一，暴漲只是一線城市的假象。

　　象上海北京深圳廣州這些一線城市，暴漲才有可能，其他城市未見暴漲。

　　其主要原因在于這些城市能夠吸納炒作類購(gòu)房，如投機(jī)，如集資性質(zhì)的委托投資，還有就是這些城市因?yàn)榱鲃?dòng)人口比較稠密，所以物業(yè)的投資功能比較強(qiáng)，專門的投資型物業(yè)往往容易引發(fā)暴漲。

　　另一個(gè)原因是這些城市的中高端住宅市場(chǎng)投資空間相對(duì)收窄，形成供不應(yīng)求的賣方格局，而通脹預(yù)期與泡沫滋生環(huán)境，機(jī)構(gòu)與有錢人進(jìn)行集中投資。

　　而作為普通商品房市場(chǎng)，依然是供過(guò)于求的總體格局，這就決定了短暫性的非正常需求一旦飽和，市場(chǎng)復(fù)位，房?jī)r(jià)還是會(huì)沉淀一段時(shí)間。

　　二，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定，未來(lái)兩三年內(nèi)總體上依然是供過(guò)于求的關(guān)系。

　　一個(gè)是消化高達(dá)30%的存量，我們按照較紅火的一季度統(tǒng)計(jì)，得花一年零八個(gè)月，按照六月統(tǒng)計(jì)結(jié)果也還需要一年時(shí)間，并且這個(gè)存量一直在變化當(dāng)中，即新增項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為存量，存量不斷消化，因此去庫(kù)存的任務(wù)并不會(huì)按照總量除以成交量來(lái)完成，而是需要更長(zhǎng)時(shí)間。

　　因此未來(lái)總體上供過(guò)于求，只要消費(fèi)者理性消費(fèi)，房?jī)r(jià)暴漲不可能蔓延。

　　三，未來(lái)新增項(xiàng)目將提供平滑房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。

　　因?yàn)榇碳?nèi)需需要，房地產(chǎn)現(xiàn)在重新成為各地方政府的頭等大事，但鑒于2007年的瘋狂，所以政府對(duì)樓市的關(guān)心超過(guò)一般時(shí)間。

　　未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)將是三極齊動(dòng)，一極是存量地，時(shí)間長(zhǎng)了對(duì)開發(fā)商是不利的，因?yàn)樾略鲇玫匾?guī)劃條件與容積水平都有所提高，未來(lái)新增供應(yīng)，較多來(lái)自存量地，樓面地價(jià)不是太高，相信開發(fā)商為了迅速完成調(diào)整，不會(huì)持續(xù)執(zhí)行高位運(yùn)行的價(jià)格；極是2008后拿地形成的增量，這些項(xiàng)目為什么會(huì)形成新增供應(yīng)呢，主要是因?yàn)檫@一時(shí)期真正被拿下的用地主要位于城區(qū)，具備成熟的開發(fā)條件，而且開發(fā)商也應(yīng)該很清楚，只有亂，一個(gè)存在通脹預(yù)期與泡沫預(yù)期的環(huán)境，較有利于這些項(xiàng)目的上馬，而且綜合用途的說(shuō)法，可以稀釋曾經(jīng)的過(guò)高地價(jià)，過(guò)了這個(gè)村就沒有這個(gè)店；較后一極是行政動(dòng)遷帶來(lái)的城市新區(qū)，這些用地是一個(gè)城市未來(lái)的主力開發(fā)區(qū)域，由于缺乏成熟的市政配套，房?jī)r(jià)不可能一夜之間高漲起來(lái)。

　　針對(duì)這一判斷，筆者有如下建議：

　　除中高端住宅的投資品外，投機(jī)者外，購(gòu)房不用急。

　　當(dāng)然，除上述一線城市外，在所有城市，自住購(gòu)房，根據(jù)不同的付款條件，區(qū)的用地稀缺性，對(duì)于改善型消費(fèi)或者換代置業(yè)，隨時(shí)隨地可以出手，不急的是普通消費(fèi)，價(jià)格型客戶。

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