問題1：契稅及 費(fèi)

　　《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。”契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。

　　開發(fā)商讓購房人提前交納契稅的原因為：開發(fā)商在客戶貸款過程中，承擔(dān)了全額全程或階段性擔(dān)保，開發(fā)商想盡早擺脫自己的風(fēng)險，當(dāng)然，也不排除有些開發(fā)商占用資金的可能性。

　　所以，除非業(yè)主認(rèn)可，否則開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)迫購房人提前交納，更無權(quán)強(qiáng)行 。

　　如果業(yè)主委托開發(fā)商辦理，因為辦理過程中有勞務(wù)支出，故一般開發(fā)商要向業(yè)主收取一定的 費(fèi)，當(dāng)然，選擇權(quán)在業(yè)主，但開發(fā)商要有提供相關(guān)資料的義務(wù)。

　　不過，在實際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理。

　　【建議】：開發(fā)商在具備條件辦理立契過戶手續(xù)前的一定時間段，通知客戶集中來交錢。 費(fèi)不宜超過1000元。客戶也可委托第三方如律師事務(wù)所來辦理。

　　問題2：公共維修基金

　　此項基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　《關(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購購人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。在辦理立契過戶手續(xù)時，按購房款的2%足額交納?！薄锻ㄖ愤€規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會后，小區(qū)辦將其移交管委會或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)企業(yè)代管。管委會成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)管委會審定后實施。

　　維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收，那為什么有些開發(fā)商一定要在入住前強(qiáng)行收取此基金呢？

　　因為有部分購房人并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，也就不急于交納此基金，這樣，當(dāng)房屋在保修期后需要進(jìn)行大修、更新、改造時，沒有交納此基金的業(yè)主就會“沾”已交基金業(yè)主的“便宜”，這是不公平的。當(dāng)然，也不排除部分開發(fā)商占用資金的可能。

　　【建議】：交納基金后，市或區(qū)縣小區(qū)辦會當(dāng)場開具財政局的專用發(fā)票，并開始計活期利息。只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，其在入住前收取還是有一定合理性的。

　　問題3：裝修××費(fèi)

　　裝修管理費(fèi)、裝修押金、裝修工人制證費(fèi)

　　裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)

　　關(guān)于是否收裝修管理費(fèi)、押金和裝修工人制證費(fèi)的問題，爭議。

　　一方面，國家和北京市均沒有明確規(guī)定，有些業(yè)主向有關(guān)部門咨詢，往往回答還是亂收費(fèi)；另一方面，裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂等問題都會對小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運(yùn)水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。物業(yè)管理公司在此過程中確實要投入人力物力進(jìn)行管理和約束。

　　據(jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修管理辦法，準(zhǔn)備對目前混亂的市場加以規(guī)范。

　　【建議】：專業(yè)人士認(rèn)為，以上收費(fèi)雖然存在一定合理性，但許多小區(qū)動輒幾千元的管理費(fèi)或以各種名義扣押金的情況卻是不妥的。

　　一般一套房子的管理費(fèi)以一二百元左右為宜。

　　押金根據(jù)物業(yè)檔次，普通住宅在一二千元左右，高端住宅在一萬元左右為宜，而且無特殊情況應(yīng)全部退還。

　　制證費(fèi)5元、10元，收個成本費(fèi)即可。

　　裝修垃圾清理費(fèi)按《北京市居住小區(qū)物業(yè)收費(fèi)暫行辦法》，即196號文件規(guī)定為20元／自然間，如果有小區(qū)核算成本非要收幾百元，業(yè)主有權(quán)選擇不用其清理。

　　問題4：物業(yè)費(fèi)

　　一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金

　　北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。而且考慮到頻繁收取物業(yè)管理費(fèi)一是部分業(yè)主經(jīng)常不在家，二是會浪費(fèi)人力物力。從這個角度講，提前收取物業(yè)管理費(fèi)有其合理性。

　　物業(yè)管理費(fèi)保證金一般發(fā)生在高端住宅，因其高端住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個月或三個月一交，而高端住宅住戶又經(jīng)常不在國內(nèi)或本地，故采用3個月保證金方式。要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)管理保證金也好、水電保證金也好，如何運(yùn)作應(yīng)該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》(以下簡稱《公約》)中如何約定，只是現(xiàn)在開發(fā)商一般都在辦理入住時才讓業(yè)主簽署《公約》，業(yè)主并沒有選擇權(quán)。

　　【建議】：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)；保證金要看《公約》約定，如無約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意。

　　問題5：停車費(fèi)

　　對于停車費(fèi)，目前北京市只是在196號文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車位每月為150元／個。而地下車庫、機(jī)械停車庫則要實行市場價，開發(fā)商應(yīng)在購房時在《公約》中明示?？烧駟栴}4中所講的，《公約》一般都在入住時才簽，也就沒有了協(xié)商的空間。

　　至于小區(qū)臨時停車，目前并無明確規(guī)定，應(yīng)由小區(qū)物業(yè)管理委員會決定，物管會成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不能高于1元／4公里的社會停車場標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)出具正式發(fā)票。

　　目前，市政管、物價局不久將出臺停車收費(fèi)規(guī)范，小區(qū)道路也在規(guī)范之中。

　　【建議】：普通小區(qū)地面車位每月為150元／個。地下、機(jī)械車庫實行市場價，應(yīng)基本等同于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　問題6：面積測繪費(fèi)

　　面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

　　【建議】：購一手商品房應(yīng)由開發(fā)商交納。

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