宣傳冊(cè)也是合同的一部分

近日，讀者馬小姐打電話向記者咨詢(xún)，樓書(shū)和宣傳圖冊(cè)的內(nèi)容如果沒(méi)有寫(xiě)入合同，能不能成為法律依據(jù)？如果樓書(shū)上標(biāo)注著“僅供參考”，那么其對(duì)消費(fèi)者是否還有參考價(jià)值？針對(duì)這些問(wèn)題，記者采訪了北京匯佳律師事務(wù)所的邱寶昌律師。

●樓書(shū)和宣傳冊(cè)等屬于商業(yè)廣告信息明確即具有法律約束力

“樓書(shū)、沙盤(pán)、宣傳冊(cè)只要有明確的數(shù)據(jù)、信息標(biāo)示，就具備法律效力。”邱寶昌律師在接受記者采訪時(shí)肯定地說(shuō)。邱寶昌還指出，開(kāi)發(fā)商制作的樓書(shū)畫(huà)冊(cè)等都屬于廣告性質(zhì)，因此必須遵守《廣告法》、《民法通則》等相關(guān)規(guī)定。

其實(shí)早在2003年6月1日起施行的較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，就有相關(guān)規(guī)定：

“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，并對(duì)商品房購(gòu)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?

根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，只要樓書(shū)、宣傳冊(cè)上面明確標(biāo)有樓盤(pán)的位置、基本價(jià)格、戶(hù)型、綠化率、容積率、園林水景面積、小區(qū)會(huì)所設(shè)施等明確且具體的信息，都構(gòu)成法律上的“要約”，即可視為開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的承諾?！逗贤ā分幸灿邢嚓P(guān)規(guī)定，“要約能夠?qū)σs人和受要約人產(chǎn)生一種拘束力”。

所以，您要留神了，如果樓書(shū)上有“綠化率30%”、“園林水景占地300畝”等類(lèi)似的語(yǔ)句，即使未寫(xiě)入購(gòu)房合同條款，也可以視為合同的一部分。據(jù)記者了解，目前大部分樓書(shū)都有類(lèi)似具體的信息。所以，邱寶昌認(rèn)為，樓書(shū)、沙盤(pán)、宣傳圖冊(cè)等和合同一樣具有法律效力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極履行相關(guān)承諾。

●引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)意向樓書(shū)影響不能忽視

在售樓處總會(huì)看到手捧著精美樓書(shū)仔細(xì)翻閱的購(gòu)房人，銷(xiāo)售人員也總是以樓書(shū)為依據(jù)，介紹樓盤(pán)。毋庸置疑，樓書(shū)、宣傳冊(cè)和售樓處沙盤(pán)等對(duì)于消費(fèi)者的影響是很大的，多數(shù)購(gòu)房人對(duì)于樓書(shū)非常信任。尤其是對(duì)于期房來(lái)講，除了觀看樓盤(pán)的沙盤(pán)和售樓處銷(xiāo)售人員的口頭介紹外，樓書(shū)就成了消費(fèi)者獲取樓盤(pán)信息重要的渠道。

樓書(shū)上的宣傳內(nèi)容如果沒(méi)有任何法律價(jià)值，那么無(wú)疑就會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成誤導(dǎo)。邱寶昌指出，根據(jù)《廣告法》等相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)重地說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商交付的房子嚴(yán)重不符合樓書(shū)的相關(guān)宣傳內(nèi)容，就將構(gòu)成欺詐。

●開(kāi)發(fā)商不能以“僅供參考”搪塞消費(fèi)者

其實(shí)大多數(shù)樓書(shū)的宣傳內(nèi)容是符合實(shí)際的，但是也有少數(shù)開(kāi)發(fā)商利用樓書(shū)來(lái)夸大宣傳。不少消費(fèi)者在發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)實(shí)景與樓書(shū)不一樣，與開(kāi)發(fā)商對(duì)峙時(shí)，開(kāi)發(fā)商總是以樓書(shū)上的“僅供參考”等免責(zé)申明推脫責(zé)任、搪塞消費(fèi)者。而仔細(xì)看那“僅供參考”，隱藏在極不起眼的位置，因此，消費(fèi)者總是啞巴吃黃連，有口難辯。

邱寶昌指出，如果樓書(shū)或其他宣傳資料上的“免責(zé)條款”不顯眼，不足夠引起消費(fèi)者注意，就不能排除開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者“誤導(dǎo)”之嫌。即使免責(zé)申明用大字號(hào)標(biāo)出，開(kāi)發(fā)商也不能堂而皇之地免除對(duì)消費(fèi)者的相應(yīng)責(zé)任和承諾，否則對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)就是“不平等條約”。

有些開(kāi)發(fā)商為了避免出現(xiàn)類(lèi)似糾紛，在制作樓書(shū)和宣傳冊(cè)時(shí)，基本不提及準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)、具體的信息。而且，法官在審理此類(lèi)案件中，不能完全避免主觀因素的滲入。因此邱寶昌提醒消費(fèi)者，千萬(wàn)不能對(duì)合同大意，為避免今后在舉證上出現(xiàn)困難，在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，要盡量把廣告樓書(shū)等約定的細(xì)則寫(xiě)入合同，這樣才能有力地保障自己的權(quán)利。

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