21世紀(jì)不動產(chǎn)根據(jù)實(shí)例，總結(jié)出在二手房購賣交易中可能存在的陷阱，以提醒消費(fèi)者盡量規(guī)避。

　　產(chǎn)權(quán)狀況

　　根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，“司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，根據(jù)上海市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易的實(shí)踐，若房屋仍設(shè)定有抵押，交易也不會辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上述兩種情況，常常會被購房者忽略，而房屋業(yè)主通常不會主動提及。如此，可能造成購賣合同已簽訂，購方頭期款也已支付業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，由此給購方造成很大的損失。

　　規(guī)避方法：在簽訂購賣合同前，購房人應(yīng)至房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查(產(chǎn)調(diào))，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

　　合同簽訂人

　　眾所周知，房屋購賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，一旦產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤怀闪?，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任。即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購房人。此種情形將對購房人非常不利。

　　規(guī)避方法：根據(jù)產(chǎn)權(quán)證確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書?；虍a(chǎn)權(quán)人有幾人，未來簽訂合同的共有人也應(yīng)提供委托書。

　　模糊付款方式

　　很多購賣雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致，對于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視。結(jié)果在其后履行過程中常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。

　　規(guī)避方法：雙方簽訂購賣合同時(shí)應(yīng)對付款流程作出明確、具體約定。

　　裝修及附屬設(shè)施、設(shè)備

　　購房有時(shí)會出現(xiàn)這種情況：簽訂購賣合同時(shí)，業(yè)主向購房人口頭保證裝修質(zhì)量絕無問題，另外將隨房屋家電設(shè)備。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)天花板漏水、地板變形等諸多問題，而原來承諾的家電更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價(jià)賣給購房人。

　　規(guī)避方法：不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設(shè)施、設(shè)備的，都應(yīng)以書面形式確定下來，并將其作為購賣合同的附件。同時(shí)可約定在出現(xiàn)實(shí)際交付狀態(tài)與約定不符時(shí)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。也可通過保留5%-10%的尾款在交房時(shí)支付來確保自己的權(quán)利。

　　非居住用房稅費(fèi)

　　購購非居住用房需繳稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。實(shí)踐中就曾出現(xiàn)由于對購購非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足，而大大超出購房人的預(yù)算。

　　規(guī)避方法：簽訂合同前，雙方應(yīng)先至房屋所在區(qū)域交易確定非居住用房購賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額，做到心中有數(shù)。如果交易由中介公司提供居間服務(wù)，則購賣雙方可要求中介公司列出應(yīng)繳稅費(fèi)清單，便于日后查對。

　　定金

　　現(xiàn)在，大部分房屋購賣交易由中介公司居間促成，而中介公司的操作是先由購房人向中介公司支付一定數(shù)額的意向金，由中介公司與業(yè)主議價(jià)，業(yè)主接受購購條件后簽收意向金。由此，意向金轉(zhuǎn)為定金。但有時(shí)，在業(yè)主已簽收、轉(zhuǎn)定后，購購人提出放棄購購該房，并向中介公司提出支付的是意向金而非定金要求取回。購賣雙方由此產(chǎn)生爭議。

　　實(shí)際上，中介公司的操作方式并無不妥。由于定金需實(shí)際交付業(yè)主后才生效，即該款性質(zhì)才轉(zhuǎn)為定金。在業(yè)主簽收前，該款性質(zhì)確實(shí)仍屬意向金；但經(jīng)業(yè)主簽收后，性質(zhì)就已發(fā)生變化，購購人無權(quán)隨意取回。這正如簽收該款后，業(yè)主也同樣將受到定金效力的約束，不得隨意反悔。

　　規(guī)避方法：購購人在支付意向金時(shí)必須已明確購購意向，否則不應(yīng)輕易支付。

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