一、開發(fā)商有壓力

　　開發(fā)商現(xiàn)在面臨的壓力。一方面是囤地機制沒了，必須硬著頭皮上；二是對市場中資金的依賴沒了，商業(yè)銀行黃金期結(jié)束，由央行扶助，商業(yè)銀行將調(diào)整業(yè)務(wù)戰(zhàn)備，房地產(chǎn)不再是商業(yè)銀行金餑餑；三是誰也無法保證自己的銀子之成色，清理老賬讓一些開發(fā)商將抓緊時間出貨；四是行業(yè)面臨重新洗牌，按照開發(fā)商現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)，約百分之三十的退出是現(xiàn)實的，退出者目前尚無法形成撇油環(huán)境，即想較后撈一把再走的可能被堵死。

　　如此，正如預(yù)言家所說，至少房價不會劇漲，也不會盲目下跌，變相釋放將是其必經(jīng)之路。

　　另外一個好的跡象是，以前劇漲時代的領(lǐng)頭羊現(xiàn)在謀求充當(dāng)頭跌狼，萬事開頭難，只要開了頭以后就好辦。

　　二、序列新政讓投機停滯，至少是持續(xù)觀望

　　今年后半程調(diào)控的直指房產(chǎn)品投機消費。目前各地方政府/外資/閑資以及投機資金都在觀望，并且將持續(xù)一段時間，沒有跡象表明政府會棄保障、民生、物價、秩序不顧而惠及商品化的樓市，換言之，明年所有的一切都將從緊，直至奧運與兩會的順利召開。

　　當(dāng)市場中約占百分之四十的推漲力量消失于無形，當(dāng)冷清侵占售樓部的時候，而這個時候恰好開發(fā)商又面臨壓力的時候，除非所售房源的性價比樸實，不然無法實現(xiàn)銷售，自然購得值的問題不在話下。

　　當(dāng)然有一個根本前提，指望房價下行形成拐點不太現(xiàn)實，關(guān)鍵原因是壟斷業(yè)已形成，開發(fā)式地主足以與地方政府抗衡一段時間，同時開發(fā)式地主必須與地方政府抗衡以求得未來市場良好的預(yù)期，才敢釋放手中的存量囤積地源。

　　三、過度投資消費被稀釋

　　與以往不同，本次緊縮并沒有提出擴大內(nèi)需，但不言自明。

　　今年以來，政府相繼啟動了國債二級市場，增發(fā)了面向普通消費的國債種類，對期指與基金表現(xiàn)出政府熱情，預(yù)期投資品種豐富與資本市場稽查一樣受到關(guān)注。

　　樓市高漲有部分原因是投資市場無法適應(yīng)全民理財環(huán)境。

　　同時，由鼓勵先富向收入調(diào)節(jié)的政策轉(zhuǎn)變，政府必然會為一些既定財產(chǎn)性收益與其他合法收益找出路，這是收入政策化改變的前提，不然會平息一種和諧產(chǎn)生另一種新的不和諧。

　　這樣看來，過度投資于樓市將被適當(dāng)稀釋。推漲的另一股力量也會減弱。

　　四、即使土地供應(yīng)緊縮上市房源量也會充足

　　支持高房價的另外一個由頭就是市場總體格局的供求換衡。

　　預(yù)期土地放量的可能較小，但有計劃出讓應(yīng)該是正道。在一些經(jīng)濟發(fā)達中小城市可能出現(xiàn)總供應(yīng)不足之病，但在全國范圍，上市房源會保持充足狀態(tài)。

　　一方面是囤積居奇不再，另一方面是捂盤量釋放。同時，政府采取配售、貼建等方式鼓勵開發(fā)商將囤貨拿出來開發(fā)，有利于增加有效供應(yīng)。

　　再有一個補給力量來自于購購半徑擴大，城市擴容后購購半徑放大讓原有的人為的局部賣方市場消失，變相讓市場變得充足。

　　開發(fā)商也不是不能降價，如果壓力之下有百分之三十的退出者選擇快速出貨，那么一些中檔甚至高端房將補充到普通商品房市場，以滿足中產(chǎn)自住性置業(yè)。

　　五、邊緣性集中選擇促進區(qū)房價下行

本人不承認拐點，但承認區(qū)房價可能下行。

　　因為，購購半徑擴大本身就帶來多樣的購購選擇。同時，我國以東部與中西部分界，形成兩大消費特點，東部郊居為富人所期望，中西部則相反，窮人被逼往外走是普遍現(xiàn)象。

　　形成氣候后，邊緣性集中選擇將成為自住房消費的特點，如此讓區(qū)因為投機退出、投資減少，支撐人群主要為高消費力的中產(chǎn)，從而形成購方市場，房價頭先在區(qū)下行是可能的。

　　但開發(fā)商不傻，不會一味地降價銷售，觀望性的投資與強大資金支持的投機資金也不會無限觀望，所以說現(xiàn)在才是自住房購購較佳時機。

　　六、稅政是利好

　　新任國稅總局局長肖捷上任，給了自住房消費一大定心丸。

　　以前投資客擔(dān)心物業(yè)稅，自住性消費也擔(dān)心物業(yè)稅，加息以及控制二手房交易時間的規(guī)定也讓一些自住房消費者停止腳步?，F(xiàn)在稅政基本明晰。即圍繞房產(chǎn)的稅務(wù)調(diào)整限于資源稅、財產(chǎn)稅。增值稅改革與個稅改革也僅影響到投資人與多套住房持有者。

　　這有兩層暗示：自住性消費將得到保護，并補充保障住房供應(yīng)不足；自住性消費將受到政府的資助，從收入補貼形式、課稅力度、限地價措施以及消費信貸等方面，明年將會出臺部分措施來修正目前一刀切的做法。

　　七、保障的邊緣政策將出臺，以保障普通商品房自住性消費

　　我們關(guān)注一下消費結(jié)構(gòu)與開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，政府也一直認為結(jié)構(gòu)失衡是樓市畸形的較重要原因之一。

　　今年解決了保障住房制度化與建設(shè)管理諸問題，明年將集中抓落實。

　　由于總量原因，保障房無法讓人們滿意，也無法滿足人人有房，人人想購自產(chǎn)房的初衷，怎么辦，先進之舉是政府出面讓保障住房與普通商品房市場合理嫁接。

　　如此，政府就會出臺保障住房的邊緣政策，讓普通自住性商品房消費變得接近或直接與保障住房對接。

　　當(dāng)政府認識到問題的所有，意味著下一步我們可以大膽進行這類有保障的消費了。

　　八、來自于租賃市場的推力

　　一般而言，租賃市場會為新房市場提供補給房源，但由于課稅以及交易時間管制，租賃市場變得活躍，二手房交易減量。這對新房市場產(chǎn)生的好處是：

　　邊緣區(qū)域的原來是投資品的房子現(xiàn)在變得居住功能化，購得值。

　　新近內(nèi)地城市引資熱推動了需求增長，但這部分需求需要培育，他們是租賃市場的主力，如此可釋放部分換代型或言改善居住條件的新增置業(yè)。

　　而這些事情的演繹場所不在區(qū)域而在一些新增城市化地帶。與此前判斷區(qū)房價下行吻合。

　　再次重申，如果你認為樓市會出現(xiàn)拐點，即存在整體房價下行并持續(xù)下去，那就聽王石(王石博客,王石新聞,>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點新聞，了解更多樓盤資料，請點擊進入

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