通過?!?
曲工程師還表示,樓體電梯間、走廊等公攤面積是為了滿足日常生活需要。公攤面積大也不是壞事,雖然住房實際使用面積相對少了,公共活動空間也相對大了,坐電梯什么的也會更方便。
國家對公攤比例是否有硬性規(guī)定?市國土資源和房屋管理局房屋勘察測繪處一位工作人員介紹說,據(jù)他了解,房屋面積測量原則有明文規(guī)定,但至于公攤比例卻沒有要求,主要看開發(fā)商的設(shè)計是否能通過規(guī)劃部門的審批。項目不同,比例也會不一樣。不過,近些年來關(guān)于公攤比例的糾紛不少,房管部門2006年出臺《青島市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤細則》,具體規(guī)定了哪些設(shè)施屬于共有建筑面積以及如何分攤?!伴_發(fā)商在銷售時應明確告知公攤比例,如果購房者入住后對這一比例有異議,感覺實際使用面積縮水,可以找房屋測繪機構(gòu)測量 ,并以此維權(quán)?!?
名詞解釋
購房子要看的一些參數(shù)
指的是可供住戶支配的面積(也就是套內(nèi)建筑面積)與每戶建筑面積(也就是銷售面積)之比。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。
是購房比較重要的一個指標。計算房屋面積時,計算的是建筑面積,所以太低,不實惠;太高,不方便。
容積率
指的是項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。
計算公式:容積率=總建筑面積÷總用地面積
當建筑物層高超過8米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。
所謂“容積率”,是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。
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